Nedcentr.ru

НЕД Центр
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как получить имущественный вычет по НДФЛ при продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности?

О распределении дохода от продажи квартиры по соглашению между супругами для расчета НДФЛ

Управление Федеральной налоговой службы по г. Москве (далее — Управление) рассмотрело интернет-обращение от 18.02.2021 и сообщает следующее.

Налогообложение доходов физических лиц осуществляется в соответствии с положениями главы 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 208 Кодекса установлено, что к доходам от источников в Российской Федерации относятся, в частности, доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации.

На основании подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса (в редакции, применяющейся в отношении доходов, полученных начиная с 01.01.2021) при определении размера налоговых баз в соответствии с пунктом 3 или 6 статьи 210 Кодекса налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества, а также доли (долей) в нем.

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса (в редакции, применяющейся в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года) имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 данной статьи Кодекса, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

Вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Подпунктом 3 пункта 2 статьи 220 Кодекса установлено, что при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

В соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех ее участников.

При этом граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. То есть условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьями 33 и 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ) имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.

Согласно пункту 2 статьи 41 СК РФ брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.

Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности по взаимному содержанию, способы участия в доходах друг друга, порядок несения каждым из них семейных расходов; определить имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака, а также включить в брачный договор любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.

Если порядок распределения доходов определен супругами в брачном договоре, то указанные доходы учитываются каждым супругом в соответствии с таким договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 38 СК РФ общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению.

Таким образом, супруги на основании соглашения вправе распределить между собой доходы от реализации имущества, находившегося в их общей совместной собственности, и в соответствующих размерах (долях) учитывать сумму полученного дохода при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.

Одновременно Управление сообщает, что в приведенном разъяснении изложен общий порядок, который не учитывает конкретные обстоятельства. Для получения разъяснений по применению норм законодательства о налогах и сборах при возникновении конкретной ситуации Вы вправе обратиться с соответствующим запросом (с приложением копий подтверждающих документов) в налоговый орган по месту своего учета.

Читать еще:  Виды деятельности предприятия и их характеристика Примеры Содержание

Имущественный вычет при продаже недвижимости

При продаже недвижимости продавец – физическое лицо получает доход. Данный доход облагается налогом, который так и называется — налог на доходы физических лиц (НДФЛ).

Для налоговых резидентов и нерезидентов НДФЛ с продажи имущества рассчитывается различно.

Налоговые резиденты – лица, которые фактически находятся на территории России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

При этом резидентство не зависит от гражданства. Например, гражданин РФ – моряк дальнего плаванья может быть нерезидентом. И наоборот, иностранец, гостивший более 183 дней в России, становится резидентом.

Заказать вычет можно у нас в режиме онлайн

Качественно
Удаленно
Безопасно
  • Налоговые резиденты
  • Нерезиденты РФ

Налог на доходы уплачивается тогда, когда лицо владело продаваемым имуществом менее минимального срока. В этом случае придется заплатить налог по ставке 13%. Однако есть и хорошая новость! При продаже недвижимости предусмотрен имущественный вычет.

До 2019 года при продаже любого имущества размер НДФЛ – 30%. При этом никакие вычеты, освобождения и льготы на нерезидентов не распространялись.

Начиная с 2019 года физлица-нерезиденты РФ могут не платить НДФЛ при продаже недвижимости, которое находилось в их собственности более минимального срока. Однако, если нерезидент продаст недвижимое имущество, находящееся в собственности менее этого срока, то доход от продажи будет облагаться НДФЛ по ставке 30%. При этом продавец не вправе применить имущественный налоговый вычет, а также уменьшить доход, полученный им от продажи имущества, на сумму расходов, связанных с его приобретением.

Бывший гражданин России получил в наследство квартиру и принял решение ее продать. В договоре купли-продажи указана сумма 2 500 000 руб. Сумма НДФЛ, которую нужно заплатить, равна 2 500 000 * 30% = 750 000 руб.

Минимальный срок владения недвижимостью

При продаже объекта недвижимости для расчета НДФЛ важен срок ее владения. Срок владения считается с даты регистрации права собственности на объект. Эта дата указана в документе на недвижимость: свидетельстве или выписке из ЕГРН.

В случае покупки нового жилья незадолго до продажи имеющегося и если новая недвижимость приобретена за 90 дней (или менее) до госрегистрации перехода права собственности на старое жилье к покупателю, то все равно будет считаться, что гражданин продает единственное жилье.

Нововведения распространяются и на продажу земли с жилыми домами и хозпостройками. Условия освобождения от уплаты налога такие же.

Доход от продажи

Сумма дохода берется из договора купли-продажи. Если продана недвижимость, которая в свою очередь приобретена после 01.01.2016 года, то сумма дохода не должна быть меньше кадастровой стоимости объекта * понижающий коэффициент 0,7.

Пирогов А.С. получил в 2019 году в наследство квартиру и в 2020 году решил ее продать. За квартиру по договору купли-продажи он получил 4 000 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2020 равна 6 500 000 рублей.

Доход Пирогова А.С. составляет 4 550 000 рублей – это наибольшее значение из 4 000 000 руб. и 6 500 000 руб. * 0,7.

При расчете налога он воспользовался имущественным вычетом, поэтому НДФЛ равен (4 550 000 руб. – 1 000 000 руб.) * 0,13 = 461 500 руб.

Допустим, новый владелец в 2018 году тоже продал квартиру за 5 000 000 рублей. В этом случае доход равен 5 000 000 рублей — максимальному значению из 5 000 000 руб. и 6 500 000 руб. * 0,7.

Вместо вычетов лучше уменьшить доход на сумму фактически понесенных расходов – 4 000 000 руб., которые он заплатил за квартиру Пирогову А.С.

Тогда налог к уплате равен (5 000 000 руб. – 4 000 000 руб.) * 0,13 = 130 000 руб.

Имущественный вычет

Налогооблагаемый доход от продажи недвижимости можно уменьшить по выбору на:

  1. Имущественный вычет
    • 1 000 000 рублей при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков;
    • в размере 250 000 рублей при продаже иных объектов недвижимости, например, гаража.
  2. Фактически произведенные и документально подтвержденные расходы по приобретению недвижимости, включая услуги риелтора, госпошлины и проценты по кредиту.

Имущественный вычет при продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности

При продаже недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, сумма имущественного вычета зависит от того, что является объектом купли-продажи.

  1. Недвижимость продается как единый объект по одному договору купли-продажи. В этом случае имущественный вычет распределяется между продавцами пропорционально их долям.
  2. Реализуются доли, которые выделены и являются самостоятельными объектами договора купли-продажи, либо продаются доли в праве общей долевой собственности по отдельным договорам купли-продажи. В этом случае имущественный вычет предоставляется каждому продавцу в полном объеме.
Читать еще:  Отказ от претензии. образец и бланк 2021 года

Муж и жена в 2016 году приватизировали квартиру. При этом каждому принадлежало по ½ доли в праве собственности, а в 2020 году продали ее за 4 000 000 рублей.

Так как квартира находилась в собственности супругов менее 5 лет, то доход каждого из них составляет 2 000 000 рублей. При этом оба вправе применить имущественный вычет пропорционально своей доле в праве собственности, т.е. по 500 000 руб.

Налог к уплате у каждого из супругов равен (2 000 000 руб. – 500 000 руб.) * 13% = 195 000 руб.

Пирогов А.С. и Караваева М.С. в конце 2017 года в порядке наследования получили по 1/3 и 2/3 доли в праве собственности на дом. В начале 2020 года Пирогов А.С. продал свою долю за 1 000 000 рублей.

Поскольку имущество находилось в собственности Пирогова А.С. менее трех лет, то полученный доход в размере 1 000 000 руб. облагается НДФЛ. При этом он вправе воспользоваться имущественным вычетом в размере предельной суммы — 1 000 000 руб.

Налог к уплате у Пирогова А.С. отсутствует (1 000 000 руб. – 1 000 000 руб.) * 0,13%.

Как получить имущественный вычет?

Имущественный вычет предоставляется при сдаче 3-НДФЛ. Декларацию необходимо подать в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости.

К декларации нужно приложить документы, подтверждающие право на налоговый вычет:

  • копию договора купли-продажи;
  • копию документа о получении денежной суммы от продажи;
  • копии документов, которые подтверждают расходы, связанные с приобретением продаваемой недвижимости — если доход уменьшается на сумму указанных расходов.

Уплатить налог нужно до 15 июля следующего за продажей имущества года.

Как распределяется налоговый вычет при долевой собственности

Долевая собственность предполагает владение жилой площадью несколькими лицами по заранее выделенным долям. Каждый дольщик может распоряжаться недвижимостью только с согласия второго или остальных дольщиков, имеющих аналогичные права на жилплощадь. Если доли в жилой недвижимости не оговорены заранее, они считаются равными.

При покупке долевой собственности получение налогового вычета имеет свои нюансы. Правила распределения налогового вычета определяется по сумме расходов каждого дольщика, затраченных на покупку недвижимости. Максимальная сумма, с которой можно получить возврат в счет вычета, 2 млн. рублей. При долевой собственности вычет выплачивается каждому собственнику.

Что делать, если покупка жилья оплачена одним из собственников

Если по документам оплату за недвижимость произвел один из дольщиков, а остальные передали ему деньги за свои доли и также понесли расходы, им нужно предоставить документ, подтверждающий этот факт.

Этим документом является нотариально заверенная доверенность на передачу денежных средств дольщику, оплатившему приобретенное жилье. В документе указывается факт доверия передачи денежных средств в счет оплаты за долю в приобретаемой недвижимости. Но если такой документ не был оформлен сразу, рассчитывать на оформление доверенности задним числом нельзя, так как ни один нотариус не сделает такое оформление.

Имущественный вычет при долевой собственности супругов

Если супруги приобретают жилье вместе, не указывая в условиях брачного контракта или в договоре купли-продажи конкретных долевых частей на каждого супруга, приобретенная недвижимость считается совместной собственностью и делится на 2 равные доли. За такую сделку также можно получить имущественный вычет на общих основаниях. Например, супруг может получить налоговый вычет за долю жены и наоборот, то есть с 4 млн. руб.

Для тех, кто в доле

При продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, также можно воспользоваться имущественным вычетом в 1 млн руб. Только надо понимать, что он будет распределен пропорционально долям совладельцев.

Здесь интересно рассмотреть вариант, когда один из собственников освобожден от уплаты налога, а у других такое время еще не наступило. Например, мать владеет половиной квартиры, а вторую половину в равных долях унаследовали после смерти отца совершеннолетние дети. Мать, соответственно, собственница уже более пяти лет, а у детей и трех не прошло после открытия наследства. И вот они эту квартиру продают.

В договоре купли-продажи владельцы долевой собственности могут установить порядок распределения дохода, непропорциональный их долям. Естественно, что в данной ситуации львиная часть дохода будет распределена в пользу матери, поскольку ей платить налог не надо. А доли дохода детей могут быть таковы, чтобы каждому вписаться в одну треть от миллиона рублей вычета (напоминаем, что вычет привязан к продаваемому объекту, значит, в данной ситуации делится на троих). В итоге никто ничего не платит, но дети обязаны подать декларацию о доходах.

В вышеуказанном примере, конечно, есть нюанс в виде кадастровой стоимости – налогооблагаемая сумма у детей не должна быть меньше 70% кадастра.

Читать еще:  Документы воинского учета и их назначение для стенда

Минимальный срок владения объектом недвижимого имущества

Если говорить об объектах недвижимого имущества, купленных, начиная с 1 января 2016 года, то минимальный срок владения составляет 5 лет либо три года, если на данное имущество было получено право собственности:

  • В ходе приватизации.
  • По договору пожизненного содержания с иждивением, в рамках которого вы выступали в качестве плательщика ренты.
  • В порядке наследования.
  • По договору дарения от физического лица, которое признается близким родственником или членом вашей семьи.

Об этом сказано в п.11 ст.2, ч.2 ст.4 Закона №382-ФЗ от 29.11.2014; п.п. 3,4 ст.217.1 НК РФ.

