Nedcentr.ru

НЕД Центр
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Доля в праве собственности на квартиру если один собственник

Виды собственности на квартиру

Понятие права собственности отражено в Откроется в новой вкладке.»>ст. 209 ГК РФ, и предполагает наличие у собственника беспрепятственных прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом (в данном случае – квартирой). При условии, если действия собственника не нарушают закон и права других людей.

Фактом наличия у кого-либо права собственности на квартиру является электронная запись в Откроется в новой вкладке.»>Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а подтверждением этого факта является выписка из этого реестра, или бумажное Откроется в новой вкладке.»>Свидетельство о праве (Титул).

На право собственности может быть наложено Откроется в новой вкладке.»>ограничение (обременение), которое запрещает владельцу квартиры некоторые действия со своей собственностью. В частности, обременением является Откроется в новой вкладке.»>ипотека.

Квартира может находиться в собственности как одного человека, так и в собственности нескольких человек.

Если с собственностью одного все более-менее понятно – индивидуальная, то с собственностью нескольких лиц могут быть варианты: она может быть общей совместной или общей долевой (Откроется в новой вкладке.»>ст. 244 ГК РФ).

Вид собственности указан в Титуле на квартиру, а также в Откроется в новой вкладке.»>Выписке из ЕГРН. От вида собственности на квартиру зависят права и возможности ее владельцев по распоряжению этой квартирой.

Владельцы долей и их обязанности

Собственников у долевой недвижимости может быть сколько угодно. Неважно, физические это лица, или юридические, или и те и другие одновременно. Но все они должны сохранять порядок в помещениях, устранять технические неисправности и регулярно платить по счетам за коммунальные услуги, вносить налоги и т. д.

Кстати, оплата услуг ЖКХ происходит по единому документу. И довольно часто возникают ситуации, когда один из совладельцев не вносит коммунальные платежи, а задолженность при этом взыскивается со всех собственников долевой квартиры. И тогда появляются мысли о разделении лицевого счета. В принципе, это возможно. Владельцу доли нужно обратиться с заявлением в управляющую компанию. В дальнейшем коммунальные расчеты будут производиться в соответствии с размером собственности заявителя.

Наконец, самое неприятное «но». Обладатели доли обязаны согласовывать с другими сособственниками любое действие, связанное с распоряжением имуществом. Продажа квартиры или регистрация родственника так или иначе потребуют согласия жильцов. Без одобрения участников невозможно даже провести ремонт или установить кондиционер. Именно эта несвобода и приводит к многочисленным судебным искам. В юридической практике тьма примеров конфликтных ситуаций, которые так и не удалось разрешить мирным путем.

Варианты выделения долей недвижимости

Согласно ст. 254 ГК РФ, жилье считается совместной собственностью, пока не установлены доли каждого участника. Способы долевого раздела выбираются с учетом правового статуса имущества. Самыми распространенными являются следующие варианты:

  • выделение долей из совместной квартиры;
  • установление долевых частей после приватизации;
  • оформление долей при покупке жилья за маткапитал;
  • установление долей после закрытия ипотечной задолженности.

Распределение частей проводится добровольно или через суд. Доля выделяется натуральной форме или денежном выражении.

Как избавиться от дробления квартир на микродоли

Количество крупных мошенничеств с недвижимостью в России за пять лет выросло на треть. Одна из преступных схем связана с микродолями, когда часть квартиры дробится на клочки для продажи размером до нескольких десятков квадратных сантиметров. Как побороть этот «бизнес», не нарушая права граждан на собственность, разбиралась «Парламентская газета».

Остановить профессиональных «выживателей»

Точное количество сделок с квартирными микродолями подсчитать затруднительно, но число афер в этой сфере недвижимости растёт. В Финансовом университете при Правительстве проанализировали данные МВД и судебную статистику за последние пять лет: в 2015 году заведено 6,2 тысячи подобных дел, а в 2020-м — 7,2 тысячи.

«Рост зарегистрированных случаев мошенничества в сфере оборота недвижимости составляет примерно 19 процентов за последние пять лет. При этом количество приговоров, когда преступления раскрыты и доказаны, примерно в пять-шесть раз меньше», — обращает внимание кандидат юридических наук Венера Шайдуллина.

После того как под прямой запрет попали схемы с «резиновыми квартирами», в которых иногда регистрировали сотни человек, арсенал жилищных мошенников заметно сократился. Но остаётся одна, чреватая тысячами судебных дел, предупреждает председатель Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

Читать еще:  Частота прохождения техосмотра

«Микродоли становятся всё большей головной болью, обращения от граждан поступают регулярно. Суды в регионах один за другим выносят решения по злоупотреблениям правом на собственность. И если ситуация будет развиваться в таком же ключе, будут тысячи новых судебных разбирательств», — говорит Хованская.

По её словам, собственники незначительных долей не смогут жить в квартире, не нарушая прав других её владельцев. Зачастую подобная собственность — фантом. Например, в Москве это делают ради регистрации, которая открывает доступ к некоторым льготам. Таким «бизнес-предложением» нередко пользуются граждане стран ближнего зарубежья.

Самые опасные ситуации возникают, когда один из жителей коммунальной квартиры продаёт часть своей доли и туда вселяются профессиональные соседи-«выживатели», которые терроризируют совладельцев, создавая им невыносимые условия.

«У пенсионерки не оказалось денег на выкуп пяти квадратных метров после смерти родственника, другой наследник воспользовался правом на отчуждение своей доли любому лицу. А «любое лицо» начало угрожать ей и создавать невыносимые условия», — привела глава комитета реальный пример из обращений граждан.

В 2019 году Верховный суд постановил, что владение квадратными метрами не повод для вселения. Если в собственности незначительная часть помещения и проживать на ней практически невозможно, то суд должен ответить истцу отказом.

Право или злоупотребление им?

Проект закона, призванный не допускать продажу микродолей, Госдума приняла в первом чтении ещё в мае 2018 года. Помимо Хованской, в числе его авторов депутаты Павел Крашенинников и Павел Качкаев. Документ привязывает долю в праве общей собственности на жилое помещение к учётной норме, то есть к минимальному размеру площади помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан жильём. Её устанавливают органы местного самоуправления. Например, в Москве учётная норма составляет 10 квадратных метров на человека, в других регионах она варьируется от 8 до 15 «квадратов».

«Мы против того, чтобы пол квадратного метра оформлялись в собственность. То есть зарегистрироваться и жить ты можешь, а иметь право собственности на микродолю — нет», — считает Павел Качкаев.

Это правило предполагают не распространять на случаи, когда доля в праве собственности на жилое помещение возникает в результате приватизации или при наследовании жилого помещения. Исключение сделают и для близких родственников.

По словам Качкаева, законопроект пока не обсуждался во втором чтении из-за разногласий во время межведомственных согласований. Так, предлагаемое ограничение стали трактовать как нарушение прав граждан на собственность.

К любым мерам, которые каким-либо образом ограничивают права граждан, надо относиться как можно осторожнее, сказал «Парламентской газете» председатель Общероссийского движения «Сильная Россия» Антон Цветков.

«Должна быть качественная работа правоохранительных органов и судов. Действующее законодательство позволяет это делать. Мы не можем постоянно его корректировать из-за плохого исполнения. Возможно, стоит подумать о том, как оперативнее реагировать на сообщения об агрессивных действиях тех же рейдеров», — полагает эксперт.

Любая сделка с недвижимостью — через нотариуса?

Замгендиректора Ассоциации «ЖКХ и городская среда», член экспертного совета при жилищном комитете Госдумы Дмитрий Гордеев считает, что документ конкретизирует права собственников, а аргументы его противников беспочвенны.

«Гражданский и Жилищный кодексы знают много примеров введения законодательных ограничений прав отдельных собственников во имя реализации прав и законных интересов большинства собственников, — отметил эксперт. — Собственники таких долей не смогут их использовать ни для своего полноценного проживания, ни для сдачи внаём, то есть это фактически квазиправо».

А вот по мнению Венеры Шайдуллиной, такая мера не решит проблему полностью: «Ведь мошенники смогут его обходить, выделяя и по 18 квадратных метров. Просто изменятся масштаб и способ реализации».

Юрист предлагает пойти по пути развития превентивного законодательства, как за рубежом.

«Это хорошее эффективное регулирование риелторской деятельности с институтами ответственности, страхования, СРО или разрешений, либо лицензирования, а также и введение обязательной нотариальной формы сделок для всех операций с недвижимостью», — объяснила Шайдуллина.

Необходимость обязательного нотариального заверения всех гражданских сделок с жилой недвижимостью активно обсуждается не первый год. «Однако это связано с дополнительной финансовой нагрузкой на граждан, которые будут вынуждены платить существенный нотариальный тариф», — предупредил председатель Московской городской думы Алексей Шапошников в конце февраля на круглом столе по противодействию квартирным рейдерам.

Читать еще:  Какими законами определяются права и обязанности супругов

По его словам, в Москве накоплен серьёзный опыт по выявлению мошеннических схем в области сделок с жильём. «Уверен, что столичные законодатели подключатся к законотворческой работе на федеральном уровне. Для этого у нас есть все необходимые механизмы», — добавил спикер Мосгордумы.

Возможно, что полномочия разбираться с каждым конкретным случаем стоит передать на местный уровень, предлагает первый зампред Комитета Совета Федерации по социальной политике Валерий Рязанский.

«Когда у определённой жилплощади оказывается большее число граждан-сособственников, чем позволяет норматив для проживания, то для таких ситуаций местным органам власти стоит принимать отдельное решение. Думаю, это единственный вариант, без которого проблема не разрешится», — подчеркнул сенатор.

В любом случае нужен общественный консенсус по этой щепетильной теме, добавил Рязанский.

«С одной стороны, вопрос относится к конституционному праву на собственность, а с другой — всё же есть и некий здравый смысл при дроблении жилья. Поэтому не обойтись без открытой дискуссии по возможным вариантам», — заключил он.

Не передавайте задаток, если не получено согласие от обоих продавцов. Если сделка не состоится, его, конечно, можно взыскать в суде, но это время и деньги. Как поступить:

  • закажите самостоятельно в Росреестре (или потребуйте свежую у продавца) выписку на квартиру из ЕГРП (можно и он-лайн заказать);
  • выясните собственников квартиры (сравните с документами продавцов);
  • выясните, не куплены ли доли в браке (иначе требуйте оформления нотариального согласия супругов);
  • составьте и подпишите договор купли-продажи до передачи денег (деньги можно передать при подписании передаточного акта).

Справочно. Если передаёте задаток, составляйте договор задатка (не аванса). По закону, если от сделки откажетесь вы — задаток останется у продавца. В обратном случае, продавцы обязаны будут вернуть его вам в двойном размере.

Откажитесь от сделки, если один из собственников не согласен на продажу или свидетельства не оформлены. Был такой случай: умер дедушка, и два его сына решили квартиру продать, но свидетельства ещё не оформили. Подписали предварительный договор и взяли деньги за квартиру.

Справочно. Покупка квартиры у двух собственников при категорическом отказе одного из них невозможна, но можно купить долю у одного владельца. В судебной практике встречаются такие случаи, когда судья лишает права собственности одного из владельцев, чья доля мизерная.

Например, на одного владельца оформлено право на 99/100 доли в праве на квартиру, и 1/100 – на второго. При таком раскладе по аналогии суд имеет право лишить владельца маленькой доли в пользу второго, а взамен взыщет компенсацию за эту долю. Размер компенсации определяется судебным экспертом.

Похожие статьи:

  1. Общая долевая собственность на квартиру. Обращение взысканияВладельцы общей долевой собственности пользуются ей сообща, но в.
  2. Вам потребовалось отказаться от доли в квартире. Как это сделатьПо тем или иным причинам доля в квартире может.
  3. Раздел квартиры в долевой собственностиЕсли вас интересует, как стать собственником не доли, а.
  4. Что можно делать с общей долевой собственностьюУ любого недвижимого имущества есть собственник. Если один конкретный.

Возможно эти статьи будут интересны:

Что выгодней для покупки квартиры, кредит или ипотека?

Собственное жильё – это мечта, наверное, каждого россиянина. Личная квартира или даже комната не сравнится никогда со съёмными апартаментами, она своя. Но накопить на квартиру получается не у всех, поэтому некоторые семьи идут кредитоваться […]

Приватизация квартиры с долгами

Вопрос приватизации актуален ещё для многих россиян, ведь плюсов в том, чтобы завладеть государственной квартирой больше, чем минусов. Однако многие прекращают процесс приватизации, когда получат ответ муниципалитета о том, что приватизация невозможна из-за долгов […]

Для чего используется переуступка прав собственности

Переуступка прав собственности на квартиру – это вид сделки, при которой права на ещё пока строящуюся квартиру переходят от одного собственника к другому. Как правило, это происходит уже на последних этапах строительства, когда свободных […]

Читать еще:  МРОТ в Кемеровской области на 2021 год

Суда на них нет

Доли покупают крайне редко, но все же покупают. Эксперты выделяют три категории покупателей таких площадей. К первой относятся иногородние граждане, которые приобретают долю, чтобы получить прописку. Вторая категория — риэлторские агентства, которые сами выкупают доли в квартире, рассчитывая впоследствии приобрести оставшиеся части. Есть и такие, кто приобретает долю, чтобы получить право проживания, если денег на покупку целой квартиры не хватает, а арендовать квартиру они не хотят.

Купить долю для проживания тоже непросто, потому что такие помещения не всегда могут считаться пригодными для проживания. Например, в Санкт-Петербурге доли площадью менее 4 кв. м не являются пригодными для жилья и, хотя и стоят на рынке от 50 тыс. руб., крайне редко находят покупателей: после вступления в силу закона о «резиновых квартирах» (376-ФЗ) в Петербурге сложилась практика, по которой получить право фактического проживания и прописаться можно лишь собственнику доли, составляющей не менее 4 кв. м жилой площади. На доли под прописку, равные или слегка превышающие 4 кв. м, цены стартуют от 200 тыс. руб. Вдвое дороже стоят объекты, где проживать можно не только теоретически, но и практически, но при этом невозможно определить порядок пользования с привязкой к конкретной комнате. Такова, к примеру, одна вторая доли однокомнатной квартиры. И, наконец, доли, для которых можно определить порядок пользования, сегодня продаются на рынке по цене 40–60% от стоимости самой комнаты.

Российское законодательство регулирует права граждан, владеющих малыми долями в квартирах на вторичном рынке, статьями 244–256 ГК РФ, постановлением Пленума Верховного суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 1 июля 1996 года (ред. от 24 марта 2016 года), постановлением Пленума Верховного суда от 29 мая 2012 года №9 «О судебной практике по делам о наследовании». По закону долевыми собственниками граждане становятся в результате раздела наследства, совместно нажитого имущества между бывшими супругами, получения квартиры в собственность в порядке приватизации.

Сложно решить проблему долевой собственности обладателю маленькой доли в квартире. По действующему закону участник долевой собственности вправе через суд требовать выделения своей доли из общего имущества, если не удалось договориться с другими собственниками о продаже. Если выделить долю нельзя по закону, то собственник имеет право требовать от других собственников выплатить ему его стоимость. Но на самом деле суды часто отказывают собственникам маленьких долей в исках.

«В своих решениях судьи ссылаются на принципы свободы договора и права собственника самостоятельно распоряжаться своим имуществом»,— говорит председатель Московской коллегии адвокатов «Гарантия Плюс» Ольга Семенюк. По ее словам, за дела подобного рода не хотят браться адвокаты, так как результат заранее известен. В базе «Консультанта» есть ссылки только на два подобных дела за последние годы, и оба окончились не в пользу владельцев маленьких долей.

Почему изначально процедуру планировали ужесточить?

Любопытно, что еще два года назад законодатели выступали с совершенно другой инициативой: в Госдуму был внесен законопроект, по которому нотариально заверяться должны были любые сделки с недвижимостью, подлежащие госрегистрации.

В пояснительной записке законодатели приводили примеры из мирового опыта, из которых следовало, что в странах, где обязательно нотариальное заверение, судебных споров возникает значительно меньше. Однако основной причиной ужесточения законодательства называли участившиеся случаи мошенничества при заключении сделок с недвижимостью.

«Из средств массовой информации мы каждый день узнаем о непрекращающемся потоке незаконных сделок по отчуждению имущества, фактически о рейдерских захватах жилых помещений и иной недвижимости. Жертвами подобных преступлений становятся в первую очередь представители незащищенных социальных групп: пожилые граждане, дети, лица, оставшиеся в силу различных обстоятельств без должной опеки и неспособные самостоятельно отстаивать свои права», — говорилось в пояснительной записке к законопроекту.

Однако в результате закон принят не был. Более того, получается, что в Госдуме решили продолжить либерализацию при регистрации сделок с недвижимостью и даже расширили перечень случаев, когда оформлять сделки можно без нотариуса.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector