Nedcentr.ru

НЕД Центр
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Какие есть способы управления многоквартирным домом?

Способы управления многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом очень сложный процесс, который требует знаний в различных областях законодательства. Особенно это касается законодательных актов, принятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Количество принятых документов увеличивается с каждым годом и разобраться в этом всём очень непросто. Проживание граждан в многоквартирных домах очень резко отличается от проживания в частном доме. Прежде всего это связано с многочисленными проблемами и решениями, которые необходимо решать сообща, большинству собственников. Чтобы максимально эффективно заниматься обслуживанием дома для начала необходимо решить вопрос по управлению многоквартирного дома, который подойдёт всем собственникам. Для этого необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом.

Кому доверить управление многоквартирным домом

Фото: АГН Москва

Управляющая компания (УК) — коммерческая структура, нацеленная в первую очередь заработать денег для себя. В товариществах собственников жилья (ТСЖ) работают жители, которые зачастую не являются компетентными в вопросах ЖКХ. А при непосредственном управлении отсутствует должный контроль. Так какую же форму управления многоквартирным домом следует выбирать? В этом вопросе «Парламентская газета» разбиралась вместе с экспертами.

Кто правит в ТСЖ?

В соответствии с положениями ст. 161 Жилищного кодекса РФ, жильцам многоквартирных домов нужно выбрать тип управления их домом. Такое решение принимается на общем собрании большинством голосов собственников. Возможны несколько вариантов — непосредственное управление, если в доме не больше 30 квартир, ТСЖ, УК или создание жилищного кооператива.

Вне зависимости от выбранного способа управления должно быть обеспечено надлежащее содержание общего имущества, благоприятные условия проживания, предоставление коммунальных услуг, техническое обслуживание коммуникаций и оборудования (систем отопления, водоснабжения и иных).

Стандарты и нормы обслуживания для всех едины. Выбор влияет лишь на то, кто будет нести ответственность перед собственниками. Это основное, чем отличается ТСЖ от управляющей компании — двух самых популярных в России способов управления жилыми домами.

«В Стратегии развития ЖКХ, которая до сих пор не принята Правительством, ТСЖ указан как приоритетный способ управления. Сейчас при такой форме нередко возникают конфликты между двумя руководящими органами — правлением ТСЖ и общим собранием», — объяснила «Парламентской газете» председатель комиссии Общественной палаты РФ по ЖКХ, строительству и дорогам, исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.

В Стратегии развития ЖКХ, которая до сих пор не принята Правительством, ТСЖ указан как приоритетный способ управления».

Коллизию несложно устранить — достаточно прописать в законе, что членом ТСЖ является каждый житель дома по факту наличия собственности в нём. Тогда решения по всем вопросам будут приниматься простым большинством голосов, то есть учтут интересы большинства жильцов, считает эксперт. При таком способе управления домом жители получают возможность сами выбирать поставщиков услуг, заключая договоры на выгодных условиях, а финансовые операции становятся прозрачными — собственники получают к ним доступ, добавила Разворотнева.

Ленивых — в «Электронный дом»

Управлять большим домом должны профессиональные организации, уверен заместитель председателя Комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев. Выбирая УК, жители должны быть уверены в её компетентности. В некоторых регионах составляются рейтинги «управляшек», эту практику можно распространить и на всю страну.

«Главное, чтобы критерии оценки были объективными и их невозможно было бы подогнать под нужный результат. Чтобы рейтинг не служил для разборок или устранения неугодных организаций. Жители должны видеть реальную картину и на её основе делать выбор», — сказал «Парламентской газете» Качкаев.

Есть и другая проблема: многие собственники жилья остаются индифферентными к происходящему в их доме, зачастую даже не знают названия своей УК. И уж тем более не ходят на общие собрания. Законодатели уже разрешили проведение таких собраний в заочной форме или даже через Интернет: в Москве, к примеру, для этого запущен проект «Электронный дом». Но в Госдуме предлагают пойти дальше.

«Мы предлагаем разрешить проводить общие собрания в форме конференций, то есть избрать делегатов — старших по подъездам, активистов, — которые могли бы голосовать от имени своих соседей. Тогда принятие решений, особенно в больших домах, значительно ускорится», — считает Павел Качкаев.

По мнению парламентария, выбор способа управления домом зависит от конкретного дома. Для строений на несколько квартир подойдёт непосредственное управление. ТСЖ может эффективно работать в небольшом доме на 80-100 квартир. «Управляшку» следует выбирать жителям новостроек и высокоэтажных домов с большим количеством жителей и квартир, где зачастую даже соседи по этажу незнакомы между собой.

