Использование подвального помещения многоквартирного дома для личных нужд

Кому принадлежит подвал в многоквартирном доме?

Почти в каждом многоквартирном доме имеются подвальные помещения, которые очень часто становятся главным предметом раздоров между соседями. Происходит это потому, что семей в подъездах много, а дополнительных мест хранения недостаточно. Чаще всего каждый из жильцов хочет завладеть лишними квадратными метрами и готов иногда для этого обратиться в суд. Так кому же по праву принадлежит технический этаж и как добиться получения его в личное пользование? Какие законы и нюансы следует знать при борьбе с соседями за «лакомые кусочки площади»? И каким образом вам удастся приватизировать подвал в многоквартирном доме с минимальными для себя материальными затратами?

Перепланировка подвала

В большинстве случаев в подвале многоквартирного дома сосредоточена основная часть инженерных коммуникаций, предназначенных для обслуживания нужд владельцев квартир и нежилых помещений. В подвалах также устраивают служебные и подсобные помещения. Некоторые многоэтажные дома имеют подвалы, в которых изначальным проектом предусмотрены специальные кладовые для хозяйственно-бытовых нужд.

При этом многие собственники квартир и нежилых помещений на первых этажах стремятся приспособить подвальное пространство или его часть для обеспечения своих личных потребностей. Однако, поскольку подвальное помещение является общедомовой собственностью и в равной мере принадлежит всем собственникам дома, прежде чем начинать ремонтные работы по перепланировке подвала, необходимо:

1. получить согласие собственников дома на аренду или передачу в собственность определенной площади подвала;
2. согласовать перепланировку арендованного или выкупленного подвала с надзорным органом.

Примечание: для получения согласия необходимо в соответствии с установленным порядком провести общее собрание собственников дома, где повесткой станет отчуждение части общего имущества и изменение границ помещения. Взять подвал в аренду будет возможно, если «За» проголосует не менее 23 от общего числа голосов собственников помещений. А выкупить подвальное помещение можно только с согласия всех без исключения владельцев квартир и нежилых помещений в доме.

Добиться нужного количества голосов собственников, даже с целью аренды помещения, невероятно сложно. Поэтому перепланировка подвала в многоквартирном доме – это практически неосуществимое мероприятие.

Кроме того, нельзя проводить перепланировку с объединением квартиры и нежилого помещения. Нежилые помещения возможно объединять с нежилыми, а жилые – с жилыми. Поскольку законно переделать подвал в жилое помещение нельзя, придется осуществлять достаточно сложную процедуру перевода квартиры в нежилое помещение.

Если же подвал изначально планировалось присоединять к нежилому помещению на первом этаже, то после получения согласия собственников дома возможно начинать процедуру согласования перепланировки с надзорным органом.

Согласование перепланировки подвала в многоквартирном доме

Для оформления разрешительных документов на перепланировку подвала в Москве необходимо обращение в Мосжилинспекцию, которая является контрольно-надзорным органом в области согласования ремонтных работ по перепланировке/переустройству помещений в многоквартирных домах.

Ремонтные работы должны проводиться в строгом соответствии с проектом перепланировки, который утвердила Мосжилинспекция. После окончания ремонта вызванная на объект комиссия проверит соответствие работ проектной документации. И если нарушений обнаружено не будет, то оформляется акт о завершенной перепланировке и переустройстве, который подписывают:

• Сотрудник Мосжилинспекции как председатель комиссии.
• Представитель проектной организации, разработавшей проект и осуществлявшей авторский надзор.
• Сотрудник строительной организации – исполнитель работ.
• Работник организации, управляющей многоквартирным домом.
• Заказчик.

Завершает процедуру согласования сотрудник ГБУ МосгорБТИ, который посещает объект, проводит обмеры и вносит изменения в техническую документацию помещения.

Разработка проектной документации для перепланировки подвала

Прежде чем выполнять перепланировку подвала в многоквартирном доме, необходимо убедиться, что состояние несущих конструкции здания и инженерных коммуникаций позволит осуществить задуманные ремонтные работы. Для этого проводится инженерное обследование помещений и составляется техническое заключение с выводами о состоянии конструкций дома и возможности проведения работ по перепланировке.

Примечание: при неудовлетворительном состоянии конструкций жилого здания проведение перепланировки подвала станет невозможным. Также проведение в подвале ремонтных работ будет невозможно, если дом относится к ветхому или аварийному жилью. Согласовать такую перепланировку с надзорным органом не удастся, даже если собственники помещений не будут против этого возражать.

Для согласования перепланировки подвала потребуется техническое заключение от автора проекта дома или ГБУ Экспертный центр, которое уполномочено заниматься обследованием жилых многоквартирных домов и составлять технические заключения на перепланировку при отсутствии сведений об авторе проекта дома (отсутствии автора проекта дома).

Проект перепланировки подвала в многоквартирном доме, в котором наглядно показаны все запланированные изменения в текущем планировочном решении помещений, заказывается в любой специализированной проектной организации, работающей со свидетельством СРО. Соблюдение данного условия является обязательным для согласования перепланировки подвала.

Последствия самовольной перепланировки подвала

Поскольку процесс согласования перепланировки подвала в многоквартирном доме очень труден, кто-то может рискнуть и решиться на проведение ремонтных работ по присоединению и перепланировке подвала без разрешения собственников или надзорного органа. Мы настоятельно рекомендуем не поддаваться соблазну и не проводить перепланировку самовольно.

Как правило, такую перепланировку несложно обнаружить работникам коммунальных служб во время плановой проверки. Кроме того, перепланировка подвала – это довольно сложный вид работ, требующий проведения определенных инженерных расчетов. И не трудно догадаться, что самостоятельное проведение сложной перепланировки вряд ли будет выполнено с соблюдением всех необходимых норм и требований. Поэтому не исключено, что такие работы приведут к аварийной ситуации.

А появившиеся трещины на стенах придется устранять за личный счет не только в своей квартире, но и в квартирах соседей. Помимо этого, за самовольно проведенную перепланировку подвала надзорный орган обяжет выплатить административный штраф в установленном законодательством размере, а затем вернуть помещениям прежний вид. И делать это придется также за свой счет.

Кладовки в подвале жилого дома по новому закону

Подвал в многоквартирном доме относится к общедомовому имуществу, поэтому собственники жилья вправе использовать его для хозяйственных нужд. Но на это право есть ряд строгих ограничений, так как именно в подвале расположены инженерные системы дома. Эксперты из Мосжилинспекции рассказали сайту » РИА Недвижимость «, как жильцы обычной многоэтажки могут распоряжаться подвальным помещением и как определить в нем место для каждого на законных основаниях. Многие собственники жилья заинтересованы использовать подвальное помещение в многоквартирном доме для индивидуального хранения вещей и припасов. В подвале удобно складировать консервы и мешки с картошкой, зимнюю резину, лыжи и санки, велосипеды, детские коляски, надувные лодки с мотором — в общем, любые вещи, которыми не хочется захламлять балкон и которым нет места в квартире. Но отнюдь не каждый дом в силу своих конструктивных особенностей позволяет устроить в подвале индивидуальные склады.

Подвалы в новостройках

В молодом жилом фонде дела обстоят иначе. Здесь, как правило, о необходимости обеспечения жильцов отдельным помещением для личных нужд думают в процессе возведения многоквартирного дома. Порядок пользования подвалом в таком помещении обсуждается собственниками жилья, поскольку все они имеют равные права. При этом не имеет никакого значения право на эксплуатацию инженерных систем – коммуникации в многоэтажках остаются в закрытой части подвала, поэтому абсолютно недосягаемы и безопасны для жильцов.

Узнать об устройстве подземного помещения в каждом доме можно, обратившись за консультацией в управляющую компанию, отвечающую за эксплуатацию здания. Таким образом, собственникам не придется даже спускаться в подвал, чтобы узнать, смогут ли они обустроить в нем личные склады-отсеки для хранения собственных вещей. В зависимости от плана подвального помещения существует несколько вариантов решения.

Заключение

Из всего сказанного можно сделать вывод, что при возможности использовать подвал многоквартирного жилого дома в некоммерческих целях лучше всего договориться со всеми жильцами и совместно оборудовать хозяйственно-бытовые помещения.

В случае же коммерческого использования подвала во избежание всевозможных проблем необходимо перевести техническое помещение в статус нежилого и юридически оформить занимаемую площадь в частную собственность.

Дополнительную информацию по данному вопросу можно получить, посмотрев видео в этой статье или ознакомившись с соответствующими материалами нашего сайта.