Что входит в места общего пользования в многоквартирном доме?

Места общего пользования: о чем нужно знать жильцам многоквартирного дома и как заставить управляющую компанию содержать их в порядке

Аббревиатура МОП встречается не только в документах застройщиков, но и в квитанцииях ЖКУ, которые получают многие собственники жилья в многоквартирных домах (МКД). Рассказываем, что нужно знать о МОП собственникам и жильцам квартир.

Места общего пользования являются собственностью жителей дома. Фото: allufa.ru

Многоквартирные дома (инсулы) впервые появились в Древнем Риме.

В Европе практика строительства многоквартирных арендных домов возродилась в середине XVII века. Стоимость аренды квартир зависела от этажа, на котором они располагались: чем выше, тем дешевле [1] .

Утверждение капиталистических отношений с начала XIX века стимулировало строительство доходных домов с квартирами, сдаваемыми внаем.

Помимо многоквартирных домов для рабочих, во многих европейских городах во второй половине XIX века стали появляться дома с арендными квартирами для среднего класса и высшего класса. К 1880 гг. благодаря появлению таких технических новинок, как лифт, популярность жилища этого типа значительно возросла [1] .

Нормативная база

Коммунальные услуги регулируются большим количеством подзаконных нормативных актов, разобраться в которых простому жильцу нелегко.

Важнейшими правовыми документами по теме обслуживания общих объектов многоквартирного жилого комплекса являются:

• Жилищный кодекс;
• Постановление Правительства N 491 от 13 августа 2006 г.;
• Постановление Правительства N 290 от 3 апреля 2013 г., где определен минимальный перечень работ и услуг, которые должна выполнять управляющая компания для поддержания общих объектов дома в нормальном состоянии;
• Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170;
• ГОСТ Р 51617-2000 «Жилищно-коммунальные услуги».

На уровне кодекса закреплены лишь самые общие правовые нормы, относящиеся к правам на общее имущество дома.

Постановление Правительства N 491 закрепляет правила оказания услуг по содержанию общих объектов в доме. В частности, перечислены виды работ, которые должны выполняться для поддержания этих объектов в надлежащем санитарном и техническом состоянии.

Там же определяются лица, ответственные за выполнение этих работ, при различных формах управления домом.

В третьем разделе говорится о способах несения расходов на содержание общих объектов дома при наличии в доме ТСЖ и при обслуживании управляющей компанией.

В Постановлении Госстроя перечислены конкретные нормативы выполнения работ по обслуживанию жилого фонда, такие как частота уборки лестничных клеток.

ГОСТ сводит воедино требования к качеству коммунальных услуг, содержащиеся в многочисленных СанПиНах, и дает ссылки на них.

Он определяет четкие количественные и качественные показатели относительно каждой из услуг в области ЖКХ, такие как объем мусорных контейнеров и периодичность вывоза мусора, температура воды и т.п.

Как быть, если не приходят квитанции на оплату налога на приватизированную квартиру? Ответ узнайте прямо сейчас.

Примеры

Жилыми могут быть все части МКД, которые признаны таковыми системой кадастрового учёта.

Туда входят:

• сам МКД;
• все его квартиры или их части;
• отдельные комнаты.

Классификация помещений:

• Домом, получившим статус жилого, считается строение, состоящее из комнат и комплекса иных помещений.
• Квартирами являются обособленные части здания с прямым доступом из мест общего пользования. Они формируются из комнат и мест, выполняющих вспомогательные функции.
• Одной комнатой является такая часть МКД, которая может быть объектом рыночного оборота. При этом её вспомогательные помещения находятся за пределами границ объекта.

Все помещения, отнесённые к нежилым, классифицируются по своему по целевому назначению:

• образовательные (детские сады, образовательные центры и т.п.);
• торговые;
• спортивные;
• столовые, рестораны, кафе;
• производственные;
• предназначенные для оказания услуг (швейные и обувные мастерские);
• складские (хранение не токсичного товара);
• коммунально-бытовые;
• медицинские;
• офисные.

Вывод из сравнения можно сделать однозначный – отличие помещений этих двух категорий заключается не только в уровне обеспеченности бытовыми условиями. Эти категории являются разными юридическими объектами со своим целевым назначением.

Электроэнергия МОП

Некоторые жильцы интересуются, что такое электроэнергия МОП в квитанции ЖКХ? Это коммунальная услуга подачи электроэнергии к общим местам. Раньше эти затраты «прятались» в статье «содержание и ремонт жилья», но после выхода ПП № 354 освещение МОП стало отдельной услугой.

Ст. 36 ЖК РФ включает в МОП: лифт, коридоры, чердаки, подвалы и другие нежилые помещения, в которых используется электричество.

Согласно ст. 158 ЖК РФ, каждый владелец квартиры в МКД обязан регулярно оплачивать квитанции ЖКХ (куда входит и электроэнергия) за своё собственное жильё и принимать долевое участие в уходе за общими территориями.

Практически во всех регионах РФ действует норматив — 7 кВт в месяц на МОП в доме, не оснащённом лифтом, и около 14 кВт для домов с подъёмными механизмами.

Жильцы многоэтажек, не оснащённых коллективным счётчиком, оплачивают электроэнергию за МОП в соответствии с актуальными нормативами путём распределения между квартирами в долевом соотношении.

Сумма платежа в квитанции ЖКХ зависит от площади квартиры, а не от потребления электричества на собственные нужды.

Если дом оборудован счётчиком, то на сумму платежа оказывают влияние:

• техническое состояние электрической системы МКД;
• синхронность показаний, получаемых с общего и индивидуальных счётчиков электроэнергии;
• процент оснащённости квартир персональными приборами учёта.

Показатель также зависит от наличия в МКД коммерческих объектов — магазинов, медцентров, частных детских садов и пр. Иногда оплата светящихся рекламных вывесок «растворяется» в электроэнергии МОП.

Чтобы жильцы были уверенным в том, что в квитанции ЖКХ указана только фактически потраченная электроэнергия МОП, ТСЖ или управляющая компания должны пригласить специалиста для проведения инвентаризации оборудования и определения схемы подключения коммерческих соседей.

Можно ли отказаться от оплаты МОП? Нет, нельзя. Законодательство предписывает всем владельцам квартир МКД платить за киловатты, израсходованные в общих помещениях, даже в том случае, если в квартире долгое время никто не жил, ведь формула расчёта за потребление электроэнергии основывается на площади квартиры.

Игнорирование требований закона приведёт к тому, что поставщик энергоресурса МОП будет решать проблему с неплательщиком в судебном порядке.

Мероприятия по уменьшению оплаты на электроснабжение мест общественного пользования

Если вы считаете, что цифры в получаемой ежемесячно квитанции, существенно превышают реальные затраты электроснабжения на освещение мест общественного пользования, то вам, прежде всего, следует обратиться в вашу управляющую компанию. Ее работники, в рамках договора, заключенного между жильцами многоквартирного дома и компанией, обязаны выполнить следующие мероприятия:

1. Проверить соответствие установленных приборов учета электрической энергии требованиям технических регламентов.
2. Проверить все подключения нежилых помещений в этом многоквартирном доме на отсутствие нарушений в порядке учета расхода электрической энергии.
3. Выявить, имеющие место, случаи хищения электроэнергии жильцами дома, а также факты незаконных подключений таких объектов, как киоски, магазины, офисы и т.п. к внутридомовой электросети.

Все обнаруженные нарушения и неисправности должны быть устранены. Не соответствующие регламенту приборы учета электроэнергии должны быть заменены на новые, факты хищения пресечены, а случаи электроснабжения нежилых помещений выведены из-под общедомового учета.

В тех случаях, когда отдельные жильцы не производят оплату за расход электроэнергии в местах общественного пользования, то их долг остается на лицевом счете конкретного жильца, а не делится для погашения между другими жильцами дома.

Пример реализации энергосберегающего мероприятия в части освещения мест общего пользования.

Возьмем для примера достаточно распространенную в РФ серию домов П-44. Одна из типовых конфигураций такого дома – 17 этажей и 4 подъезда. Предположим, что на каждом этаже установлено по 5 светильников типа НББ 64-60 с лампами накаливания мощностью 60 Вт и графиком работы 24 часа в сутки (берем только помещения без достаточной естественной освещенности).

Ежегодная оплата освещения мест общего пользования составит:

• 4 парадных * 17 этажей * 5 светильников * 0,06 Вт * 24 часа * 365 дней * 3 рубля = 536 112 рубля.

Предлагаемое мероприятие по энергосбережению:

• Замена оснований светильников НББ на светильник СА-18.
• Примерный объем капительных затрат = 4*17*5 * 300 рублей = 102 000 рубля.
• Монтаж выполнить силами своих электриков.

Ежегодные затраты на оплату электроэнергии в этой части освещения после модернизации составят:

• 4 парадных * 17 этажей * 5 светильников * 0,06 Вт * 3 часа * 365 дней * 3 рубля = 67 014 рублей.

Плановый результат реализации мероприятия по энергосбережению:

• Экономия электроэнергии – не менее 87%.
• Ежемесячная экономия

40.000 рублей.
Окупаемость капитальных затрат

Ответственность за порчу

Каждый обитатель многоквартирного дома не раз сталкивался с нецензурными надписями или изображениями непристойного характера на прилегающей территории или в подъезде. Для предотвращения подобных явлений можно прибегнуть к найму консьержа, установке камер видеонаблюдения или усовершенствования замков.

По факту порчи имущества, в данном случае вандализма, можно осуществить привлечение хулиганов к ответственности. Статья 7.17 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусматривает административную ответственность при нанесении урона имуществу. При причинении значительного ущерба, вандала можно привлечь к уголовной ответственности по 167 ст. Уголовного кодекса РФ.

За порчу имущества в многоквартирном доме административный кодекс грозит штрафом в размере от 300 до 500 рублей. При значительной порче, виновному грозит штраф от 40 тысяч рублей до пяти лет лишения свободы. Для возмещения вреда собственники могут обратиться в суд. Эффективней будет написать коллективное заявление.

В случае если нарушителем оказался ребенок до 14 лет, к ответственности привлекаются его законные представители. Если ребенок старше 16 лет, то его могут привлечь к уголовной ответственности.

Если в вашем подъезде присутствуют следы вандальской деятельности, вовсе необязательно устранять их своими силами. По этому вопросу следует написать коллективное заявление в управляющую компанию или суд.