Это нужно знать об ответственности риэлтора при заключении сделки

Услуги риэлтора при покупке квартиры – все за и против

В современном мире уже стал нормой тот факт, что при покупке нового жилья люди все чаще прибегают к услугам посредников. Такой посредник и называется риэлтором.

Риэлтор – это специалист по недвижимости, который является связующим звеном между покупателем и продавцом. Основная его задача – подобрать оптимальное решение для клиента в рамках сделки с недвижимостью. В связи с этим у риэлтора есть определенная ответственность и круг обязанностей.

Дорогой читатель! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону.

Это быстро и бесплатно !

• Вопросы риэлтору ↓
• Выбор: частное лицо или агентство ↓
• Популярные вопросы и ответы на них ↓
• Похожие статьи ↓

Несмотря на то, что риэлторская деятельность является очень распространенной, законодательство Российской Федерации не предусматривает отдельное ее регулирование.

Деятельность риэлтора регламентируется ГК РФ лишь как агентская (главы 49-53, Закон о защите прав потребителей). Кроме того, его обязанности и ответственность зафиксированы в положениях Кодекса этики (глава 2).

Услуги риэлтора при покупке квартиры гласят, что он обязан:

1. Заключить с клиентом письменный договор с установленными сроками на проведение сделки.
2. Обеспечить клиента в полном объеме достоверной информацией касательно объекта сделки.
3. Действовать строго в соответствии с законом и условиями договора.
4. Обеспечить сбор полного пакета документов, необходимых для совершения сделки.
5. Представлять интересы клиента в рамках оказываемых услуг.

Риэлтор несет ответственность:

• за сохранность документов, полученных от клиента;
• за процесс передачи объекта клиенту от прежнего владельца;

Как защитить свои интересы при работе с риэлтором

Полагаться на риэлтора на все 100% – довольно легкомысленно, поэтому клиенты должны самостоятельно защищать свои инвестиции. В первую очередь это касается покупателей квартир, которые сталкиваются со множеством трудностей. Рассмотрим основные варианты защиты своих интересов:

• страхование профессиональной ответственности риэлтора и титульное страхование – в первом случае потерпевший получит стоимость купленного объекта недвижимости или альтернативную недвижимость (конечно, если суд признает риэлтора виновников события), а во втором случае страховку получит застрахованное лицо, право собственности на приобретенный объект было утеряно по не зависящим от него причинам;
• тщательный анализ договора, причем необходимо обратить внимание на пункт о правах и обязанностях сторон. Необходимо прояснить все непонятные моменты, внеся потом соответствующие поправки в текст договора. Не стоит верить агентам, говорящим о стандартной форме договора, об отсутствии юридической силы у внесенных поправок и т.д., так как каждая сделка с недвижимостью уникальна. Все интересующие моменты должны быть прояснены агентами в письменной форме;
• гарантировать ответственность агентства недвижимости можно, если обратиться в солидное агентство, дающее письменные гарантии/обязательства по сделкам. С отменой обязательного лицензирования деятельности риэлторов такие «гарантийные полисы» стали своеобразным признаком надежного риэлторского агентства.
• Однако не нужно забывать, что страхование по гарантийному полису – это платная, иногда довольно дорогая услуга, да и составление различных поправок к договору отнимает немало времени. При этом все эти меры являются добровольными, клиент не обязан пользоваться этими услугами, даже если риэлторы пытаются навязать их. Какой бы вариант договора вы не заключили – с гарантиями и страховками или без них – нужно знать, как контролировать риэлтора .Для этого изучите следующие нюансы:

• комплекс услуг, оказываемых агентством и их стоимость;
• наличие или отсутствие сети филиалов;
• сроки исполнения договорных обязательств;
• обязательства и ответственность риэлтора по недвижимости в случае невыполнения услуг.

Больше всего проблем и различных подводных камней всплывает в ходе совершения сделок на вторичном рынке жилья. Следовательно, при совершении такой сделки, вам понадобится знать о риэлторах, а именно на что обратить внимание при сделки:

• документы, которые подтверждают право продажи;
• количество сделок, ранее совершенных с этим объектом недвижимости;
• социальный статус продавца дома/квартиры;
• полные ответы на вопрос о собственности и собственниках продаваемого объекта – любые смутные и невнятные ответы риэлторов должны вызвать подозрение;
• утверждения или заверения, не имеющие письменного подтверждения.

Очевидно, что если квартира, которая ранее перепродавалась уже 3-4 раза, продается в очередной раз, причем по доверенности, а продавец является алкоголиком, да еще и риэлтор смотрит на все спустя рукава и не может внятно ответить на вопросы о правоустанавливающих документах – такой вариант не может быть привлекательным. Да и вообще, не стоит работать с таким «осведомленным» агентством, с ответственностью тут дела обстоят плохо.

Риски покупки через агентство недвижимости, опасности, подводные камни

Существует множество рисков, когда при покупке или продаже квартиры возможны умышленные и противоправные действия третьих лиц со стороны продавца.По данным статистики, практически в любой сделке совершаются некомпетентные действия самими гражданами.

Мошенниками могут выступать собственники недвижимости, и их представители, работающие на основании поддельных документов.

Заключение сделок с такими людьми может привести к тому, что сама сделка окажется незаконной. В таких случаях покупатель будет собственником до появления настоящего хозяина недвижимости.

Основные признаки мошенничества, которые должны насторожить граждан, покупающих квартиру:

1. Посредники работают на основании доверенности или без нее.
2. Продают недвижимость частные посредники,но хозяин при этом появиться не может, он находится в другом месте, или сильно занят.
3. Посредники предлагают внести сразу большой задаток за недвижимость, в некоторых случаях внесенная сумма должна составлять 2,5% от цены недвижимости.
4. Продавцы имеют полностью готовый пакет документов на продаваемую собственность и предлагают сразу же заключить сделку у нотариуса.
5. Когда посредники быстро хотят провернуть сделку пока клиент, не опомнился,и предлагают низкую цену на квартиру.
6. Продавцы специально создают суматоху при сделке, чтобы побудить клиента к необдуманному приобретению дешевой, но проблемной недвижимости.
7. Продавцы или их представители изучить документы клиенту не дают даже, если клиент готов передать задаток.
8. Продавцы не желают совершать сделку через риэлторские агентства, объясняя это тем, агенты, берут много денег за услуги.На самом деле мошенники не желают давать документы на проверку.

Правило 3. Выписка и время на изучение договора

Самому покупателю до выхода на сделку следует получить выписку из Росреестра на квартиру. Юристы рекомендует заказывать расширенную выписку: она позволит проверить текущего собственника, предыдущих владельцев, цепочку перехода прав на квартиру и существующие обременения (залоги, аресты).

Также необходимо детально изучить договор. Заранее попросить у продавца проект договора и разумное время, чтобы прочитать его и посоветоваться с юристами. «Черные риелторы» предпочитают не работать с дотошными покупателями. Если вы возьмете тайм-аут для консультации с юристом, «черный риелтор» с высокой вероятностью выйдет из сделки», — отметила Анастасия Гежина.

Для чего нужно заключать договор с риэлтором

Договор на предоставление услуг риэлтора – это официальное соглашение. При его подписании одна сторона обязуется подобрать наиболее подходящий вариант жилья, другая – вовремя оплатить клиентский сервис.

Агент по работе с недвижимостью берет на себя все проблемы, связанные с поиском, просмотрами, оформлением документации. В соответствии с пунктами соглашения он обязуется выполнить работы в указанные сроки и действовать в рамках закона. Здесь же он описывает используемые в работе методы, предварительно согласовав их с клиентом. Заказчик вправе предложить свои идеи, условия, попросить убрать отдельные разделы в документе.

Обычно соглашение направлено на решение сразу нескольких задач и носит универсальный характер. Сюда входит договор на оказание комплексных риэлтерских услуг, комиссии и поручительства.

ДОМ.РФ занимается созданием современных стандартов цивилизованного рынка арендного жилья по поручению Президента РФ Владимира Владимировича Путина, которое он дал на Госсовете в мае 2016 года.

Комплексные работы по развитию городской среды в России ведутся в соответствии с поручениями Президента, поручениями Председателя Правительства по итогам форума «Городское развитие и совершенствование качества городской среды» в сентябре 2016 года, а также в соответствии со «Стандартом комплексного развития территорий», разработанным ДОМ.РФ, КБ Стрелка, при участии Минстроя России.

• Договором указано, кто именно должен заниматься сбором документов.
• Иногда продавца просят передать риэлтору на хранение документы и это подчёркивают в договоре. Этот пункт хоть и настораживает, всё же легко объясним: покупатели отказываются вносить аванс за квартиру, если риэлтор не предъявляет подлинные документы. Для вашей же безопасности и большей уверенности стоит составить акт приёма-передачи документов на хранение, который будет дополнять договор.
• Документально должны быть подтверждены обязательства клиента, по которым он должен выполнять требования риэлтора по поводу явки в определённое время в назначенное им место. Например, это касается показа квартиры или совершения самой сделки. Если клиент отказывается прибыть в определённое время в назначенное место и при этом не изъявляет желания перенести её, это может расцениваться как уклонение от обязательств. В том, что риэлторская компания потребует предоставления информации о местонахождении клиента, его семейном положении и документах, нет ничего необычного. Основываясь на этой информации и документах, риэлтор работает, планирует встречи и решает другие вопросы, поэтому любое скрытие информации или подача ложной информации могут повлечь за собой как минимум срыв сделки.
• Клиент должен содействовать просмотру предложенных риэлтором вариантов, что обязательно включают в договор. Если клиент всячески отходит от данного пункта и не желает, например, показывать свою недвижимость потенциальным покупателям, риэлторская компания может расценивать это как отказ от выполнения обязательств или же как расторжение договора. В таком случае клиент будет обязан выплатить неустойку.
• Договором может быть предусмотрен пункт, в котором говорится о подписании и предоставлении риэлтору доверенности по сбору документов. Без данного документа риэлтор просто не сможет представлять интересы клиента в той или иной организации.
• Пункт, указывающий, что клиент риэлторской компании должен письменно оформлять свои требования и пожелания, должен присутствовать в договоре. В этом нет никакого подвоха и даже наоборот: при каких-то разногласиях будет легче доказать, что риэлтор нашёл совсем не тот вариант, который хотел его клиент.
• Вполне нормальным является требование о том, что по окончании работ будет подписан акт выполненных работ. У сотрудников компаний есть свои обязательства, в компаниях существует финансовая дисциплина и требуется отчётность, поэтому закрывать договоры им необходимо.
• В договоре может быть указано на право привлечения третьих лиц для исполнения каких-либо обязательств по договору. То, что могут привлекаться дополнительные сотрудники (адвокат, юристы или кто-либо ещё), помощь которых будет необходима при проведении сделки, не должно вас смущать.
• Профессиональная ответственность риэлторской компании и её сотрудников может быть застрахована. Это говорит о том, что компания является сертифицированной, и не должно смущать клиента.

Во-первых: в договорах с некоторыми компаниями присутствует пункт, согласно которому сотрудник компании имеет право на разницу между ценой продажи и ценой, указанной в соглашениях с клиентом. Иначе говоря, этот пункт предусматривает скрытую комиссию, которую компания попытается заработать помимо суммы, заплаченной официально за предоставленные услуги.

Во-вторых: нередко в договоре указывается запрет общения между человеком, заключившим договор, и собственником приобретаемой недвижимости (его представителями). Это может свидетельствовать о намерениях заработать на скрытой комиссии.

В-третьих: договор с риэлтором может содержать пункт, по которому клиент за расторжение договора в одностороннем порядке должен будет выплатить неустойку в размере определённой платы. Обратите внимание, что эта неустойка не может превышать риэлторскую комиссию, которая составляет 3-6 % от стоимости недвижимого имущества.