Nedcentr.ru

НЕД Центр
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Заключение договора управления МКД между ТСЖ и УК

Договор между ТСЖ и УК

Дмитрий Алексеев

Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.

Каким образом совершаются правоотношения между товариществом собственников жилых помещений и управляющей организацией? Такой вопрос задают многие жильцы многоквартирных домов. В данной статье рассмотрим порядок оформления взаимодействия этих двух организаций по поводу управления имуществом собственников недвижимости.

Согласно Жилищному Кодексу РФ одной стороной такого соглашения выступает УК, а другой стороной договора могут быть как владельцы жилья в жилом доме, так и Жилищно-строительные кооперативы и ТСН.

Иначе говоря, у организованного ТСЖ в доме есть право выбора – самостоятельно управлять недвижимым имуществом, заключить соглашение на обслуживание с подрядчиком либо заключить договор с управляющей организацией, передав ей полномочия по управлению домом.

Договор управления многоквартирным домом

Сперва проходит общее собрание собственников, на котором большинство принимает решение нанять управляющую компанию. После чего подписывается договор управления многоквартирным домом (МКД).

Он нужен для избежания споров и регулирования правовых отношений сторон. Договор регламентируется 162 статьей Жилищного кодекса. Содержит права, обязанности, ответственность УК и жильцов. Срок действия договора может составлять от 1 до 5 лет. Договор автоматически пролонгируется, если УК или жильцы не захотят его расторгнуть. Изменения в договор можно вносить при помощи его переподписания.

Договор подписывается с каждым собственником дома в двух экземплярах (съемщики, родственники, наниматели жилья не имеют права заключать договор управления). Один договор остается в УК, второй – у собственника. Если у собственника на руках соглашения нет, обратитесь в обслуживающую организацию. По запросу предоставят копию документа.

Для подписания договора нужны документы:

справка о зарегистрированных в квартире из Бюро технической инвентаризации (БТИ);

технические документы на помещение.

копии всего перечисленного.

от управляющей компании:

лицензия на право вести деятельность по управлению и содержанию домов;

регистрация юридического лица в налоговых органах.

Договор должен содержать:

что входит в общедомовое имущество;

подробный перечень работ, обязательный для исполнения УК (либо в приложении к договору) и порядок его изменения;

размер и порядок расчетов с управляющей компанией;

как будут организованы платежи поставщикам коммунальных ресурсов, тарифы на услуги;

условия сбора денег на ремонт общего имущества;

как жильцы смогут контролировать деятельность УК.

Приложением к договору нужно приложить технический паспорт и акт состояния дома (ст. 36 главы 6 ЖК). Важно подробно прописывать права и обязанности обеих сторон.

Необходим протокол общего собрания собственников – на его основании договор управления будет иметь юридическую силу. Если за управляющую компанию на собрании проголосовало более 50% собственников, остальные собственники (которые не проголосовали или были против) тоже должны соблюдать условия договора управления.

Если некоторые собственники не согласны с выбором УК или с пунктами договора и отказываются заключать соглашение, можно провести общее собрание. На нем коллективно выбрать представителя, который сможет от общего имени заключить соглашение. В этом случае договор заключается между управляющей организацией и уполномоченным лицом, который будет представлять интересы всех собственников. Согласие на это должны дать более 50% собственников. Один договор на управление МКД будет у представителя, второй экземпляр – в управляющей организации.

Даже если у кого-то из собственников договор управления не заключен, это не дает ему права не оплачивать коммунальные услуги. Отсутствие индивидуального договора при наличии подписанного документа с представителем не дает возможности отказаться от оплаты работы УК. Жители пользуются коммунальными услугами, проживают в здании: если они не будут это оплачивать, начисляется пеня.

Собственник нежилого помещения тоже должен оплачивать содержание общего имущества и заключать соглашение с УК.

Подписать договор управления с УК можно двумя способами:

Индивидуальные договоры с каждым собственником.

Договор с представителем дома, который представляет интересы всех собственников.

УК уведомляет ГИС ЖКХ о своем договоре управления. Через 30 дней после подписания договора управляющая компания должна начать исполнять свои обязанности.

УК и ТСЖ: плюсы и минусы

Управляющая компания

Плюсы:

  • Все расходы и затраты четко спланированы и выполняются по графику: ремонт подъезда и дома, вывоз мусора, уборка дворов, – все работы выполняются нанятыми подрядчиками.
  • У УК есть свои, часто довольно существенные накопленные средства, так что если возникает задолженность со стороны жильцов, компания передает свои средства подрядчикам, и предоставление услуг не останавливается.
  • УК гораздо лучше знает особенности и нормы предоставления услуг, так что если возникают споры с подрядчиками, представители УК более компетентны.
  • Не возникает внезапных трат, плата за работу УК обычно фиксирована, и когда возникает потребность в услуге – ее выполняют.
  • Мнение жильцов не влияет на решения управляющей компании. Выбирая УК, вы автоматически принимаете всех выбранных ею подрядчиков.
  • За обслуживание УК придется платить больше, чем ТСЖ.
  • УК не отчитывается о тратах средств.
Читать еще:  Договор займа Как взыскать долг по договору займа 2021

Товарищество собственников жилья

Плюсы:

  • ТСЖ может управлять собственным имуществом для получения дополнительных средств (сдать часть двора в аренду, размещать рекламу).
  • Возникающие вопросы можно решить за день-два, собрав жильцов для голосования, а не доказывая УК, что в доме холодно, а подъезд требует ремонта.
  • Вся финансовая деятельность абсолютно прозрачна и любой житель дома может ознакомиться с ней в любой момент.
  • ТСЖ – более экономичный вариант: вы платите только за реально необходимые услуги, например, в новом доме это может быть вывоз мусора и уборка территории. Когда возникнет потребность в ремонте – тогда и будут собирать на него деньги.
  • Вы сами выбираете подрядчиков. Не нравится, как конкретная компания вывозит мусор – просто нанимаете другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее, и возможно, придется делать это через суд.
  • Активистами ТСЖ могут быть совершенно некомпетентные люди, так что могут быть проблемы и с принятием решений, и с ведением дел.
  • Если у нескольких жильцов возникает задолженность, ее обычно раскидывают на остальных. Своего капитала у ТСЖ мало, а для продолжения обслуживания нельзя задерживать деньги подрядчикам.
  • Некоторые разовые работы могут стоить дороже для ТСЖ, чем для УК, так как подрядчики часто не заинтересованы в одиночных заказах.

Заключение договора управления многоквартирным домом

#1 Tony V Tony V —>

элегантно отмазался (c) thesunbeam

  • Partner
  • 14377 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    Статья 162. Договор управления многоквартирным домом

    1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

    Если я правильно понимаю, то договор этот является договором присоединения.
    УО выбрана ОМСу. Собственник договор не заключал, но счета предъявляемые оплачивал. Договор, ведь, заключён.

    Была ль у кого-нить судебная практика по вопросу (поднимался ли такой вопрос).

    • Наверх

    #2 Tony V Tony V —>

    элегантно отмазался (c) thesunbeam

  • Partner
  • 14377 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    • Наверх

    #3 эквизитор эквизитор —>

    • Наверх

    #4 masia masia —>

    • Наверх

    #5 Fofenka Fofenka —>

    1. ст. 153 ЖК РФ — обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у собственника возникает с момента возникновения права собственности!

    2. ст. 154 ЖК РФ «2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя :
    1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме ;
    2) плату за коммунальные услуги».

    3. ст. 155 ЖК РФ: не вдаемся в подробности — член/не член ТСЖ. Понимаем лишь одно, что плата должна осуществляться в рамках заключенного договора управления!

    4. ст. 30 ЖК РФ: «3. Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме» + ст. 37 ЖК РФ: » 1. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения » + ст. 39 ЖК РФ: «2. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
    3. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации (т.е. 491 ППРФ)».

    Таким образом, обязанности собственника мы выяснили. Остается понять — с кем заключается договор и когда этот договор считается заключенным.

    1. ст. 44 ЖК РФ: «4) выбор способа управления многоквартирным домом»Способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников. Берем идеальную модель МКД, у которого все документы — протоколы в порядке и УК выбрана — будь то ТСЖ, ЖСК, ЖК или иная УК — не важно. Все собственники извещены об организации, управляющей МКД и о решении по иным вопросам поставленным на голосование.

    2. п. 3 ст. 161 ЖК РФ: «Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме».

    3. ст. 162 ЖК РФ: Если дом управляется ТСЖ, то: «9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса». Тут обязанность по заключению договоров с собственниками лежит на ТСЖ.
    Если дом управляется УК: «При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания». В данном случае не указывается об обязанности УК бегать за собственниками для заключения договора.

    Читать еще:  Скачать образец письма о расторжении договора оказания услуг

    Теперь о договоре:
    1. Статья 433 ГК РФ: Момент заключения договора
    «1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта».

    2. Статья 162. Договор управления многоквартирным домом
    «1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами».

    3. ст. 434 ГК РФ: «3. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса».

    4. ст. 438 ГК РФ: 3″. Совершение лицом, получившим оферту, в срок , установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте» + изучаем 445 статью ГК РФ (читаем ее в совокупности со ст. 153, 154 ЖК РФ) + п. 1 ст. 155 ЖК РФ (о сроках).

    Т.е. мое мнение о признании договора не заключенным понятно, я думаю!

    • Наверх

    #6 Том Хэген Том Хэген —>

    2. п. 3 ст. 161 ЖК РФ: «Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме».

    3. ст. 162 ЖК РФ: Если дом управляется ТСЖ, то: «9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса». Тут обязанность по заключению договоров с собственниками лежит на ТСЖ.
    Если дом управляется УК: «При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания». В данном случае не указывается об обязанности УК бегать за собственниками для заключения договора.

    • Наверх

    #7 Fofenka Fofenka —>

    Договором управления для способа ТСЖ является решение ОСС, . я так думаю .
    В вот для содержания ОИ МКД договор единый? Кто утверждает?
    Текст договора при выборе УО утверждается на ОСС. Он так же содержит и договор на содержание ОИ МКД, . или должно быть два договора?
    [/quote]

    ст. 137 ЖК РФ: «1. Товарищество собственников жилья вправе:
    *1) заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом (в данном случае это справедливо, если существует ТСЖ, однако выбирается иной способ управления домом. При этом ТСЖ никуда не исчезает. Т.е. от имени ТСЖ такой договор заключает с УК его председатель. Поэтому, отсальные собственники — не члены ТСЖ сами заключают д-р упраления с УК, при этом, какждая из сторон имеет право направить другой оферту, о чем я и говорю),
    *а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме (с собственниками — не членами ТСЖ — п. 2 ст. 138 ЖК РФ «2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества»),
    *договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества (в интересах товарищества. — т.е. в данном случае ТСЖ предоставляется право быть исполнителем (см. определение исполнителя в 307 ППРФ) коммунальных услуг в рамках договоров с поставщиками услуг);
    *2) определять смету доходов и расходов на год, <. в том числе. >необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
    *4) выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги (причем не уточняется какие — можно, ведь и под коммунальные подвести):
    *3. В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения <. обязательных. >платежей и взносов
    +
    *4. Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате <. обязательных платежей. >и взносов и оплате иных общих расходов (т.е. в данном случае доказать, к примеру ТСЖ то, что собственник-не член ТСЖ обязан нести расходы на содержание и ремонт этому ТСЖ не составит труда. )»

    Статья 138. Обязанности товарищества собственников жилья
    Товарищество собственников жилья обязано:
    5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество (однако считаю, что ТСЖ обязано доказать, что собственник уклоняется от заключения договора о содержании и ремонте общего имущества и должно настоять на понуждении к заключению такого д-ра, в т.ч. в судебном порядке, если мне не изменяет память).

    Читать еще:  Приказ о повышении оклада основания порядок оформления образцы приказов

    Что самое интересное, абсолютно с Вами согласна, что законодатель несколько перебдел, указав (при буквальном толковании) в п. 1 ст. 155 ЖК РФ, что плата за все про все вносится на основе д-ра управления. При этом, в п. 5 и 6 той же статьи закон уже говорит о некой свободной форме договора по сути. Отсюда и всеощая путаница. С другой стороны ТСЖ — самостоятельное юрлицо — ему и рулить своими договорами, а ст. 155 ЖК РФ является общей нормой. Однако, не стоит забывать о том, что форма платежного документа так же подлежит обсуждению. К примеру, форма ЕПД, кроме как в Москве, если не ошибаюсь, нигде больше не установлена, а уж тем более федеральным законодательством. Так же п. 2 ст. 162 предполагает заключение с собственниками — не членами ТСЖ — именно договора управления, в который входит и предоставление коммунальных услуг в т.ч. — опять же при буквальном толковании. Вот, и получается масло масляное!

    Недостатки УК и ТСЖ

    Собственники обычных квартир и элитных апартаментов должны быть готовы к таким минусам в работе УК:

    • Недостаточная прозрачность финансовой деятельности.
    • Поскольку территориально УК находится на отдалении от жилого дома, к тому же часто обслуживает одновременно несколько объектов, решения по обращениям жильцов принимаются медленно.
    • УК самостоятельно выбирает подрядчиков и поставщиков услуг, при этом тарификация не всегда выгодна для населения.
    • Оплата услуг УК по договору достаточно высокая.

    Есть минусы и у ТСЖ:

    • В состав товарищества входят обычные жильцы, часто некомпетентные в жилищных вопросах.
    • Между ними бывают разногласия, что иногда делает управление неэффективным.
    • Услуги подрядчиков, нанятых разово ТСЖ, обходятся дороже, чем в случае с управляющей компанией.
    • Объединение жильцов сложно ликвидировать.

    Управление многоквартирным домом

    Управление многоквартирным домом может осуществляться способом выбора управляющей компании или созданием ТСЖ. Но многие сегодня предпочитают организовывать товарищества собственников жилья.

    При этом удобней оплачивать услуги ЖКХ, если дом относится к управляющей компании. Именно поэтому размешено совмещать эти виды управления домом.

    Товарищество собственников жилья

    ТСЖ – это некоммерческая организация, которая состоит из собственников жилых помещений.

    Если дом находится под управлением ТСЖ, то любой владелец квартиры вправе потребовать отчеты, сметы, квитанции о ходе денежных средств. Чего не скажешь об управляющей компании.

    Единственное неудобство заключается в том, что люди не могут повлиять на распределение долгов, образовавшихся из-за нерадивых плательщиков.

    Именно поэтому многие голосуют против организации товарищества.

    Но не так давно стало возможным привлечение управляющей компании к детальности, связанной с товариществом.

    Привлечение УК

    Если привлечена управляющая компания, то собрание собственников жилья может:

    • установить контроль УК и проверить расход финансов;
    • внести дополнительные изменения или выбрать другую УК.

    Но далеко не всегда сотрудничество такого плана проходит гладко и без эксцессов. Иногда управляющая компания может банально не реагировать на различные требования собственников.

    Поэтому при выборе УК следует руководствоваться данными и отзывами о ней.

    Если было принято решение привлечь управляющую компании, то необходимо заключить с ней договор:

    • подписание осуществляется через председателя;
    • голосование в таком случае проводится все равно, но оно может быть осуществлено заочным путем.

    Многие жильцы жалуются, что им навязывают выбор, кидая в ящик бумагу о голосовании. При этом не нужно игнорировать данный вопрос. Это приведет к тому, что выбор действительно будет сделан за жильца.

    Нужно поинтересоваться, что за управляющая компания предлагает свои услуги. Следует учитывать, что сменить компанию очень трудно.

    Законодательство

    Статья 161 пункт 2 Жилищного кодекса РФ регулирует данный вопрос. Согласно данному закону управляющая компания совместно с ТСЖ является альтернативой в ведении деятельности по обслуживанию дома.

    Заключение договора между ТСЖ и УК регулируется статьей 137 ЖК РФ, уставом ТСЖ.

    Во время заключения договора ТСЖ является представителем собственников, согласно статье 138 пункту 8 ЖК РФ.

    Разработан проект типового договора с управляющими компаниями

    В небольшой лекции рассказывается о том, как должен выглядеть образцовый договор управления многоквартирным домом.

    В таком документе должны быть учтены интересы как жильцов дома, так и управляющей компании, подрядных и ресурсопоставляющих организаций. Приводятся основные положения правильного договора с управляющей компанией.

    голоса
    Рейтинг статьи
    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector