Nedcentr.ru

НЕД Центр
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Когда могут изъять земельный участок?

Ваш дом нужен государству: отдать нельзя оставить

Из каких этапов состоит процедура изъятия имущества для государственных и муниципальных нужд? Почему оценщики занижают стоимость изымаемой недвижимости? Какие недостатки чаще всего встречаются в отчетах таких специалистов? «Право.ru» узнало у экспертов, когда власти могут забрать у граждан их собственность и что обязаны предоставить взамен. Кроме того, юристы рассказали о наиболее проблемных моментах в этой теме.

Вопрос изъятия имущества у граждан для государственных и муниципальных нужд становится в последние годы все актуальнее. Связано это сразу с несколькими моментами. С одной стороны, расширяется список тех госорганов, которые могут производить такие действия. Только в этом году сразу четыре ведомства получили возможность изымать у граждан земли для госцелей: ФСО, ФСБ, Росимущество и Минобороны. Еще одна причина актуальности обсуждаемой темы – большое количество крупных международных мероприятий, проходящих в России, в ходе подготовки к которым государству приходится забирать земли у граждан и компаний.

Но не обязательно из-за столь масштабных событий люди теряют свое имущество. У жительницы Самары Анны Смирновой* местные власти решили изъять участок в 600 кв. м для строительства новой городской автомагистрали. С соответствующим иском Министерство транспорта и автомобильных дорог Самарской области обратилось в Красноглинский районный суд Самары (дело № 2-2035/2016

М-1745/2016). Однако между сторонами разгорелся спор по поводу цены этой земли. Ее кадастровая стоимость составляла 812 712 руб. Однако власти настаивали на сумме в 363 950 руб., а Смирнова утверждала, что участок стоит 1,04 млн руб. Свои мнения истец и ответчик подтверждали отчетами оценщиков. Первая инстанция назначила судебную экспертизу, чтобы установить точную цену спорной земли. Исследование показало, что стоимость участка составляет 344 400 руб. В такую сумму суд и оценил имущество Смирновой, удовлетворив требования Министерства. Апелляция выявила в заключении судебного эксперта арифметическую ошибку, однако сочла ее незначительной и оставила акт первой инстанции без изменений (дело № 33-14921/2016).

ВИДЕОЛЕКЦИИ LF ACADEMY

ВС не согласился с такими выводами, указав на то, что в основу судебного акта нельзя положить заключение даже с незначительной ошибкой (дело № 46-КГ17-35). То есть нижестоящие инстанции сослались на недопустимое доказательство. Кроме этого, судебная коллегия по гражданским делам ВС подчеркнула, что по закону кадастровая стоимость участка равна рыночной (п. 2 ст. 66 ЗК). Следовательно, судам нужно было разобраться, почему в спорном случае землю оценили ниже ее кадастровой цены, чего нижестоящие инстанции не сделали, отметили судьи ВС. Ссылаясь на перечисленные нарушения, «тройка» судей под председательством Вячеслава Горшкова отменила акт Самарского областного суда и отправила дело на новое рассмотрение обратно в апелляцию (прим. ред. – пока еще не рассмотрено).

Недвижимость или деньги

Редакция «Право.ru» решила узнать у экспертов, что делать тем гражданам и фирмам, которые окажутся на месте Смирновой. Перечень оснований для изъятия земельных участков и объектов недвижимости является исчерпывающим и прописан в Земельном кодексе, рассказывает Евгений Пугачев, руководитель практики «Земля.Недвижимость.Строительство» юрфирмы «Интеллектуальный капитал». Вместе с этим в ГК предусмотрен дополнительный случай, когда государство может забрать у граждан имущество, – при чрезвычайных ситуациях, добавляет Даниил Пономарев, юрист КА «Юков и партнёры».

После того, как власти решили изъять недвижимость по одной из перечисленных причин, они направляют собственнику участка уведомление об этом и проект соглашения, в котором прописана сумма возмещения и порядок ее выплаты. По закону предусмотрены два способа возмещения за изымаемые объекты: выплата денег или предоставление аналогичной недвижимости с согласия собственника. Ведущий юрист “Содружества земельных юристов” Ксения Сочеева поясняет, что первый вариант более характерен для участков, где расположены объекты недвижимости, которым сложно подобрать аналоги из госфонда. К такому имуществу относятся коттеджи, производственные предприятия, фермы и т. п. А второй вариант чаще применим для изъятия земли под строительство многоквартирных домов, говорит юрист. Пугачев обращает внимание на то, что власти должны возместить не только рыночную стоимость изымаемой недвижимости, но и убытки, которые терпит собственник от решения властей.

Как правильно оценить

Объективная оценка перечисленных составляющих является одной из главных проблем в обсуждаемой теме. Как правило, оценщики, которых нанимает орган госвласти, чтобы рассчитать рыночную стоимость имущества и величину убытков, вычисляют размер возмещения некорректно, отмечает Александр Аронов, управляющий партнер ЮБ «Аронов и Партнеры». Эксперт перечисляет наиболее распространенные недостатки, которые встречаются в оценочном отчете: 1) Применяются аналоги, которые заведомо имеют более низкую стоимость, чем изымаемый участок. 2) Не учитывается срок для поиска аналогичного объекта. 3) Не учитывается стоимость риелторских услуг при подборе новых объектов. 4) Минимальный расчет дохода, который приносит спорное здание (помещение).

Пугачев предупреждает, что публичный орган, как правило, не хочет и не заинтересован компенсировать реальную рыночную стоимость изымаемых объектов, так как это напрямую связано с расходами бюджета. В такой ситуации гражданам остается только одно – в судебном порядке оспаривать отчет оценщика. Сочеева подтверждает, что в спорных случаях разногласия между сторонами эффективно разрешаются путем проведения судебной оценочной экспертизы. Она советует заблаговременно узнать реальную рыночную стоимость изымаемого объекта и подобрать экспертные организации, которые можно будет предложить суду. Юрист подчеркивает, что в подавляющем большинстве случаев именно цифра, определенная по результатам судебной экспертизы, станет выкупной ценой.

Читать еще:  Как рассчитать страховые взносы при закрытии ИП

Проблемы процедуры изъятия

Дмитрий Некрестьянов, партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям «Качкин и партнеры», говорит, что институт изъятия страдает от общих болезней судебной системы: при рассмотрении споров о компенсации суды склонны занижать убытки гражданина, у которого происходит изъятие. По словам юриста, собственников имущества заочно обвиняют в попытке «нажиться» за счет бюджета: «То есть у лица что-то изымают без его воли, а он еще в глазах суда считается «негодяем», так как смеет не соглашаться с государством в оценке размера компенсации». Асия Тахтаева, старший юрист Noerr, констатирует, что правовое регулирование изъятия имущества для госнужд является болезненным вопросом не только для России.

По ее словам, порядок, который устроит обе стороны в такой ситуации, просто невозможен. Юрист говорит, если закон более лоялен к государству, то собственники имущества обязательно останутся недовольны. А если приоритет в спорной ситуации отдать гражданам, то порой изъять имущество будет просто невозможно, что нанесет существенный вред государственным интересам. Следовательно, сейчас нужно искать оптимальный баланс интересов всех сторон и стараться исключить злоупотребление при реализации норм правоприменителями, резюмирует Тахтаева.

Землям сельхозназначения хотят найти хозяев

За последние десять лет площадь сельхозземель в России сократилась на 17,6 миллиона гектаров. В мае кабмин утвердил госпрограмму вовлечения в оборот земель сельскохозяйственного назначения, цель которой — вернуть более 13 миллионов гектаров пашни. Сделать это можно будет по упрощённой схеме, в ряде случаев без участия владельца неиспользуемого надела. «Парламентская газета» разбиралась, как спасти землю от деградации.

Миллиарды — в землю

С 1990 года площадь земель сельхозназначения в России сократилась почти вдвое: из 638 миллионов гектаров, обрабатываемых в последний год существования Советского Союза, к 2020 году осталось 382 миллиона. Ни одна другая категория земель не была столь сильно урезана по площади за новейшую историю России. Сельхозугодий стало почти на 25 миллионов гектаров меньше, а площадь пашни сократилась за три десятилетия на 15,8 миллиона гектаров. Зато земель лесного фонда за тот же период стало на 231 миллион гектаров больше: значительная часть этих лесов растёт на бывших плодородных полях. Мировой рост цен на продовольствие обострил вопрос возвращения земель в сельхозоборот.

Государственная программа эффективного вовлечения в оборот земель сельхозназначения и развития мелиоративного комплекса будет действовать в России с 2022 по 2031 год. Как отметил глава кабмина Михаил Мишустин, она разработана по поручению президента, вопрос неоднократно поднимали депутаты и сенаторы.

Цели программы — вовлечение в оборот 13,2 миллиона гектаров неиспользуемых земель и сохранение в сельхозобороте мелиорированных почв на площади не менее 3,6 миллиона гектаров. В документе также сформулированы задачи по сбору информации об актуальном состоянии земель сельхозназначения.

«На первом этапе в течение ближайших пяти лет будет создана достоверная база данных. В ней появятся сведения о земельных участках в 83 регионах, которые предполагается вовлечь в оборот», — сказал на заседании Правительства 17 мая Михаил Мишустин.

Он отметил, что в Единой федеральной информсистеме о землях сельхозназначения (ЕФИС ЗСН) уже идёт сбор данных, включая сведения о составе почв, севообороте, мелиоративных системах и гидротехнических сооружениях. «По сути, создаём витрину для инвестора, удобную как для начинающего фермера, так и для крупного агрохолдинга, чтобы наш агропромышленный комплекс и дальше мог успешно развиваться», — добавил премьер.

К концу 2025 года власти планируют получить достоверные и актуальные сведения о качестве и количестве угодий, вовлекаемых в оборот, а к 2030 году — сведения обо всех землях сельскохозяйственного назначения страны.

Увеличить площадь пашни и не допустить сокращения уже вовлечённых в оборот земель призвана мелиорация. Будет произведено осушение участков, высаживание лесозащитных полос, борьба с эрозией и опустыниванием земель и целый комплекс других мер. В результате за десять лет планируется сохранить и обеспечить химическую мелиорацию почв на площади 1,3 миллиона гектаров.

Всего за десять лет на реализацию программы из федерального бюджета планируется направить более 530 миллиардов рублей. Средства пойдут на различные мероприятия, в том числе на агрохимические и эколого-токсикологические исследования, подготовку проектов межевания и кадастровые работы, реконструкцию мелиоративных и гидротехнических сооружений. «Рассчитываем, что все эти меры позволят решить вопрос с возвратом в оборот невостребованных земельных долей. В стране не должно быть заброшенных, ненужных участков, границы которых даже не определены», — добавил Михаил Мишустин.

В дополнение к утверждённому документу региональным властям рекомендовано принять акты, направленные на выполнение целей госпрограммы.

Читать еще:  Каковы особенности страхования при ипотеке?

Бесхозяйные наделы хотят изъять

По данным Минсельхоза РФ, с 2010 по 2020 год в России произошло сокращение площади земель сельскохозяйственного назначения с 400 миллионов до 382,4 миллиона гектаров, то есть на 17,6 миллиона гектаров, или на 4,6 процента. Площадь неиспользуемых сельхозземель в стране оценивается почти в 44 миллиона гектаров, из них почти половина — пашни.

Результаты анализа двустороннего процесса ввода и вывода пахотных земель говорят о том, что за прошлый год по сравнению с 2019 площадь пашни увеличилась на 736,6 тысячи гектаров. По состоянию на 1 января 2021 года, по данным субъектов Российской Федерации, из имеющихся земель сельскохозяйственного назначения неиспользуемыми остаются порядка 19,4 миллиона гектаров пашни, или 5,1 процента от общей площади сельхозземель страны.

Вернуть бесхозяйные земли в оборот сегодня не так просто, ведь у каждого из таких участков на бумаге есть владелец. Если он не желает появляться в суде, то разбирательства по изъятию земли могут длиться годами и часто кончаются ничем.

«Упрощение процедуры изъятия сельхозземель позволило бы муниципалитетам, а именно они являются выгодоприобретателями в случае изъятия, получать такие участки в ускоренном порядке», — рассказал «Парламентской газете» глава Комитета аграрным вопросам в Госдуме VII созыва Владимир Кашин.

Процедура изъятия используемых не по назначению сельхозземель в ближайшее время может стать проще — соответствующий законопроект сейчас проходит обсуждение на портале правовых актов. Нововведение в первую очередь коснётся тех участков, владельцы которых неизвестны или отказались от собственности. В этом случае суд сможет признавать такие участки бесхозяйной землёй и принять решение об изъятии в отсутствие владельца. Владимир Кашин считает это важным шагом, позволяющим ускорить вовлечение в оборот неиспользуемых гектаров пашни.

«Уже принят ряд законов, по которым нерадивым собственникам может грозить административный штраф, а затем и изъятие участков через суды», — напомнил парламентарий. По его мнению, подготавливаемый законопроект будет очень актуальным, поскольку сейчас отсутствует механизм возвращения земли в случае, если собственник отказался от надела или его не удаётся установить.

Кроме того, в концепции законопроекта предлагается считать выморочным имуществом земли, собственник которых умер, а наследники не объявились или отказались от претензий на участок. Упрощённый механизм смены собственника будет предусмотрен и в отношении колхозных долей, владельцы которых давно забыли о принадлежащей им собственности, то есть не востребовали надел в течение 25 лет.

Но важно, по мнению Владимира Кашина, не просто изъять землю, а чтобы она досталась настоящему хозяину. То есть тому, кто будет её использовать по назначению. Для этого нужен реестр добросовестных фермеров — таких знают в каждом регионе.

В поисках фермера

В основном успехи в деле возвращения в оборот заброшенных сельхозземель достигнуты в так называемом плодородном поясе — Краснодарском, Ставропольском краях и других южных регионах, констатировал член Экспертного совета аграрного комитета Совета Федерации, юрист по земельным вопросам Владимир Солдатенков. В этих субъектах, даже несмотря на то, что сельхозземли какое-то время не использовались, они всё же сохранились во вполне пригодном агрономическом состоянии и их можно ввести в оборот с минимумом затрат. Поэтому претендентов на такие участки, как правило, много. А вот в других регионах очереди из фермеров не наблюдается, отметил эксперт.

Это обстоятельство не радует и местные власти. Сенатор от Тверской области Андрей Епишин напомнил, что земельный налог — один из важнейших источников дохода муниципалитетов. Однако в случае изъятия земли у нерадивого собственника муниципалитеты часто сталкиваются с ситуацией, когда они теряют налоги, поскольку желающих купить такой участок с торгов просто не находится. Решению проблемы может помочь создание единого реестра земель сельскохозяйственного назначения — законопроект об этом уже внесён в Госдуму в середине августа. Отличие от ЕФИС ЗСН заключается в том, что в ней земли сельхозназначения отделены от лесного фонда, поселений и так далее, а реестр позволит получить полную картину.

В нём будет описано, в каком состоянии земли находятся, насколько плодородны, кто ими владеет и что там построено. По мнению главы Комитета Совета Федерации по аграрно-продовольственной политике и природопользованию Алексея Майорова, реестр поможет выявить, чем заняты земли, оценить, насколько эффективно их эксплуатируют и понять, что именно нужно сделать, чтобы наделы были востребованы и приносили их владельцам хороший урожай. Сенатор отметил, что эта работа стыкуется с госпрограммой вовлечения земель в сельскохозяйственный оборот. «Ведь прежде чем ввести в хозяйственный оборот простаивающие участки, нужно оценить их состояние», — считает Майоров.

Читайте также:

Идею создания реестра сельхозземель поддерживает и его коллега по комитету сенатор Сергей Белоусов. «Подход к освоению заброшенных земель должен быть экономически грамотным. И начинать следует именно с инвентаризации», — считает он. По мнению члена Совета Федерации, это поможет определить, какие именно направления сельского хозяйства следует развивать на заброшенных землях, чтобы достичь быстрой окупаемости вложений. «В нашей стране и мире сейчас набирает популярность производство органических продуктов, — сказал «Парламентской газете» Белоусов. — Рентабельность такого производства и его экспортный потенциал при правильном подходе могут вырасти в разы. Этому способствует и законодательная база».

Читать еще:  Сплошное статистическое наблюдение как малому предприятию заполнить форму МПсп

Сенатор напомнил, что в августе в Правительстве прошло совещание, на котором рассматривался вопрос о том, какой вклад в расширение производства органических продуктов питания могло бы внести освоение залежных земель. «Развитие органического производства могло бы обеспечить ввод в сельхозоборот до двух миллионов гектаров неиспользуемых земель», — заметил Сергей Белоусов.

Ещё один путь развития возвращаемых в оборот сельхозземель — использование их для агротуризма. С 2022 года вступит в силу закон, который вводит само понятие сельского туризма, а также устанавливает требования к качеству оказания услуг в этой сфере. В связи с этим до ноября ответственные ведомства должны подготовить все сопутствующие закону нормативные акты. Так, например, в Минсельхозе рассматривают возможность разрешить строительство на землях сельхозназначения, рассказала на совещании в Совете Федерации 12 июля замдиректора департамента развития сельских территорий Рената Бибарсова.

«В рамках развития сельского туризма обсуждается возможность предоставить крестьянско-фермерским хозяйствам право реализовывать свою продукцию в палатках и магазинах, которые сейчас запрещено возводить на землях сельхозназначения», — отметила представитель Минсельхоза.

Несмотря на то, что само понятие «сельский туризм» в России официально появится только со следующего года, уже сейчас им фактически занимаются в большинстве регионов. В стране работает около тысячи агротуристических ферм, гостей принимают порядка 3500 гостевых домов, рассказали представители Ростуризма. Эти цифры могут вырасти в разы, после того как начнёт действовать закон, направленный на развитие сельского туризма, считают эксперты. Если в эту сферу будут вовлечены сельхозземли, эффект будет ещё сильнее.

Ненадлежащее использование

Основания изъятия участка в связи с ненадлежащим использованием закреплены в статьях 284, 285 Гражданского кодекса РФ. Данные положения предусматривают изъятие земельного объекта вследствие использования его с нарушением норм действующего законодательства, в том числе в связи с использованием не по назначению.

Пункт 1 статьи 12.1 Федерального закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 года указывает на то, что земли, не используемые и не переданные в аренду в течение трехлетнего периода времени, признаются невостребованными.

Однако, если право на землю зарегистрировано в соответствии с федеральным законом № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имущество не может быть признано невостребованным.

Изъятие производится в следующих случаях:

  • Переданные для целей строительства либо для сельскохозяйственных нужд земли не используется в течение трех и более лет;
  • Владелец участка эксплуатирует его в нарушение разрешенного вида использования (например, производит добычу полезных ископаемых на участке, предназначенном для строительства);
  • В процессе эксплуатации участка значительно ухудшается экологическое состояние земли (например, при утилизации бытовых отходов на земельном участке сельхозназначения).

Внимание! В случае согласия владельца изъятый объект реализуется посредством проведения публичных торгов, в противном случае участок реализуется на основании решения суда.

Разъяснение сложных моментов

Зачастую граждане самовольно захватывали пустующие ранее участки и использовали их. Обновления законодательства не зря коснулись регистрации и особенностей работы кадастровых служб. Государство старается систематизировать учет недвижимости и облегчить гражданам процедуру оформления различных сделок, предметом которых являются объекты недвижимости.

Давность регистрации. Может ли дачник, владеющий участком уже 20—30 лет пойти зарегистрировать его? Да. Даже обязан. Иначе участок заочно признают бесхозным. Пройдет суд, куда владельца могут даже не позвать. После которого его земля будет официально считаться муниципальной.

Межевание обязательно? Да, оно помогает определить реальные размеры и характеристики участка. Конечно, стоимость процедуры и сопутствующие расходы покрывает сам собственник.

  • если изначально он не регистрировался;
  • неизвестно, имеется ли хозяин, кто он;
  • собственник был, но отказался от всех прав;
  • у объекта официально нет владельца.

Тогда участком займется муниципалитет, к территории которого он относится.

В принципе, если подобное произойдет, то гражданин, заинтересовавшийся данной землей, сможет получить все необходимые сведения там. Поэтому ему обязательно стоит посетить местный муниципалитет.

Кадастровый учет – не просто обязательство, это гарантия, что участок действительно имеет владельца. Его границы официально выявлены и закреплены. Стоимость вычислена. После этого владелец волен осуществлять любые возможные сделки. А покупатель сможет получить основную интересующую его информацию, касающуюся земли.

Можно ли как-то отыскать владельца через Росреестр, даже если он не регистрировал землю? Если участок хоть раз регистрировался, специалисты могут поискать старые сведения в своем архиве. Там будут данные о первом, предыдущем владельце. Возможно, он подскажет, кому продал или подарил землю.

Поиск собственника обязателен? Конечно, как взять землю, если неизвестен ее владелец?

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector