Что учесть при заключении договора ренты?

Старики-разбойники: как заключить договор ренты и не просчитаться

Договор ренты или договор пожизненного проживания с иждивением, в принципе, это та же самая сделка по покупке квартиры с обременением. Cпоры об эффективности подобного рода договоров не утихают. Одни видят в них настоящую беспросветную кабалу, другие узаконенное издевательство над престарелыми людьми, третьи – единственный и разумный вариант приобретения жилья. Автор программы «Совет безопасности» на «Радио Москвы» Игорь Швыткин рассказывает о том, чего следует опасаться при заключении договора ренты.

На первый взгляд, при помощи договора ренты любая семья, имеющая накопления, через некоторое время может легко решить свой жилищный вопрос. Однако несмотря на то, что собственником жилья вы становитесь сразу после заключения договора, пользоваться квартирой вы сможете только после смерти рентополучателя (владельца квартиры). Кроме того, существует масса других условий, а также множество других «но», которые могут помешать вам в решении квартирного вопроса по такой схеме.

Кому выгодно рентное соглашение?

Первой стороной договора являются пожилые, чаще всего, одинокие лица, у которых во владении есть жилье, но нет средств на его содержание, а также на достойную, хотя бы относительно, обеспеченную жизнь. Вторая сторона – лица молодые, остро нуждающиеся в квадратных метрах, но не имеющие возможности приобрести жилую площадь сразу. Ренту с содержанием можно рассматривать как специфический вид рассрочки, когда плательщик обязуется за собственные средства обеспечивать потребности получателя пожизненно.

Такие договора заключают как дальние родственники, так и абсолютно посторонние друг другу люди – особых ограничений нет , а вот риски сохраняются и остаются одинаковыми как в том, и в другом случае. Это не означает, что стоит отказаться от такого варианта, так как тысячи людей смогли обеспечить содержание нуждающимся и в обмен получить жилье.

Кстати, в роли плательщика может выступать не только физическое лицо, но и официально зарегистрированная организация.

В заключаемом договоре непременно должно присутствовать:

• подробное описание имущества, которое переходит во владение плательщика ренты;
• размер платежа;
• обеспечение рентной выплаты.

Остальное наполнение, связанное с конкретным перечнем услуг, периодичностью и ответственностью сторон , прописывается, исходя из достигнутых договоренностей, в идеале – при помощи опытного юриста.

Могут ли родственники оспорить документ

Данное соглашение можно оспорить только при наличии оснований, к которым относится:

• несоблюдение правил перечисления выплат;
• нарушение иных условий сделки;
• имеется возможность доказать, что одна из сторон на момент подписания соглашения была недееспособной.

Важно! Независимо от конкретного основания должны иметься официальные документы, подтверждающие те или иные факты.

Как составить договор ренты на квартиру?

Соглашение пожизненной ренты оформляется в письменной форме и заверяется у нотариуса. Что должно быть в соглашении:

• информация о сторонах договора — указываются Ф.И.О., пacпopтныe дaнныe плaтeльщикa и пoлучaтeля ренты;
• предмет соглашения — прописывается точный адрес квартиры, ее площадь, число комнат;
• условия исполнения дoгoвopa — подробно описывается порядок взаимоотношения сторон, их права и обязанности;
• порядок аннулирования соглашения — перечисляются причины, по которым договор может прекратить действие раньше времени;
• oтвeтcтвeннocть cтopoн — указываются штрафные санкции, которые ждут участников сделки за неисполнение ее условий;
• порядок разрешения споров — обычно такие конфликты решаются через суд.

В конце указываются адреса и реквизиты сторон. Участники ставят свои подписи.

Причина 4: расторгнуть договор по обоюдному согласию

«Любая сделка – это соглашение сторон, – комментируют юристы. – Когда обе стороны решили, что не хотят больше продолжать отношения, они имеют право расторгнуть договор ренты. Также инициатором расторжения может выступить одна из сторон. Например, были случаи, когда сделку аннулировали по требованию плательщика ренты. Причиной стал пожар, он уничтожил квартиру, которая была объектом договора».

СЮЖЕТ

Правда, иногда рентополучатель готов расторгнуть сделку из-за субъективных причин. «Так, пожилая женщина пыталась через суд расторгнуть договор ренты и вернуть свое жилье, – рассказывает юрист Алексей Бабин. – Женщина пояснила, что у нее возникают конфликты со второй стороной: не те продукты купил, не те обои наклеил. В таких случаях мы советуем обговорить эти нюансы со второй стороной до обращения в суд. Можно согласовывать ассортимент продуктов и уточнять все услуги, которые входят в условия договора. Как правило, стороны находят компромисс и не расторгают сделку».

В юридической практике также встречается такое явление, как притворная сделка. «Есть дела о признании договора дарения недействительным, – отметил заместитель председателя коллегии адвокатов «Стерлигов и Партнеры» Александр Щербинин. – Договор заключался вместо ренты, с устной договоренностью ухаживать за дарителем. Да, договоры дарения и завещание более понятны для граждан, но у каждой сделки есть свои правовые последствия. Если человек хочет что-то передать безвозмездно – он дарит свое жилье. А если хочет за свою недвижимость каждый месяц получать плату или помощь, то заключает ренту».

Расторгаем договор пожизненной ренты

Пожизненная рента — другая разновидность соглашения по передаче недвижимости. Её отличие от постоянной ренты в том, что срок выплат четко определен смертью получателя. Это небольшое различие тем не менее существенно влияет на возможность расторжения договора.

Условия прекращения договора пожизненной ренты, прописанные в Гражданском кодексе, гораздо жестче, чем в случае с постоянным соглашением. Принципиальная разница в том, что плательщик ренты не может по собственной инициативе избавиться от обязательств — по закону выкупить пожизненную ренту невозможно. Более того, все риски в случае пожара, взрыва бытового газа и другого случайного повреждения недвижимости также ложатся на плечи плательщика. Даже если имущество полностью обесценится по форс-мажорным обстоятельствам, он все равно будет вынужден продолжать регулярно переводить деньги на счет бывшего владельца квартиры.

Получателю также непросто отказаться от соглашения в одностороннем порядке. Для этого ему придется доказать, что вторая сторона злостно нарушает условия договора. При этом закон точно не определяет, какие же нарушения плательщика ренты считаются существенными. По общему правилу к ним относятся те, которые приносят другому участнику сделки существенный ущерб:

• — Отказ выплачивать ренту или регулярная задержка денежных переводов
• — Несоблюдение пунктов договора по обеспечению ренты
• — Нарушение плательщиком иных существенных условий договора
• — Нарушение условий договора о страховании недвижимости
• — Банкротство плательщика ренты и пр.

Помимо обычного выкупа ренты, получатель пожизненной ренты также может требовать расторжения договора и возмещения убытков. В этом случае вторая сторона будет обязана возместить все траты и имущественные потери. Однако настаивать на возврате квартиры бывший владелец не вправе.

Если рента заключалась в форме договора пожизненного содержания с иждивением, условия соглашения становятся более жесткими для плательщика. Иждивенец вправе требовать не только выкупа ренты, но и возврата имущества. При этом всё вещи или деньги, которые уже были переданы в рамках рентных платежей, остаются у получателя.

Добавлена 08 декабря 2014 г., отредактирована 20 марта 2015 г.