Как сменить «управляшку»?

Любой собственник помещения в жилом доме может инициировать проведение общего собрания по любому вопросу, касающемуся дома, в том числе по его управлению. На голосование может быть поставлен вопрос как смены одной УК на другую, так и смены способа управления, например, переход от ТСЖ к УК или наоборот.

Читать еще:  Соглашение о сотрудничестве. образец и бланк для скачивания 2021 года

Нередки случаи, когда отстранённая «управляшка» отказывается передать дела другой организации и не признаёт решения общего собрания жильцов. В таких случаях собственники или новая компания могут пожаловаться в Госжилинспекцию, прокуратуру или обратиться в суд.

На днях председатель Комитета Совфеда по экономической политике Андрей Кутепов предложил запретить повторные собрания собственников по выбору способа управления домом до решения суда по данному вопросу — соответствующее письмо он направил главе Минстроя Ирэку Файзуллину.

«Данный процесс значителен по срокам, из‑за чего в многоквартирном доме устанавливается двоевластие, двойные квитанции, а борьба между управленцами в итоге сказывается на обстановке в доме», — отметил сенатор.

Экспертные мнения по этой инициативе разделились. Так, в партнёрстве «ЖКХ Контроль» считают предложенную норму избыточной, отмечая, что ограничивать права собственников по выбору способа управления домом нельзя. В комментарии «Парламентской газете» исполнительный директор организации Светлана Разворотнева заявила, что гораздо правильнее обязать Госжилинспекцию проверять подлинность протоколов собраний. Сегодня по закону это право ГЖИ, а не обязанность.

Читайте также:

«Кроме того, прозрачность процедуры могло бы подтвердить простое размещение протоколов собрания на информационных досках в домах. Тогда бы каждый житель мог увидеть, как он проголосовал и не было ли принято решение за него. Необходимо ужесточить ответственность за подделку протоколов. Сегодня правоохранительные органы от проверок часто отнекиваются под предлогом того, что это незначительное правонарушение. Меж тем, речь может идти о миллионах рублей», — говорит Разворотнева.

Зампред думского Комитета по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев согласен, что обращение в суд — крайняя мера, а рассмотрение вопроса в этой инстанции может затянуться.

«Законодательно вопрос о смене способа управления многоквартирным домом в настоящее время урегулирован. Другое дело, что законы некоторые читают по-разному, а это недопустимо», — добавил депутат.

Как управляют домами товарищества собственников жилья и жилищные кооперативы?

Данный способ управления распространен и подробно регламентирован законом. Товарищество собственников жилья, жилищный или иной специализированный кооператив – это юридические лица, предназначенные для содержания домов.

Структура этих организаций включает три звена:

  • общее собрание – собирается не реже одного раза в год, задает основные стратегические направления эксплуатации дома, определяет бюджет, избирает персональный состав правления;
  • правление – призвано решать текущие вопросы управления домом и контролировать деятельность председателя; членами правления могут стать лишь собственники помещений в доме;
  • председатель правления – исполняет решения общего собрания и правления, распоряжается денежными средствами организации, заключает сделки, контролирует эксплуатационные работы и руководит работниками.

Товарищество и кооператив могут сами нанимать обслуживающий дом технический персонал или привлечь для этих целей стороннюю организацию (такие организации условно именуются «эксплуатирующими»).

Также товарищество и кооператив могут передать основную часть своих функций управляющей организации. В этом случае получается некий симбиоз двух способов управления домом. При таком решении значение товарищества (кооператива) уменьшается, но не нивелируется. Его органы вправе контролировать деятельность управляющей организации и при наличии оснований могут расторгнуть с ней договор или изменить его.

Данный способ управления домом предполагает высокую степень самоорганизации собственников помещений. Они сами должны избрать лиц, ответственных за расходование собранных денежных средств и надлежащее содержание дома, и контролировать исполнение ими своих обязанностей.

ТСН как организующее звено

Опыт работы «на земле» показывает, что никакое непосредственное управление и совет дома не может быть полноценной заменой ТСН как способу управления домом. ТСН может и должно быть организующим звеном, полноценным заказчиком жилищных и коммунальных услуг, который может «спросить» с управляющей организации или любого иного контрагента.

ТСН позволяет собрать всех активных собственников «единый кулак» и использовать их ресурс на благо всего дома и всех жителей. Поэтому даже при управлении домом с помощью управляющей организации – идеальной видится ситуация, при которой договор с ней будет заключаться не от имени 50% разобщенных собственников, а от ТСН.

Поэтому создание ТСН в каждом доме, на взгляд автора, очевидная необходимость. На особую роль ТСН в формировании активных собственников также указывает и государство в Стратегии развития ЖКХ до 2035 года.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) и жилищный кооператив (ЖК)

Эти формы управления многоквартирным домом регламентируются ст.ст. 44, 46 ЖК и ст.ст.50, 291 ГК. Обязательное условие – получено согласие не менее 50% владельцев квартир МКД. При этом проводится регистрация в виде некоммерческой организации.

Для справки! С сентября 2014 года на замену ТСЖ пришли товарищества собственников недвижимости (ТСН). При этом уже действующие на тот момент ТСЖ перерегистрировать не нужно.

В соответствии с положениями ст.135 ЖК ТСН/ТСЖ решает следующие задачи:

  1. Управляет совместным имуществом МКД;
  2. Создает, содержит, сохраняет и приращивает общее имущество;
  3. Предоставляет коммунальные услуги;
  4. Реализует другую деятельность, которая направлена на эффективное управление МКД и использование его общего имущества.

ТСН/ТСЖ имеет право не только своими силами оказывать услуги по управлению общим имуществом МКД. При необходимости у этой некоммерческой организации есть полномочия для привлечения к этой деятельности управляющие компании. Но в этом случае за последней контроль осуществляет именно товарищество, а не жильцы.

В отличие от непосредственного управления, организация ТСН/ТСЖ потребует более высоких расходов. Они потребуются на содержание штата работников. Преимущество – прямое управление со стороны собственников, эффективная защита их интересов перед поставщиками воды, электричества, газа и тепла.

Кто может управлять многоквартирным домом?

Непосредственно собственники помещений

Этот вариант возможен только для домов, количество квартир в котором не более тридцати.

На общем собрании собственники решают, с кем заключить договоры оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества. А договоры на оказание коммунальных услуг заключаются с каждым хозяином лично.

  • владельцы помещений освобождены от затрат на оплату услуг управляющей организации или ТСЖ;
  • некоторые работы по содержанию дома жильцы могут выполнять сами (например, уборка придомовой территории и ее благоустройство);
  • между потребителями и поставщиками коммунальных услуг нет посредников;
  • полномочия по управлению общим имуществом остаются у собственников.
  • домом управляют непрофессионалы;
  • собственникам бывает сложно согласовать подрядчиков для выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества;
  • может быть сложно найти того, кто возьмет на себя ответственность по представлению интересов сразу всех собственников.

ТСЖ или потребительский кооператив

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — когда собственники объединяются для управления многоквартирным домом.

Договоры с поставщиками услуг заключает ТСЖ. Оно может работать самостоятельно, если в штате есть необходимые сотрудники (инженер, электрик, бухгалтер), а может привлекать по договору подрядчика.

ТСЖ гораздо более распространенная форма, чем жилищный кооператив. Часто после достижения основной цели кооператива — получение его членами жилья — собственники изменяют способ управления на ТСЖ.

  • денежные средства собственников находятся на расчетном счете ТСЖ и расходуются только на нужды дома;
  • ТСЖ само планирует, какие работы и в каком объеме по содержанию и ремонту дома надо выполнить;
  • можно самостоятельно выбирать подрядчиков для выполнения тех или иных работ;
  • председатель и члены правления ТСЖ избираются из числа жителей — то есть все обязанности будут выполняться добросовестно.
  • создание ТСЖ — нелегкий процесс (нужно взаимодействовать с властями, разработать устав, зарегистрировать ТСЖ);
  • если некоторые жильцы имеют задолженности за коммунальные услуги, погашать их могут собственники всех помещений;
  • ТСЖ — юридическое лицо. Если ТСЖ совершает нарушение, его могут привлечь к административной ответственности и назначить штраф.

Управляющая организация

Самый распространенный и удобный вариант. Домом управляют профессионалы, организация имеет соответствующую лицензию.

Ее жильцы избирают на общем собрании, а с выбранной организацией заключают договор управления домом. Организация может нанимать подрядчиков для выполнения работ, но ответственность за качество услуг перед жильцами несет она. Договоры с ресурсоснабжающими компаниями организация заключает сама от имени собственников.

  • цены на управление обычно приемлемые, что подходит и для небольших домов;
  • жильцы не уплачивают чужие долги;
  • собственники тратят минимум времени на решение вопросов дома (достаточно участвовать в общих собраниях не реже одного раза в год).
  • управляющая компания часто сама выбирает, на что потратить средства, и это не всегда устраивает жильцов;
  • договор управления домом организация обычно не согласовывает с жильцами — они могут оказаться в уязвимом положении;
  • собственникам нелегко контролировать трату средств — нет уверенности, на что именно они тратятся.

Управление ТСЖ и ЖК

Товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, создаваемая по инициативе собственников для управления многоквартирным домом.

Основная цель создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) — совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, которое предусматривает самостоятельное управление либо управление с привлечением профессиональной организации.

Основные преимущества товариществ собственников жилья:

Жилищный или жилищно-строительный кооператив — добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а так же управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Особенности жилищного кооператива:

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Таким образом, договорные отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при управлении домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК могут осуществляться по одной из двух возможных схем.

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ, ЖК, ПК от имени собственников помещений в доме:

Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей организацией от имени ТСЖ, ЖК, ПК:

Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).

Выбор способа управления многоквартирным домом (п.4 ч.2 ст. 44 ЖК РФ)

Согласно п.4 ч.2 ст. 44 ЖК РФ, осуществление выбора одного из способов управления домом собственниками помещений производится посредством общего собрания собственников дома (или нескольких домов с общей территорией).

Так общее собрание проводят в двух формах:

  • очно;
  • заочно.

В обоих случаях для принятия решения достаточно больше 50% голосов от всего количества собственников. Решение голосования обязательно для всех собственников.

Очная форма голосования

При совместном присутствии, то есть очно, собственники, собравшись в определенное время и в конкретном месте обсуждают вопросы, поставленные на голосование.

Этапы очной формы голосования:

  • Готовится текст предполагаемого проекта;
  • На повестку дня выносится предполагаемый проект, собирается собрание собственников, на котором им предлагается одобрить проект;
  • Собственники одобряют или не одобряют предложенный проект (в соотвествии с со схемой распределения голосов);
  • Уполномоченное лицо подписываем документ.

В случае внесения каких-либо изменений в одобренный документ все собственники должны быть уведомлены об этом, они могут как одобрить, так и не одобрить изменения на новом собрании голосующих.

Заочная форма голосования собственников многоквартирного дома

Заочное голосование среди собственников проводится при помощи передачи решений собственников по поставленным вопросам, изложенных в письменном виде.

Заочная форма голосования собственников многоквартирного дома возможна при разрешении любых вопросов, которые бы входили в компетенцию общего собрания.

Как признать дом аварийным и подлежащим сносу, и в каком порядке осуществляется переселение из аварийного жилища, вы можете прочесть в публикации по ссылке.

Опрос может проводиться:

  • При использовании опросного листа, ведомости учета результатов голосования;
  • При помощи бюллетеня для голосования.

Протокол собрания жильцов многоквартирного дома: бланк и основные реквизиты

После заседания и встречи на первом собрании жильцов решается вопрос о том, как же именно будет производиться управление домом/домами с общей территорией. После собрания и дальнейшего голосования все данные голосования заносятся в особый протокол собрания жильцов.

В данном протоколе отражается некоторая информация о самых жильцах, указывается форма проведения голосования, его результаты, инициативные лица. Протокол необходимо оформить предоставить жильцам через 10 дней после проведения собрания с голосованием.

Протокол собрания жильцов многоквартирного дома — бланк для заполнения:

Образец протокола собрания жильцов многоквартирного дома.

Основные позиции протокола:

  • форма и сроки голосования; инициаторы;
  • повестка;
  • описание приложений.

Особенности заполнения:

  • Изначально составляется реестр жильцов с указанием площадей их квартир (данные можно получить у застройщиков, самих собственников при опросе и у коммунальщиков).
  • Укажем форму собрания. Заочная форма обычно удобнее, потому что на практике в ней принимает участие гораздо большее количество жильцов, чем при очном голосовании.
  • Далее время осуществления голосования. Важно подобрать удобное для большинства жильцов время. Уведомляться жильцов о повестке необходимо под подпись.
  • Указывается место сдачи решений. Здесь удобно перечислить номера квартир инициативной группы лиц (собственников, представителей по доверенности и даже управляющих компаний).
  • Указывается информация об общей жилой площади из техпаспорта дома.
  • Можно для удобства прописать методику подсчета голосов.

Образец п ротокола собрания жильцов многоквартирного дома, вы можете скачать по этой ссылке.

Подводя итог, отметим, что наше жилищное законодательство предоставляет собственниками право самим определяться с наиболее подходящей в каждом из случаев формой управления домом.

Больше информации о том, в каком порядке осуществляется управление многоквартирным домом с помощью ТСЖ, вы можете получить в следующем видео-уроке:

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector