Что надо знать о сделке альтернативной куплипродажи квартиры

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры

Что означает альтернатива при покупке квартиры? Как правило, это тот самый вариант операции с недвижимостью, при котором продают свою собственную квартиру и одновременно покупают новую. Преимуществом подобной сделки можно считать то, что человек после продажи не остается с деньгами на улице, а переезжает в недавно приобретенное жилье.

В этом случае принимают аванс за свое жилье и передают аванс за покупаемую квартиру. Важно согласовать все по срокам. Таким образом люди съезжают, делают обмены на большую (или даже меньшую) жилплощадь с доплатой и меняют район проживания. Сложным видом считается разъезд и съезд, потому что вместо одной квартиры идет покупка двух. Либо можно продавать две, а делать покупку одной. Причем в последнее время доплата при увеличении жилплощади многие люди осуществляют при помощи ипотеки.

Рассмотрим схему альтернативной сделки купли-продажи квартиры

Как правило, существует так называемый «верхний» покупатель, у которого сосредоточены денежные средства. При этом присутствует несколько продавцов квартир. Таким же образом может быть некоторое количество и «верхних покупателей». Такое происходит в случае единовременной продаже нескольких объектов недвижимости, либо при съезде в одну из квартир. Возможно и такое явление, как «другие покупатели», если они осуществляют покупку недвижимости в этой цепочке.

Задача «нижних продавцов» — это непосредственная продажа жилплощади и получение денег из ячеек. Что касается «средних продавцов», то они делают одновременную продажу и покупку. Она бывает либо с доплатой, причем здесь имеют вес как свои средства, так и эпотечные, либо с высвобождением денег и третий вариант – необходимо уложиться в средства от самой продажи.

Сделки «паровозы» всегда бывают альтернативными, поскольку в них фигурируется сразу несколько квартир. Если число участников. Существовала даже однажды такая сделка с шестнадцатью квартирами. Как правило, риелторы любят делать определенные ограничения количества участников, чтобы лучше можно было контролировать ситуацию.

Как проводится альтернативная купля-продажа квартиры?

В этом случае необходимо проводить единовременную регистрацию как покупки, так и продажи. Плюсом можно считать то, что заказчик уже не сможет продать жилплощадь

Особенность такой сделки — единовременная регистрация и продажи, и покупки. Отсутствует риск того, что заказчик продаст квартиру и получит деньги, но по каким-то обстоятельствами не сможет купить другой объект. Но все же существует вероятность того, что сделка может не состояться. Как правило это бывает в такие случаях:

продавец отказывается продавать жилплощадь;
один из участников сделки отсутствует;
обесценивается валюта.

Как правило, подобные сделки довольно сложны из-за своей организации, к тому же без юридических тонкостей здесь явно не обойтись. Кроме того, мало провести одну или две сделки, необходимы при этом глубокие знания. Именно поэтому ими занимаются риелторы.

Что еще необходимо знать? На момент сделки собственники так и остаются зарегистрированными, потому что новый владелец жилплощади должен встать на учет только после того, как его снимают с учета проданной им квартиры. Этот важный момент необходимо обговорить.

Обычный срок юридического освобождения должен составлять четырнадцать дней. Как правило, это указывается в самом договоре купли-продажи. Также это не зависит от передачи жилплощади по акту.

Еще в квартире могут проживать зарегистрированные лица, которые не являются ее фактическими собственниками. В этом случае альтернативная продажа не может являться обязательной при тех пользователях, которые зарегистрированы. Даже если это несовершеннолетние дети. Необходимо иметь ввиду тот факт, что если фактические владельцы жилплощади должны снять себя с учета, то пользователям делать этого необязательно. Таким образом пользователи могут препятствовать сделке, и покупатель ничего не сможет сделать. Именно поэтому важно уделить внимание регистрации. Также стоит понимать, что в случае возникновения каких-либо конфликтных ситуаций необходимо обращаться в суд. Однако проводить судебные действия с теми пользователями, с которыми покупатель не имеет договорных отношений не так уж и легко.

Многие вопросы сделки, в том числе выписка пользователей обычно регулируются условиями доступа к банковским ячейкам. Можно по-своему разрешить ситуацию с зарегистрированными лицами. Как правило, имеются ввиду крепкие обязательства, которые обычно подтверждаются нотариальным заявлением. Подобные заявления могут иметь определенные ограничения, а что касается самих обязательств, то их подкрепляют условиями доступа к банковской ячейке.

В том случае, если происходит отказ от участия или временное отсутствие в момент процесса приватизации, пользователь может сохранить пожизненное право пользования имуществом. Как правило, даже через суд таких людей сложно выписать. Тогда пользователь должен сняться с учета до совершения сделки.

Что касается несовершеннолетних собственников, то взамен продаваемой жилплощади они получают другую квартиру или же долю, причем ее стоимость должна быть идентичной продаваемой. Если доля маленькая, тогда дети получают деньги, которые кладутся на счет в банке. Все эти детали, как правило, обговариваются с органами опеки.

Читать еще: Как проводить инвентаризацию в условиях коронавируса рекомендации Минфина

Если есть желание подарить собственность внутри семьи, то сделать это будет довольно непросто, поскольку дарение – это и есть сделка, а согласно закону сделки между опекуном и опекаемым невозможны.

Альтернативная сделка при покупке квартиры

В этом случае покупателям можно рассчитывать на довольно значительный выбор вариантов жилплощади на рынке. Как правило, против одной свободной квартиры могут выставляться от двух до четырех альтернативных. Также можно значительно выиграть в цене, потому что свободная жилплощадь дороже альтернативной.

В этом случае всегда будут задействованы риелторы, в обязанности которых полный контроль за сделкой. В случае форм-мажорных обстоятельств, они смогут решить все проблемы. Кроме того, в сделке участвуют банки, страховые компании и органы опеки. А это означает, что объект купли будет проверен досконально. Однако стопроцентной гарантии так называемой чистоты никто не обещает. И, конечно же, при такой сделке можно выписать зарегистрированных пользователей. По крайней мере, в некоторых случаях.

Но какие риски для покупателя таит в себе при покупке квартиры?

Как правило, сама со себе сделка может не состояться из-за того, что могут быть завышены ожидания продавца касательно вариантов или цен.
Также нередко возникает много серьезных конфликтов между участниками многосторонней сделки. Велики риски отказа от сделки.
Еще могут подняться цены перед самой сделкой. Это происходит таким образом: продавец выбирает одну квартиру, но в этом случае риелтор может сказать, что необходимо сделать доплату в размере 50-200 тыс. рублей.

Квартира может передаваться после сделки в порядке, обратном движению денег. Учитывая, что люди переезжают в свободную квартиру, последним должен переселяться именно верхний покупатель.

Альтернативная сделка при продаже квартиры

Альтернатива как тип продажи квартиры может быть выгодной тем, что продавец никогда не останется без жилплощади даже в условиях нестабильных цен. Также в этом случае деньги не обесцениваются, потому что они не хранятся, а сразу же передаются за покупаемую жилплощадь.

Еще можно переехать и зарегистрироваться сразу же. Также подобная сделка станет необходимой тогда, когда один из собственников состоится на учтете у органов опеки. При всем этом несовершеннолетние собственники не обязательно должны находиться на учете, главное, чтобы было согласие органов опеки. Оно возможно, если дети получат взамен другую собственность.

Однако существуют и определенные недостатки при подобных сделках:

В первую очередь это касается снижения цен на жилплощадь. Это происходит в случае низкого интереса продавцов и покупателей.
При этом увеличиваются сроки самой продажи. Необходимо найти покупателя, затем исследовать объект и согласовать детали сделки таким образом, чтобы все были довольны.

Также во избежание недопониманий следует по правилам оформить авансы от заказчика к продавцу и от покупателя к заказчику.

Цены на услуги риэлтора

Известно, что комиссия будет начисляться как на покупку, так и на продажу квартиры. Скидка за обе услуги обычно составляет 0,5%.

Агентство недвижимости «Мой город» находится в городе Котельники, именно поэтому у нас есть довольно обширная база. Мы знаем районы Котельники, Белая дача, Люберцы, Дзержинск и подберем для вас наиболее оптимальный вариант.

Как возникают квартирные «цепочки»?

Сделку, в результате которой одна сторона хочет получить деньги за свою квартиру, а другая — просто приобрести жилье, традиционно называют «чистой продажей»: такой термин нередко встречается даже в объявлениях. По словам директора АН «Император» Ирины Кожевниковой, в подобных случаях речь идет о довольно простой схеме оформления сделки, участниками которой являются продавец с квартирой и покупатель с деньгами.

На практике такие сделки могут быть достаточно сложными со стороны продавца в части подготовки документов по квартире, включающей в себя и оформление наследственных прав, и согласование перепланировок, и получение разрешений на продажу, если таковые требуются. Да и покупателю иногда требуется привлечение заемных средств, либо часть суммы может оплачиваться различными сертификатами. Передача денег также может происходить в разных формах: наличные, аккредитивы, безналичные переводы, ячейка в банке. Но любой риелтор скажет, что самая простая сделка — это «чистая продажа».

Как правило, «цепочки» возникают тогда, когда участники сделки хотят не просто купить или продать квартиру: им интересно заполучить вместо нее другой объект недвижимости и сменить место жительства.

У меня в продаже была квартира, которую покупатель хотел приобрести за наличные деньги. «Наличными» оказалась его квартира, которую покупают клиенты с продажей своего жилья, у которых его берут клиенты с ипотекой. Так передо мной оказалось три сделки вместо одной.

Что нужно знать об альтернативной сделке?

Среди участников сделки должны быть «чистые» продавцы и прямые покупатели, иначе «цепочка» может оказаться слишком длинной, что существенно усложнит ситуацию.
Теоретически в «цепочке» может участвовать сколько угодно квартир, но все договоры следует заключать одновременно, чтобы сделка не затянулась и не сорвалась.
Договоры купли-продажи в альтернативной сделке являются юридически независимыми, поэтому если Росреестр зарегистрирует лишь один переход права собственности, а другие — нет, то «цепочка» разорвется.
Неподготовленным продавцам и покупателям квартир будет очень сложно выстроить «цепочку». Подготовку и проведение альтернативных сделок разумнее доверить агентству недвижимости.
Налогообложение при альтернативной сделке ничем не отличается от прямой продажи.
Порядок действий и пакет документов в альтернативных сделках соответствует обычной купле-продаже с двумя участниками.

Цепочка представляет собой обмен, в результате которого продавцы одной квартиры приобретают себе другую. У меня доля сделок с цепочками составляет более 70%, как правило, это жилье в городе. Самая большая в моей практике цепочка включала 12 квартир. Если мы говорим о загородных объектах — домах и дачах, то это как раз-таки в основном чистая продажа.

В практике Ирины Кожевниковой, возглавляющей агентство «Император», самая длинная «цепочка» состояла из 19 квартир и 40 человек. Чтобы сделка состоялась, пришлось получить четыре распоряжения управления образования, оформить восемь ипотечных кредитов и использовать три материнских капитала.

Читать еще: Социальная защита и поддержка в Москве в 2021 году

Фото: Ирина Дмитриевна / АН « Император »

Спроси.дом.рф – ваш проводник в мире жилья. Здесь вы найдете подробную информацию по любым жилищным вопросам и сможете бесплатно проконсультироваться с экспертами ДОМ.РФ.

Комплексные исследования рынка ипотеки и жилья. Мы отслеживаем ключевые показатели, активность участников и прогнозируем развитие рынка.

ДОМ.РФ проводит предварительную оценку рынка ипотечного кредитования за недели до выхода официальной статистики ЦБ.

Анализ развития конкурентной среды на рынке ипотечного кредитования на 1 октября 2021 г.

Конкурентный анализ — 2021 г.

Дайджест: жилищная сфера Китая

Дайджест в жилищной сфере — 2021 г.

Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):

На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

Юридическое освобождение квартиры

При альтернативной продаже собственники часто остаются зарегистрированными на время сделки. И регистрируются сразу по адресу УЖЕ приобретенного жилья, то есть ПОСЛЕ сделки. Обычно срок снятия и постановки на регистрационный учет принят в 14 дней (включает регистрацию в УФМС, то есть на подачу заявления выделено около недели). При этом срок обязательно указывается в договоре купли-продажи и не зависит от фактической передачи имущества (квартиры) по акту.

Новая постановка на учет может производиться двумя способами:

сначала снятие с учета по адресу проданного жилья, и отдельно постановка на учет по новому адресу. Здесь 2 процедуры, то есть дважды подается в разные МФЦ разных районов.
или сразу по адресу приобретенной квартиры. Тогда УФМС ставит сразу 2 штампа «снят с учета» + «зарегистрирован» и отправляет данные в УФМС прежнего адреса. При этом до того, как данные будут обработаны, то человек будет числится по двум адресам, и освобождение проверяется выпиской из домовой книги по встречному адресу.

Читать еще: Виды деятельности по кодам ОКВЭД подпадающие под ЕНВД

Сохранение регистрации собственников в альтернативной продаже является достаточно безопасным условием сделки, и можно не резервировать часть денег «под выписку». А вот к зарегистрированным лицам-несобственникам (так называемым «пользователям») следует относиться очень внимательно!

— постоянно зарегистрированые по адресу продаваемой квартиры лица, которые не являются собственниками. Они имеют «право пользования» жилым помещением и не являются стороной сделки. И если собственники квартиры обязуются сняться с регистрационного учета по условиям договора купли-продажи, то пользователи не имеют обязанностей по договору. И у покупателей нет существенного рычага воздействия для освобождения пользователями квартиры после сделки. Потому покупатели квартир крайне щепетильны к зарегистрированным в квартире лицам.

При этом пользователей можно разделить на разные группы риска:

Совершеннолетние члены семьи, которые не сохраняют права пользования после снятия с учета (например, муж или взрослый ребенок). Такие лица просто снимаются с учета перед сделкой и в дальнейшем перестают влиять на сделку. Если же собственник желает сохранить их регистрацию на время сделки, то может быть заморожена крупная сумма денег для стимулирования к соблюдению продавцом условий продажи. Но замораживание «под выписку» не всегда возможно!
Несовершеннолетние дети и пенсионеры — социально незащищенные категории населения. Здесь следует внимательно смотреть на обстоятельства сделки, в некоторых случаях возможны длительные конфликты. И чтобы оставить на время сделки берутся дополнительные заявления сторон.
— они сохраняют право пользования помещением пожизненно. Поэтому обязательно должны быть сняты с учета перед сделкой.
Другие лица, не являющиеся членами семьи собственников, также могут быть постоянно зарегистрированы в квартире. Хотя они могут терять право пользования квартирой после сделки (а иногда и могут сохранять!), то снять их с учета без их личного заявления и против их воли можно только на основании судебного решения. И даже если они могут быть выписаны после сделки по суду, как утратившие такое право, то само их наличие существенно влияет на цену продажи. Потому если речь идет о обычной покупке по полной рыночной цене, то такие лица должны сняться с учета до сделки.

Дело в деталях

Что люди забывают указать в договоре купли-продажи:

1. Способ и место денежных расчетов.

2. Момент передачи денег и документ, который будет подтверждать оплату.

3. Условия прекращения прав пользования квартирой.

4. Ответственность продавца в случае возникновения претензий со стороны третьих лиц по основаниям, возникшим до заключения сделки.

5. Ответственность продавца при выявлении долгов за ЖКХ.

6. Срок освобождения квартиры.

7. Распределение расходов на заключение договора и регистрацию перехода права между участниками сделки.

Налоги при альтернативной сделке

Многие ошибочно считают, что в случае альтернативной сделки не нужно платить налоги. Однако с точки зрения налогового законодательства этапы сделки (продажа объекта и покупка альтернативы) между собой не связаны, даже если заключены в один налоговый период. Поэтому при продаже квартиры необходимо заплатить 13% от суммы полученного дохода. Их оплачивает продавец и продавец-покупатель, отметил руководитель практики юридической компании «Интерцессия» Кирилл Стус.

Речь идет о ситуациях, когда квартира находилась в собственности менее установленного срока владения (пять лет — по общему правилу, три года — наследство или дарение). При этом при уплате налога с продажи они могут воспользоваться налоговым вычетом — уменьшить налогооблагаемую базу на 1 млн руб.

Покупатели могут воспользоваться налоговым вычетом. Для этого нужно быть официально трудоустроенным и платить налоги. Вернуть по вычету можно до 260 тыс. руб. «Получить налоговый вычет может каждый из собственников жилья. Также следует помнить про существование вычета с процентов по ипотеке — здесь действует отдельный лимит в 3 млн руб.», — добавил Кирилл Стус.