Nedcentr.ru

НЕД Центр
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Какие риски несет покупка квартиры по договору переуступки?

Типовые риски при покупке квартиры

Какие риски при покупке квартиры возникают у Покупателя? Как их снизить, а лучше бы вообще с ними не сталкиваться?

Мы вынуждены сразу огорчить некоторых оптимистов – полностью избежать рисков в сделке купли-продажи квартиры еще никому не удавалось. Оно и понятно, ведь на первичном рынке всегда есть шанс, что новостройка может быть не достроена. А на вторичном рынке другая сторона договора всегда может оспорить совершенную сделку, такое право ей дает закон. А значит, риск есть всегда. Но далеко не каждое оспаривание ведет к Откроется в новой вкладке.»>признанию сделки недействительной.

Риск Покупателя квартиры – это возможная потеря или ограничение права собственности, которое он приобрел в результате сделки купли-продажи. Именно эта возможность потерять свое право и пугает тех, кто покупает жилье на рынке недвижимости. Но эта возможность (или вероятность) вполне поддается оценке и контролю.

Чтобы снизить риски, возникающие при покупке квартиры, их нужно, как минимум, знать. Как максимум – уметь оценивать (или измерять).

Под знанием рисков подразумевается наше понимание, что конкретно может нам грозить в том или ином случае. Под оценкой рисков подразумевается наше решение — стоит ли принимать риск (идти на него) или нет. А это как раз и зависит от нашего знания этих самых рисков и понимания, как от них защищаться.

Именно для этих целей и разработана наша Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для Продавцов и Покупателей квартир (интерактивная схема инструкции откроется во всплывающем окне).

Что касается Продавца, то у него забота одна – Откроется в новой вкладке.»>как получить деньги при продаже квартиры, а этот вопрос уже давно и вполне безопасно решается на рынке недвижимости (как именно – см. по ссылке). Поэтому все риски Продавца при продаже квартиры, устраняются всего лишь грамотной подготовкой взаиморасчетов.

Другое дело – Покупатель! Риски Покупателя в сделке несравненно выше и разнообразнее, как при покупке новостройки, так и при покупке квартиры на вторичном рынке. Чтобы право собственности, за которое Покупатель отдал деньги, не оказалось ограниченным, аннулированным, или вовсе не оформленным (как в новостройке, например), ему следует знать те моменты, в которых такая опасность существует. Эти моменты описаны в нашей ИНСТРУКЦИИ. Там же указано, какие действия надо предпринять для устранения опасных ситуаций.

Ниже приведен перечень типовых рисков, которым подвергается Покупатель при покупке квартиры на Откроется в новой вкладке.»>первичном и на Откроется в новой вкладке.»>вторичном рынках городского жилья. Перечень этот не исчерпывающий, но охватывает большинство ситуаций, которые встречаются в практике.

Как продать квартиру по договору долевого участия

Следует помнить, что продажа и покупка жилья по ДДУ представляют собой разные виды сделок. Покупая квартиру, инвестор путем вложения своих денег в строительство дома превращается в дольщика. И только после сдачи дома в эксплуатацию получает право собственности на ранее оплаченную им жилплощадь. Поэтому важно досконально разобраться, что же такое продажа по ДДУ.

В данном случае дольщик, который частично или полностью оплатил квартиру, уступает свое право на нее другому лицу. Совершив сделку, этот гражданин становится всего лишь участником долевого строительства. Дело в том, что права собственности на квартиру, которая еще не достроена, не существует. Это значит, что здесь присутствует переуступка права требования с застройщика квартиры после постройки и сдачи дома.

Как заключается договор переуступки прав?

Основные положения проведения цессии регулируется статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ. Договор переуступки оформляется всегда только в письменном виде. Цессия может быть произведена, если в основном договоре с застройщиком не содержится запрета на уступку прав требования другому лицу. Часто застройщики включают в основной договор пункт о необходимости получения своего согласия на передачу цедентом прав одному или нескольким цессионариям. В этом случае привлечение застройщика к совершению сделки обязательно. Если соответствующего пункта в договоре нет, цессионарию перед подписанием бумаг все равно следует убедиться, что цедент письменно уведомил компанию-застройщика о сделке. В противном случае, по окончании строительства квартира может быть передана прежнему правообладателю.

Поскольку ДДУ требует государственной регистрации, то и договор уступки прав подлежит такой же процедуре. Если договор долевого участия между застройщиком и цедентом не зарегистрирован в государственных инстанциях, застройщик имеет все основания отказать цессионарию в передаче готового объекта.

После государственной регистрации договора цессионарий принимает на себя все те же права и обязанности перед застройщиком, что и прежний правообладатель (с перечнем следует внимательно ознакомиться перед подписанием договора цессии). И несет те же риски, что и частный соинвестор, уступивший свои права.

При заключении договора переуступки права требования, на этапе расчетов цедента и цессионария, используется механизм банковских ячеек. Продавец имеет право забрать деньги только после того, как бумаги будут переоформлены на другое лицо.

Свою подпись на договоре переуступки прав требования, помимо цедента и цессионария, как правило, оставляет и должник (застройщик). Бумаги заверяются синей печатью, которая является свидетельством о том, что цессия проводится с его (застройщика) ведома и согласия.

Читать еще:  Образец оформления приложения к договору 2021 и 2021 года

Преимущества и риски переуступки прав на жильё

В каком то смысле переуступка – даже более безопасный вид сделки на первичном рынке, чем обычный ДДУ. Как правило, такие соглашения заключаются на поздних этапах строительства, когда застройщик уже зарекомендовал себя с хорошей стороны и очевидно, что дом будет сдан вовремя. При этом купить квартиру по переуступке можно дешевле, чем эту же новостройку после того, как здание введут в эксплуатацию и будет зарегистрировано право собственности.

Основные сложности с оформлением переуступки связаны с тем, что кроме покупателя и продавца в сделке принимают участие третьи лица – застройщик и банк, если новостройка покупалась в кредит. Нередко девелопер требует слишком большой процент «отступных» и у дольщика нет юридических оснований оспорить его самодурство. А в случае с ипотекой в кредитном договоре обязательно будет условие, что право на объект недвижимости не может передаваться без согласия банка. Соответственно вопрос с кредитной организацией придется решать до заключения договора уступки прав.

Не считая этих специфических обстоятельств, уступка прав на недвижимость считается достаточно безопасной сделкой. Также, как и ДДУ, договор переуступки подлежит обязательной государственной регистрации в соответствии с нормами ФЗ-2014. Это практически сводит на нет риски покупателя не получить право на недвижимость.

Покупка квартиры по переуступке прав

Под переуступкой понимается переуступка права требования будущей квартиры, которое возникло у продавца на основании договора долевого участия. Реже на основании предварительного договора купли-продажи или договора участия в ЖСК.

При этом лицо, передающее право требования, именуется цедент, а лицо, принимающее данное право – цессионарий.

Покупка квартиры по переуступке прав ДДУ

При заключении договора долевого участия на основании ФЗ №214 от 30.12.2004 года человек становится соинвестором строительства. Он вкладывает свои деньги на первоначальном этапе, и сравнительно за небольшую сумму получает права на строящееся жилье. Когда дом готов, дольщик становится первым собственником квартиры.

По мере продвижения строительства риск возникновения долгостроя, безусловно, уменьшается. При этом жилая недвижимость увеличивает свою стоимость. Может сложиться такая ситуация, что дольщик решает не дожидаться завершения возведения дома. Например, он в этой квартире жить не собирался и купил её как инвестицию. Либо поменялись планы и дольщик больше не нуждается в данной квартире.

В этом случае продать недостроенное жилье невозможно. Ведь у дольщика еще нет на него права собственности. Но у дольщика есть право требовать данное жилье у застройщика, когда оно будет построено и юридически оформлено. Именно это право, напрямую вытекающее из ДДУ, дольщик и может продать. Или, как пишут в этих случаях – переуступить.

Для начала процедуры переуступки важно сперва разобраться с долгами перед застройщиком. Идеально, если дольщик оплатил полную стоимость квартиры в соответствии с ДДУ. Тогда, несомненно, препятствий быть не должно. Если же оплата не произошла или произошла не в полном объеме, то возникают нюансы. В этом случае покупатель может нести риски.

Согласно ГК РФ в этой ситуации нет надобности получения согласия строительной компании на переуступку. Вполне хватит и письменного уведомления. Однако нужно внимательно изучить договор с застройщиком, в котором может быть прописана обязательность его согласия.

Риски при покупке квартиры по переуступке прав

Рекомендуется получить доказательства получения застройщиком письменного уведомления о переуступке. Иначе строительная компания может заявить об отсутствии информации о переуступке и передать квартиру первоначальному покупателю.

К покупателю переходят не только права дольщика, но и его обязанности. В том числе произойдет переход долга, если ДДУ не оплачен. В этом случае согласие застройщика на переуступку обязательно. Следует учесть, что строительная компания может потребовать плату за дачу своего согласия. Обычно сумма составляет в районе 1% от стоимость квартиры по ДДУ.

Не помешает исключить еще один риск. Для этого нужно предварительно получить информацию у застройщика о наличии у продавца долгов или неоплаченной пени. Они, например, могут образоваться при просрочке периодических платежей. Последствия просрочки выплат приводят не только к неустойке. В частности, при задержке оплаты по ДДУ больше, чем на 2 месяца, застройщик может расторгнуть договор.

Сама переуступка должна заключаться в письменной форме. В случае ДДУ она подлежит обязательной государственной регистрации. В тексте документа необходимо указать реквизиты (номер и дата) договора, права по которому передаются.

Прочие нюансы

Что делать, если дольщик уже принял готовую квартиру? После получения квартиры по акту заключать соглашение переуступки бессмысленно. Ведь строительная компания, несомненно, выполнила свою обязанность, а дольщик также реализовал свое право по ДДУ. Получается, что передавать нечего. В этом случае покупатель должен зарегистрировать собственность и заключать обычный договор купли-продажи.

Следовательно, в случае ДДУ покупка жилья по переуступке возможна с момента проведения регистрации этого ДДУ до момента передачи квартиры дольщику. Необходимо также учесть, что в ФЗ № 214 от 30.12.2004 года прямо запрещена передача прав по не полностью оплаченному дольщиком договору долевого участия без перевода долга на правопреемника.

Читать еще:  Как прописать в договоре индексацию по данным Росстата

В качестве итога, кратко выделим важные тезисы:

  • во-первых, уступаемая квартира должна быть полностью оплачена
  • во-вторых, уступать право можно только после регистрации ДДУ в Росреестре
  • в-третьих, уступать право можно только до приемки квартиры по акту

Как купить квартиру по переуступке прав просто

Если Вы решили совершить покупку квартиры по переуступке, то специалисты агентства недвижимости Авангард могут оказать действенную юридическую помощь в составлении договора, представят Ваши интересы перед застройщиком, окажут помощь в регистрации договора в управлении Росреестра.

О нас

Ипотека: порядок действий

Простая, хоть и не понятная на первый взгляд, сделка по переуступке осложняется, когда оплата производиться за счет ипотечных средств. Рассмотрим три разных ситуации и порядок действий в каждой из них.

1. Продавец покупал квартиру за счет ипотечных средств. Главный вопрос – как передать права на недвижимость, если банком наложено обременение?

Если продавец приобрел квартиру в ипотеку, сделка по переуступке будет возможна только после полного погашения долга. Погасить заём можно за счет средств покупателя в несколько шагов (но только при условии, что покупатель располагает наличными):

  • продавцу и покупателю следует оформить договор займа или расписку (не подлежит регистрации, но составляется в письменной форме в двух экземплярах, храниться длительное время, на случай возникновения претензий) и только после этого осуществить передачу денег для погашения кредита и снятия «обременения»;
  • оформление сделки по договору переуступки прав.

2. Покупатель приобретает квартиру в ипотеку – как провести сделку и снизить расходы?

Кредит на объект, готовый к сдаче и реализующийся путем уступки прав, предоставляется далеко не во всех банках и под немаленький процент (не то, что на начальном этапе строительства – вместо 9,5% годовых — 11-13%). В связи с данным обстоятельством, покупатель вправе требовать от продавца существенной скидки. Если желающих приобрести квартиру по договору переуступки не так уж и много, другая сторона будет вынуждена пойти навстречу.

Для оформления кредита банк открывает клиенту специальный счет, на который заемщик обязан положить первоначальный взнос. Туда же поступают кредитные средства. Процедура завершается переводом всей суммы на счет продавца, который производиться лишь после государственной регистрации договора переуступки (в регпалате).

3. Обе стороны совершают покупку за счет ипотечных средств.

Если сторонами в сделке выступают два «ипотечника», произвести переуступку прав всё же возможно, если первый дольщик получит согласие от своего банка-кредитодателя.

Безусловно, сделка по переуступке прав на жилье сложна и требует соблюдения ряда юридических нюансов, а также максимальной внимательности и осторожности, как со стороны продавца, так и покупателя. Но теперь вы знаете, как избежать наиболее вероятных рисков и оформить договор. Не забывайте также и о стандартных рисках, связанных с любой операцией с недвижимостью (претензии третьих лиц, родственников, продажа недееспособным продавцом, доверенным лицом, не имеющим право заниматься реализацией объекта и т.д.).

Продажа квартиры по переуступке прав собственности – дом не сдан

Продажа квартиры по переуступке прав собственности — это наиболее распространенный способ купить квартиру во вновь построенном доме на завершающих этапах его строительства.

Обычно, у надежных застройщиков Анапы имеются свои мелкие и крупные инвесторы, которые выкупают самые ликвидные квартиры на начальном этапе строительства. Квартиры они покупают по договору долевого участия, в полном соответствии с ФЗ-214, с оформлением страхового полиса и регистрацией в Росреестре.

Ближе к сдаче дома в эксплуатацию, инвесторы выставляют свои квартиры на продажу, но уже не по той цене, по которой они брали у застройщика, а несколько дороже. В этот момент и сходятся интересы инвесторов и тех, кто хочет купить квартиру в строящемся доме на завершающих этапах строительства.

В этой схеме право собственности на саму недвижимость, в частности Свидетельство о праве собственности пока отсутствует, ведь дом еще не сдан в эксплуатацию. На руках есть ДДУ (договор долевого участия). Вот все права Участника по этому договору вы и можете купить.

Оформление переуступки прав собственности по договору ДДУ фактически закрепляет право на собственность, когда дом будет сдан в эксплуатацию окончательно. Т.е. формально вы покупаете не саму квартиру, а все права дольщика. По факту это означает обычное приобретение квартиры в новостройке.

Как оформить переуступку права собственности

Продажа по переуступке права собственности регламентируется Федеральным Законом 214 «Об участии в долевом строительстве». Закон не содержит нормы, что Застройщика нужно обязательно уведомлять о своем намерении продать право требования.

Однако на практике эта обязанность возлагается на Участника долевого строительства одним из пунктов ДДУ. Поэтому нужно оформить письменное уведомление его о намерении Участника оформить договор переуступки прав собственности на квартиру.

Когда продажа новостройки по переуступке проводится физ. лицом, находящемся в браке, необходимо будет получить согласие супруга или супруги, потому что долевое участие в строительстве является совместным имуществом.

Читать еще:  Куда Предоставляется Справка о Рождении Ребенка Полученная в ЗАГСе

Обращаю внимание, что, оформляя договор переуступки прав собственности на квартиру, покупатель принимает на себя и все обязательства Участника долевого строительства перед Застройщиком. Поэтому очень внимательно прочтите эти пункты ДДУ.

Проверьте все квитанции об уплате взносов и прочие платежные документы. Для вас самым важным будет убедиться, что Участник-Продавец прав полностью исполнил свои обязательства перед строительной компанией.

Уместно будет получить данную информацию и от Застройщика, и от Участника и сравнить показатели. Таким образом вы избежите вероятных махинаций или ошибок.

Можно ли оформить продажу квартиры по переуступке в ипотеку

Ответ однозначный – да. Ипотека является способом кредитования физлиц и возможностью быстро обзавестись собственным жильем. Около четверти сделок по продаже недвижимости сейчас осуществляется именно через механизм переуступки.

Банки вполне лояльно относятся к переуступке права собственности на квартиру по ипотеке. Дом уже полностью или практически построен, так что риск незавершения строительства минимален. В 2017 году тенденции продаж по переуступке прав собственности сохраняются на уровне прошлого года.

Какой налог взимается при продаже квартиры по переуступке

Купля-продажа недвижимости через механизм переуступки права собственности на квартиру облагается налогом в 13%. Причем берется только разница между суммой затраченных средств и суммой сделки.

Например, Участник-Инвестор вложил 2 млн. руб. по Договору долевого участия в строительстве. За время возведения здания потенциальные квартиры существенно подорожали, и теперь он смог осуществить продажу по переуступке прав собственности в целом за 3 млн. руб. Налог он заплатит в размере 13% от полученной прибыли в 1 млн.руб., т.е. 130 тыс. руб.

При этом обязательно нужно подать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ, даже если сумма полученной прибыли равна нулю.

Важно! Если вы не подадите указанный документ, налоговики могут вам прислать уведомление об уплате налога со всей суммы продажи, а также оштрафовать за неподанную отчетность.

Какие риски несет в себе переуступка права собственности на квартиру

Самой важной темой всегда является тема потенциальных рисков, потерь. Постараюсь вкратце обрисовать ситуацию по этой тематике.

Начнем с того, что каждый покупатель, оформляя продажу по переуступке прав собственности должен понимать, что для него же лучше фиксировать реальную цену квартиры в договоре переуступки прав собственности. Это делается для того, чтобы в случае признания договора по каким-либо причинам недействительным, вы бы смогли вернуть все свои деньги.

Однако, на практике, продавец не желает показывать всю сумму сделки в договоре переуступки, т.е. не хочет платить налоги. В данном случае возможны различные варианты соглашений:

  1. Вам могут предложить заплатить за квартиру сумму, увеличенную на размер налога. Это, согласитесь не самый удачный вариант, т.к. обычно цена имеет немалое значение.
  2. Разницу между реальной стоимостью и той, которая будет указана в договоре прописывают в расписке, которую пишет продавец. В расписке он пишет, что получил от вас такую-то сумму в счет оплаты за квартиру. Это всё делается для подстраховки, на случай судебных разбирательств.

В моей практике, таких разбирательств не было, поскольку я не предлагаю людям квартиры в сомнительных стройках. Там же, где застройщик работает честно, никаких двойных продаж быть не может по определению.

Кроме этого, перед тем как передать деньги продавцу, советую внимательно проверять: выполнены ли обязательства Участника перед Застройщиком, причем делать встречную проверку данных, обратившись, непосредственно в строительную компанию.

Важным отличием покупки квартиры по переуступке от покупки квартиры у застройщика является то как и когда выгодоприобретатель получает деньги.

В случае с договором долевого участия, деньги застройщику вы перечисляете только после того как договор будет зарегистрирован в Росреестре, о чём на договоре будет свидетельствовать государственная печать.

При покупке квартиры по переуступке, деньги передаются продавцу перед тем, как документы будут сданы на регистрацию в регистрационную палату. То есть, на период оформления сделки в Росреестре у вас на руках не останется ни денег, ни договора. Этот момент, пожалуй, самый болезненный во всей процедуре продажи квартиры по переуступке права.

На руках у вас останется только выписка из государственного учреждения о том, что у вас приняты документы на регистрацию. Обычный срок их регистрации в Росреестре составляет 1,5 недели.

В целом, продажа по переуступке прав собственности – вполне нормальный и рабочий механизм, заменяющий на определенных стадиях договор долевого участия или договор купли продажи.

В случае, если вы сами хорошо разбираетесь в механизме процедуры оформления договора переуступки права, то можете самостоятельно, без привлечения сторонних лиц заняться подготовкой документации к сделке. Если же сомневаетесь, то лучше пригласить специалиста, так вам будет намного спокойней.

В конце статьи, для того, чтобы закрепить в вашем сознании всё выше написанное, хочу предложить вам посмотреть видео на эту же тему.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector