Статья 671 ГК РФ Договор найма жилого помещения

Ст. 671 ГК РФ указывают на собственника жилого помещения. От его имени подобные сделки имеет право заключать представитель по доверенности или лицо, выполняющие функции опекуна или попечителя.

Собственником является лицо, которое по сделке или путем наследования приобрело объект на праве собственности.

Имущество считается приобретенным после регистрации сделки в Росреестре. В качестве собственника вправе выступать и юридические лица. Каких-либо ограничений на организацию в этом случае не накладывается. Они равны с людьми в использовании своего имущества. Снимают жилье в основном граждане.

Одновременно с этим, если право собственности не зарегистрировано или регистрация проводилась по ранее действующим правилам, это не влияет на возможность распоряжаться имуществом, передавая его в пользование.

Отличия договора аренды жилья от договора найма

Договор аренды и договор найма жилого помещения — это договоры имущественного найма, то есть договоры, по которым имущество предоставляется за плату во временное владение и пользование.

Стороны договора

Если жилье сдается гражданину, то заключается договор найма жилого помещения. В таком договоре собственник, сдающий жилье, именуется наймодателем, а гражданин, снимающий жилье, — нанимателем (п. 1 ст. 671 ГК РФ). Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение во временное владение и (или) пользование по договору найма, и в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор (п. 2 ст. 671 ГК РФ).

В договоре аренды стороны именуются соответственно арендодателем и арендатором (ст. 606 ГК РФ). Обратите внимание на то, что организация-арендатор может использовать жилье только для проживания граждан. Например, организация может арендовать квартиру для проживания в ней иногороднего работника.

Форма и государственная регистрация договора

Как для договора найма жилого помещения, так и для договора аренды жилья обязательна письменная форма (п. 1 ст. 609, п. 1 ст. 674 ГК РФ). При этом договоры аренды жилья, заключенные до 1 марта и после 4 марта 2013 г. на срок один год и более, должны быть зарегистрированы (п. 2 ст. 609 ГК РФ; ст. 2 Закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ; ст. 3 Закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ). Для договора найма требование о регистрации не установлено.

Срок договора

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца. Срок договора аренды жилого помещения не ограничен (ст. 610 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре найма не определен срок, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Расторжение договора

Расторжение договора аренды по инициативе сторон осуществляется через суд, при этом основания для расторжения могут быть установлены непосредственно договором (ст. ст. 619, 620 ГК РФ).

Расторжение договора найма жилья имеет свои особенности регулирования в пользу нанимателя как наименее защищенной стороны.

По желанию нанимателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время. Для этого достаточно только согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, и письменного предупреждения наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ).

По требованию наймодателя договор найма жилого помещения может быть расторгнут только в судебном порядке и только в следующих случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме (до одного года) в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
• использования жилого помещения не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (п. 2 ст. 687 ГК РФ).

Зачем и как оформлять расписку после оплаты?

Оговаривайте необходимость оформления расписки на стадии заключения договора. Это защитит вас от риска предъявления наймодателем исков о взыскании уже уплаченных денег. И не бойтесь показаться невежливым или испортить отношения такой просьбой. Ваш интерес правомерен, и наймодатель должен его уважать.

Расписку о получении денег должен выдавать тот человек, с которым у вас заключен договор найма, или тот, кто указан в качестве получателя денежных средств по такому договору. Никаких мам, пап, сестер, мужей и т.д. Они могут получать от вас деньги только в том случае, если уполномочены на это наймодателем. Факт наделения полномочием может подтверждаться доверенностью, оформленной наймодателем в вашем присутствии, нотариальной доверенностью или письмом наймодателя, направленным вам с его электронной почты, указанной в договоре в качестве одного из его реквизитов.

Расписка составляется в простой письменной форме и обязательно должна содержать сведения о том, кто и от кого сколько получил, на каком основании, а также дату составления.

Оформляться она должна в вашем присутствии – во всяком случае, при вас ставится подпись на ней. Это позволит исключить риск того, что подпись на расписке проставит другой человек и в дальнейшем в суде вы не сможете подтвердить факт внесения денег за квартиру.

Договор коммерческого найма жилого помещения

1. Договор коммерческого найма жилого помещения: заключение и основные условия, государственная регистрация, расторжение:

2. Ответственность за нарушения при найме жилья.

3. Продажа переданного в найм жилого помещения.

В жизни современного человека нередко возникает ситуация, когда приобретение собственного жилья оказывается невозможным или невыгодным, например: при переезде в другой город на учебу или работу; при ожидании передачи квартиры от застройщика по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома и пр. В этих и других случаях решением жилищного вопроса для многих выступает аренда жилья, которая, кроме финансовой доступности, имеет и другие преимущества по сравнению с покупкой, в частности, обеспечивает мобильность.

С другой стороны, собственники квартир, в которых они не проживают, могут использовать предусмотренную законодательством возможность для передачи недвижимого имущества во временное пользование. Таким образом формируется рынок аренды жилья, развитие которого, в том числе, входит в государственную стратегию повышения мобильности трудовых ресурсов.

Однако, при всей популярности такой сделки с жилой недвижимостью как заключение договора коммерческого найма, далеко не все участники рынка аренды жилья знают свои права и обязанности, владеют инструментарием для решения правовых вопросов, связанных с заключением таких договоров.

В этом материале мы рассмотрим особенности договора найма жилого помещения, а также осветим нюансы осуществления его государственной регистрации (ст. 51 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» № 218-ФЗ от 13.07.2015).

1. Договор коммерческого найма жилого помещения: заключение и основные условия, государственная регистрация, расторжение

1.1. Заключение и основные условия договора коммерческого найма

Передача жилого помещения во временное пользование регулируется главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ). В ней, в том числе, сформулированы понятия и основные условия найма, социального найма, аренды жилого помещения.

Так, статьёй 671 ГК РФ предусматривается, что сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются собственник жилого помещения (наймодатель), с одной стороны, и наниматель, с другой. При этом наймодателем может выступать как физическое, так и юридическое лицо, а нанимателем исключительно физическое лицо.

Внимание! Юридическое лицо (организация) не может получить жилое помещение по договору найма — в этом случае должен заключаться договор аренды либо иной договор (ст. 671 ГК РФ).

По договору коммерческого найма наймодатель обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор коммерческого найма составляется в простой письменной форме и должен содержать следующие существенные условия:

• предмет (объект) договора;

Предметом договора найма могут быть только изолированные жилые помещения: жилой дом, квартира, часть жилого дома, квартиры.Сведений об объекте, передаваемом в найм, должно быть достаточно для его идентификации, иначе договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 673 ГК РФ).

Рекомендации: в договоре найма указывайте вид жилого помещения, передаваемого в найм, его кадастровый номер, площадь, адрес.

Хотелось бы обратить Ваше внимание, что всю необходимую для заключения такого договора информацию об объекте найма, его правообладателе, имеющихся ограничениях и обременениях и др. можно получить, заказав на нашем сайте ПАСПОРТ ОБЪЕКТА. Данный документ станет Вашим надежным помощником и позволит обезопасить себя от возможных ошибок и вероятных рисков.

• прочие условия, относительно которых сторонами должно быть достигнуто соглашение, в том числе:

Важно! Не допускается одностороннее изменение размера платы, если это не предусмотрено в договоре (ст. 682 ГК РФ).

Важно! Договор коммерческого найма может быть заключен на срок до 5 лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ). Если договор найма жилого помещения заключается на срок более 90 дней, требуется регистрация нанимателей-граждан РФ по месту пребывания. В случае заключения договора на срок более 1 года в договоре должны быть указаны лица, которые будут проживать совместно с нанимателем (п. 2 ст. 677, п. 2 ст. 683 ГК РФ).

Рекомендации: определите в договоре, входят ли коммунальные платежи в состав платы за квартиру — если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить все коммунальные платежи (ст. 678 ГК РФ). Кроме того, укажите, кем и за чей счет осуществляется текущий и капитальный ремонт помещения, а также установите ответственность за нарушение условий договора (п.п. 1, 2 ст. 681 ГК РФ).

Если жилое помещение передается внаем с мебелью и (или) иным имуществом, находящимся в нём (например, бытовой техникой), укажите в договоре перечень и состояние такого имущества, а также определите ответственность за его сохранность (ст. 676, ст. 678 ГК РФ).

При необходимости внесите условие об обеспечительном платеже.

1.2. Государственная регистрация долгосрочного договора найма жилого помещения

Договор аренды помещения, заключенный на срок не менее 1 года, является основанием для возникновения ограничения (обременения) права собственности на данное жилое помещение.

Такое ограничение (обременение) подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 674 ГК РФ, ст. 91.1 Жилищного кодекса РФ, ч. 2 ст. 51 Закона № 218-ФЗ), которая осуществляется на основании заявления в Росреестр обеих сторон договора в срок не более 5 рабочих дней с момента приёма заявления.

Заявления о государственной регистрации и необходимые для её осуществления документы следует представить в Росреестр в течение 1-ого месяца со дня заключения договора найма (ч. 4 ст. 51 Закона № 218-ФЗ).

Если наймодателем является не собственник жилого помещения, то на государственную регистрацию найма представляются документы, подтверждающие права наймодателя на заключение указанного договора.

В случае расторжения договора найма жилого помещения или истечения срока его действия осуществляется государственная регистрация прекращения найма. Она может осуществляться по заявлению в Росреестр одной из сторон договора также в 5-дневный срок.

Росреестр в течение 1-ого рабочего дня уведомляет в письменной форме вторую сторону договора о прекращении найма.

1.3. Расторжение договора коммерческого найма

По общему правилу расторжение договора коммерческого найма возможно при наличии соглашения сторон, его заключивших. При отсутствии такого соглашения расторжение договора происходит в порядке, который зависит от того, какой стороне принадлежит инициатива расторжения.

Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за 3 месяца до даты расторжения.

Наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке в случаях, предусмотренных п.п. 2, 4 ст. 687, п. 2 ст. 450 ГК РФ, а именно:

• наниматель не внес плату за жилое помещение за 6 месяцев (если договором не установлен более длительный срок), а при краткосрочном найме — если наниматель не внес плату более 2-х раз по истечении установленного договором срока платежа;

• наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, разрушили или испортили жилое помещение;
• наниматель использует жилое помещение не по назначению или систематически нарушает права и интересы соседей;

• наниматель нарушил иные существенные условия договора.

Любая из сторон вправе требовать расторжения договора в судебном порядке, если:

• помещение перестало быть пригодным для постоянного проживания или находится в аварийном состоянии (п. 3 ст. 687ГК РФ);
• в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (например, самовольное переустройство и (или) перепланировка жилья нанимателем и его отказ привести жильё в прежнее состояние в течение установленного срока (ст. 29 ЖК РФ); снос дома или перевод жилого помещения в нежилое (ст. 86 — 87 ЖК РФ)).

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

2. Ответственность за нарушения при найме жилья

Нарушение требований к подаче в установленный срок в Росреестр заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании долгосрочного договора найма жилого помещения, влечет наложение административного штрафа в размере (ст. 19.21 КоАП РФ):

• на граждан — 5 тыс. рублей;
• на должностных лиц — 50 тыс. рублей;
• на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — 100 тыс. рублей;
• на юридических лиц — 200 тыс. рублей.

Если наниматель, заключивший договор коммерческого найма на срок более 90 дней, не произвел регистрацию по месту пребывания, то наймодатель обязан уведомить орган регистрационного учета о проживании у себя гражданина без регистрации в течение 3-х рабочих дней по истечении 90-дневного срока (ч. 4 ст. 3, ч. 1 ст. 5 Закона № 5242-1 «О праве граждан российской федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» — Закон № 5242-1).

За проживание граждан РФ по месту пребывания без регистрации, а также за нарушение правил регистрации граждан РФ по месту жительства (пребывания) для нанимателя жилого помещения и проживающих с ним граждан предусмотрена административная ответственность в виде штрафа (ст.ст. 19.15.1, 19.15.2 КоАП РФ).

Регистрация жильцов не требуется, если они зарегистрированы по месту жительства в том же субъекте РФ, где снимается жильё. (ч. 2, 3, 4, 5 ст. 5 Закона № 5242-1).

Для Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя допускается нахождение сдаваемого жилья и постоянная регистрация нанимателя по месту жительства не только в этих городах федерального значения, но и в соответствующих регионах (Московская и Ленинградская области, республика Крым).

3. Продажа переданного в найм жилого помещения

При необходимости продать квартиру, в которой по действующему договору коммерческого найма проживает наниматель, необходимо чётко представлять, какие права есть у собственника и нанимателя в этой ситуации.

Наймодатель-собственник вправе свободно распоряжаться своим недвижимым имуществом, в том числе его продавать. В то же время продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц (ст. 460 ГК РФ). Поэтому договор купли-продажи квартиры, обремененной наймом, должен содержать условие о таком обременении.

Поскольку, согласно статье 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения этого договора, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Таким образом, пока срок договора не истек, нанимателю при надлежащем исполнении условий договора волноваться не о чем. А по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Важно! Не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора коммерческого найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях.

При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.

Наймодатель (как старый собственник, так и новый) может отказаться от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем. В этой ситуации он должен за 3 месяца до даты истечения срока договора письменно уведомить нанимателя о своём решении. Однако если он в течение года со дня истечения срока прежнего договора заключит новый договор найма с другим лицом, прежний наниматель вправе потребовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст.684 ГК РФ).

Внимание! Новый собственник-наймодатель может требовать досрочного расторжения договора найма в судебном порядке по основаниям, рассмотренным в п. 1.3 (п.п. 2, 4 ст. 687, п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Остались вопросы? Задайте их нам, заполнив форму обратной связи на сайте!

Вам также может быть интересно:

Порядок оформления, основания для расторжения, правила и обязанности сторон регламентируются гл. 35 ГК.

Для заключения нет необходимости в соблюдении каких-либо условий (наличие трудового соглашения с собственником жилья, признание малоимущим), нужно лишь желание обеих сторон и их обоюдное согласие по всем пунктам.

Обязательными пунктами являются:

1. Указание участников (Ф. И. О., паспортные данные, документы подтверждающие право собственности, в случае юридического лица — регистрационные сведения, название).
2. Предмет договора (ст. 432 ГК) (характеристики помещения, адрес расположения).
3. Период, на который заключен ДКН.
4. Размер и способ оплаты.
5. Права и обязанности сторон.

Участники

При заключении соглашения стороной, предоставляющей собственное жилье (наймодатель), может быть любой субъект гражданского права или уполномоченный представитель (юридическое, физическое лицо, муниципальный орган).

Стороной, которой передается помещение для временного проживания (наниматель), может быть только физическое лицо, являющееся при этом гражданином РФ (ст. 677 п. 1 ГК).

Юридические лица ДКН заключить не могут. Жилое помещение для временного владения и использования, юрлица могут принять только по договору аренды, условия которого регламентируются гл. 34 ГК и имеют ряд существенных различий.

Выселение квартирантов с детьми

На практике бывают ситуации, когда собственник жилого помещения подписывает с квартирантом договор аренды, стараясь учесть все возможные нарушения и тем самым подстраховать себя от возможных неприятностей.

При этом он указывает себя как арендодателя, а нанимателя, как арендатора. Что, по сути, неверно. Если возникнут спорные ситуации, которые решаются только в судебном порядке, суд признает документ недействительным. А значит и вытекающие из него права и обязательства.

Предмет

Объектом ДКН является жилое помещение, которое должно быть:

• изолированным (дом, часть дома, квартира, отдельная комната в квартире) ст. 673 ГК РФ;
• отвечать нормам противопожарной, безопасности, соответствовать санитарно-гигиеническим, техническим, строительным и другим государственным требованиям;
• иметь все условия для проживания (наличие электричества, газа, воды, отопление).

В соответствии с указанными требованиями, например, дачный домик или времянка без света и воды может быть сданы в наем только по договору аренды.

Сроки

Максимальный период в течение которого ДКН считается действительным, составляет пять лет. В этом случае он является долгосрочным (ст. 683 п 1 ГК РФ).

Соглашение является краткосрочным, если заключено на срок менее одного года.

Если срок действия не прописан, то документ признается долгосрочным.

При краткосрочном ДКН наниматель имеет меньше прав, чем при долгосрочном соглашении.

Например, при краткосрочном договоре арендатор не имеет преимуществ на его перезаключение на новый срок, а при долгосрочном имеет (ст. 684 ГК РФ).

Оплата за предоставление жилья

Размер вознаграждения за сдачу жилья, сроки и способ оплаты устанавливаются по соглашению сторон, что фиксируется в документе (ст. 682 ГК РФ). Если время оплаты не указано, деньги следует вносить ежемесячно (ст. 682 п. 3 ГК РФ). Изменять в одностороннем порядке величину вознаграждения законом запрещено.

Наниматель, если они с наймодателем не пришли к иному соглашению, самостоятельно оплачивает коммунальные услуги, осуществляет текущий ремонт.

Права и обязанности

Лицом ответственным перед наймодателем за соблюдение требований является квартирант, за исключением случаев, когда проживающие с ним граждане являются сонанимателями помещения (ответственность будет совместной). Причем решение стать сонанимателями, они могут принять самостоятельно, поставив наймодателя в известность.

Правила и обязанности стороны устанавливаются по обоюдному соглашению, их нарушение влечет расторжение договора и выселение нарушителя.

Расторжение

Закон разрешает жильцу в любое время разорвать ДКН, если решение будет одобрено проживающими вместе с ним лицами, и за три месяца он письменно предупредит об этом наймодателя (687 п. 1 ГК РФ).

Наймодатель не может самостоятельно расторгнуть договор, даже если со стороны нанимателя, будет наблюдаться злостное неисполнение условий.

Разорвать соглашение, возможно только по решению суда, представив доказательства нарушений и сделанных наймодателем предупреждений о необходимости исправления.

Основания, по которым собственник может обратиться в судебную инстанцию за расторжением, изложены в ст. 687 ГК РФ:

Освобождение помещения

У наймодателя есть несколько путей разрешения ситуации по выселению нанимателя.

1.Обратиться с иском в суд. Образец заявления можно скачать тут.

Но нужно иметь в виду, что наймодателю придется;

• заплатить госпошлину;
• понести судебные издержки;
• собрать пакет документов, доказательную базу;
• быть готовым к тому, что на вынесение судебного решения в его пользу может понадобиться до 2 лет. В случае благоприятного исхода суда, возбуждение исполнительного производства и принудительного выселения нанимателя также потребует определенного времени.

Конечно, и образовавшуюся задолженность и расходы по суду наймодатель может предъявить к возмещению, и скорее всего, требование будет удовлетворенно. Но как скоро и в каком объеме будут взысканы денежные средства с финансово-несостоятельного человека не известно.

2. Попытаться договориться с нанимателем о скорейшем добровольном выселении.

Заявление в суд о выселении из общежития

Как обезопасить коммерческий найм или выселение неизбежно?

Чтобы избежать негативных последствий от сдачи жилья наймодателю следует придерживаться следующих правил:

• Заключать договор на срок менее чем на полгода. Если наниматель и проживающие с ним граждане зарекомендует себя с хорошей стороны документ можно продлить еще на полгода, но не более чем на 11 месяцев.
• Перед тем как оформить обязательства и передать ключи от жилого помещения постараться узнать как можно больше о своем потенциальном квартиранте, степени платежеспособности, склонности к спиртным напиткам, образе жизни. На основании сделанных выводов принять решение о необходимости заключения договора.
• Сразу же реагировать на малейшие нарушения условий. Узнавать причину их возникновения, жестко предъявлять требования по соблюдению прописаных пунктов.

Если возникли вопросы по теме данной статьи задайте их в комментариях либо обратитесь к дежурному юристу в форме всплывающего окна. Также вы бесплатно можете получить консультацию по телефонам, указанным на сайте. Обращайтесь, мы обязательно поможем.

Что означает краткосрочный найм жилых помещений

Договор краткосрочного НЖП, заключается на бумаге в двух экземплярах. Ясность требований и условий собственника, права и обязанности обоих действующих лиц позволяют обойти судебные разбирательства и споры.

ГК РФ регулирует порядок сдачи в наём жилое помещения (статья 683, 684). И граждане и юр. лица могут вселиться в жилье, по такому договору, только в целях проживания. Организации, обычно заключают договор краткосрочного найма для своих сотрудников.

ГК РФ Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
2. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 — 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Существует и договор социального найма, который заключается между муниципальным органом и физическими лицами.

ГК РФ Статья 684. Преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Как правильно заполнять договор краткосрочной аренды жилого помещения смотрите в этом видео:

Что должен содержать договор краткосрочного найма

Типовой договор найма можно скачать в интернете. Чтобы самому составить такой документ, важно учитывать, что он содержит определенную информацию, порядок, права и обязанности обеих сторон:

1. Данные о наймодателе и нанимателе (паспортные данные, адреса и контактные телефоны).
2. Если наймодатель – представитель собственника, то все данные и доверенность на проведение операций с недвижимостью доверенного и доверителя.
3. Адрес жилого помещения, которое является предметом договора.
4. Паспортные данные недвижимости.
5. Сроки, когда наймодатель имеет право посещать нанимателя на сдаваемой жилплощади, чтобы проверить состояние помещений.
6. Арендная плата (может быть как отдельной, так и суммой коммунальных и арендной платы).
7. Права и обязанности сторон.
8. Вопрос о капитальном ремонте и его сроках (кто будет его проводить и когда).
9. Пункт, содержащий условие, по которому наниматель имеет право использовать жилое помещение только для проживания и не имеет право на коммерческое складское, или использование в других целях.
10. Сроки и размер оплаты.
11. Реквизиты, номер счета, на который наниматель должен перечислять оплату. Или договор, когда сам наниматель будет приходить за деньгами.
12. Пункт, в котором указано, что с момента передачи квартиры нанимателю, тот ответственен за сохранность и техническое состояние жилья.
13. Чтобы наниматель четко понимал, за что ему отвечать, необходимо составить акт приема-передачи, в котором будет полный перечень всего передаваемого имущества, начиная от предметов обихода и заканчивая розетками.

Образец договора краткосрочного найма. Фото: pictures11.ru

Особенности договора найма

Основные особенности этой процедуры вы должны знать:

• сдать жилье таким образом может каждый собственник, у которого есть ЖП (жилое помещение);
• в отличие от аренды, в договоре найма указаны все, кто будет жить в помещении (квартире, доме);
• глава 35 ГК РФ регулирует договорные отношения;
• сдать в найм можно только отдельные, изолированные ЖП. Комнаты общего пользования, кухни, коридоры, ванные комнаты и только кровать сдавать в найм нельзя;
• договор НЖП должен существовать в письменном виде. Вы можете заключить устный договор, но в случае спора, у вас не будет никаких доказательств;
• заключается на срок от 1 часа до 5 лет;
• граждане, не отмеченные в договоре, не имеют право вселиться в это жилое помещение без согласия владельца;
• если в договоре не указан срок, то, автоматически соглашение заключается на 5 лет;
• если вы сдаете в наём квартиру или другое изолированное помещение для проживания на срок от одного года, то обязательно нужно зарегистрировать договор в Росреестре. Эта процедура будет называться обременением прав собственника;
• за 3 месяца до окончания действия договора, собственник (наймодатель) может предложить продление договора на тех же условиях, на других условиях или предупредить об окончании действия договора;
• если в течение 3 месяцев до окончания срока, владелец не поднимет тему прекращения договора или не предложит новый, то срок автоматически продлится на следующие 5 лет;
• условия должны устраивать обе стороны;
• сдать можно площадь которого не регламентируется количеством будущих жильцов.

На что имеют право и обязаны делать стороны

Наймодатель должен и имеет право:

• подготовить жилплощадь свободную и пригодную для проживания;
• делать капитальный ремонт;
• если дом, где находится квартира, многоквартирный, то обеспечить все удобства, коммунальные услуги, надлежащую эксплуатацию, проведение общего ремонта и других обязанностей собственника квартиры;
• предупредить, если собирается делать перепланировку или капитальный ремонт;
• плата за найм определяется сразу в договоре. Изменить ее можно после окончания срока найма. Или во время действия договора только по согласию нанимателя;
• расторгнуть договор, если условия не выполняются;
• по ЖК РФ собственник жилого помещения несет ответственность за своевременный ремонт, санитарно-гигиеническое состояние, оплату коммунальных своей недвижимости;
• не прописывать временно на сдаваемой жилплощади, кроме нанимателя, никого из его родственников.

Неотделимые улучшения арендованного имущества — это что такое и каких видов могут быть? Ответ находится тут.

Предмет по договору найма квартиры. Фото: groupmedia-s.ru

Наниматель должен и имеет право:

• использовать помещение только как жилье;
• держать в порядке ЖП;
• обеспечить сохранность имущества;
• вовремя платить;
• коммунальные платежи вносятся или по договоренности, или самим нанимателем;
• сам наниматель и его семья могут разрешить своим временным жильцам пожить с ними без оплаты не больше полугода. Прав на жилье такие граждане не будут иметь. Ответственность за этих людей понесет наниматель;
• если наймодатель согласится, то сдать в поднаём честь жилого помещения за денежную плату или вознаграждение. Это условие может быть выполнено, только если срок найма больше 1 года. Срок поднайма меньше срока найма;
• заключать договор вместе с сонанимателем (вместо одного нанимателя могут участвовать двое или несколько);
• проживать с любыми гражданами указанными им в договоре (в разумном количестве, которое позволяет площадь квартиры);
• если наниматель съехал из жилья или скончался, то члены его семьи не имеют право оставаться;
• прописаться временно в доме. Какие документы нужны для временной регистрации — читайте здесь.

Поднаем

Снятое помещение можно сдать в поднаем за плату, если позволяет норма жилой площади (См. ст. 685, ГК РФ).

Для этого требуется получить согласие наймодателя. Поднаниматель, в отличие от сонанимателя не приобретает самостоятельных прав на помещение.

Поэтому срок договора с ним не может превышать срока найма, объем прав равен правомочиям нанимателя. А досрочное прекращение найма автоматически расторгает договор поднайма.

Поднаниматель не пользуется преимущественным правом заключения договора на новый срок.