Для тех объектов недвижимого имущества, которые были куплены в собственность до 1 января 2016 года, минимальный срок владения составляет три года – об этом гласит пп. «в» п.10 ст. 2, ч.2 ст. 4 Закона № 382-ФЗ.

Вы имеете законное право сократить свой доход, который был получен от продажи данной недвижимости, на имущественный налоговый вычет в установленном размере, и согласно этого заплатить налог в меньшем размере. Этот момент регламентирован п.3 ст. 210, пп. 1 п.1 ст. 220, п.1 ст. 224 НК РФ.

Для справки! Кто такие налоговые резиденты

Согласно общему правилу налоговыми резидентами признаются граждане, которые по факту находятся на российской территории не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих друг за другом месяцев. Об этом сказано в п.2 ст. 217 НК РФ.

Комментарии (2)

См. Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 13 марта 2008 г. N 5-П.

Имущество у вас в долевой, а не в совместной собственности, так что «договориться» не получится. Нужно было продавать по разным договорам.

По смыслу ст. 220 НК РФ, налоговый вычет предоставляется в размере доходов, полученных от продажи доли в квартире, то есть, для того, чтобы распределить налоговый вычет не пропорционально долям в праве собственности на квартиру, согласно пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ, совладельцы недвижимого имущества, должны распределить в договоре купли-продажи и доходы от продажи квартиры не пропорционально своим долям. В Вашем случае доходы распределены пропорционально долям, значит и вычет распределяется пропорционально долям.
К сожалению, позиция налоговых органов вслед за позицией Конституционного суда РФ (Постановление от 13.03.2008 №5-П) для совладельцев, владеющих долями в квартире, однозначна: если доли в квартире продаются отдельно по разным договорам, то каждый сособственник получает вычет в размере 1 000 000 рублей, а если квартира, находившаяся в общей долевой собственности нескольких человек, продается как единый объект по одному договору купли-продажи, то вычет в размере 1 000 000 рублей распределяется между совладельцами пропорционально их долям (письмо ФНС от 25.07.2013 №ЕД-4-3/13578@, письма Минфина от 01.08.2013 № 03-04-05/30847) от 24.06.2016 №03-04-05/36856). В ситуации, когда один из совладельцев владеет долей менее трех лет, а второй – более трех лет, Минфин придерживается той же позиции — один из собственников, владеющий долей менее трех лет, имеет право на имущественный налоговый вычет в размере, пропорционально его доле от 1 000 000 рублей (письма Минфина от 03.04.2013 №03-04-05/9-334, от07.04.2014 №03-04-5/15486).
Я не знаю содержания Вашего договора, но есть Определение Верховного Суда РФ от 22.12.2014 N 306-КГ14-2867 по делу N А12-22458/2013, в котором, не смотря на то, что квартира была продана по одному договору, суд пришел к выводу о правомерности применения налогоплательщиком имущественного вычета в размере 1 000 000 рублей. Суды установили, что приобретенную по договору купли-продажи от 16.05.2011 1/4 долю квартиры, право собственности на которую (долю) было зарегистрировано за налогоплательщиком 09.06.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, налогоплательщик впоследствии реализовал как самостоятельный продавец 1/4 доли по договору купли-продажи квартиры от 11.10.2011 вместе с другим продавцом — собственником 3/4 долей в этой квартире путем отчуждения одному покупателю — физическому лицу. Принимая во внимание условия договора купли-продажи квартиры от 11.10.2011, согласно которым налогоплательщик выступал самостоятельным продавцом своей доли, право собственности на которую было зарегистрировано за ним в установленном порядке и выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на эту долю, а цена договора была определена для каждого продавца в отношении принадлежащего этому продавцу объекта права (долей квартиры), суды пришли к выводу, что, несмотря на наличие одного покупателя и совпадение момента отчуждения своих долей в квартире всеми собственниками, что повлекло заключение одного договора купли-продажи, в данном случае имела место реализация каждым продавцом своего индивидуального права собственности — доли квартиры. ВС РФ ссылается на то же Постановление КС РФ 13.03.2008 №5-П и Письмо ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector