Купил квартиру с долгами за коммунальные услуги Что делать?

Долг за коммуналку от прошлого владельца: что делать?

Не все продавцы недвижимости добросовестные. Иногда может оказаться так, что на вашей квартире, которую вы едва успели купить, уже есть внушительный долг за коммунальные услуги от предыдущего владельца. Рассказываем как избежать такой ситуации и что делать, если это всё-таки с вами случилось.

Проверить квартиру на долги

Один из этапов проверки квартиры перед покупкой – наведение справок о наличии/отсутствии долгов по коммунальным/жилищным платежам и взносам на капремонт.

Если платёжные квитанции на квартиру приходят из Единого расчетного центра – ЕРЦ (а таких квартир в Екатеринбурге – подавляющее большинство), то проверить баланс можно онлайн на сайте ЕРЦ . Это можно сделать даже не зная пароля личного кабинета владельца продаваемой квартиры. Но надо знать номер лицевого счёта (десять цифр в верхнем левом углу квитанции). На сайте ЕРЦ надо зайти в раздел «Личный кабинет», там выбрать строку «Оплатить без регистрации», после чего произойдёт переход на страницу «Фрисби». Здесь в окошко вбить номер лицевого счета, и система показывает текущий баланс на сегодняшний день.

Нередко оплачивать чужие долги приходится после продажи квартиры. Новый владелец должен переоформить на себя лицевой счет, сообщить всем поставщикам ресурсов, что у квартиры сменился владелец. Но не все такие сознательные. Пока долгов нет, формальности никого не интересуют. Но как только они возникают, УК обращается в суд и взыскивает деньги с того, кто числится собственником. Происходит все быстро, суд принимает решение, оно передается судебным приставам, деньги уходят со счета должника. При этом суд и приставы не проверяют информацию о собственнике жилья, они верят информации УК.

Игорь Кокин советует в таком случае жаловаться в государственную жилищную инспекцию на УК. «Управляющие компании обязаны вести актуальный реестр собственников по Жилищному кодексу, если они этого не делают, это нарушение лицензионных требований», — поясняет Кокин.

Любопытно, что в таких случаях бывшего собственника предупреждают о судебном разбирательстве, но по старому адресу. Такой порядок вещей оставляет человека без шансов вовремя заметить нарушение. Единственное, что можно посоветовать, — периодически проверять сайт службы судебных приставов на предмет того, не числится ли за вами какой-то должок.

Купил квартиру с долгами по ЖКХ: что делать

Покупка квартиры на вторичном рынке жилья — довольно распространенная практика. Такое жилье может стоить дешевле аналогичного новостроя, а приятным бонусом к покупке могут стать уже готовый ремонт, мебель и бытовая техника (конечно, если заранее договориться об этом с продавцом).

Преимущества есть даже в сравнении с договором с застройщиком: вторичное жилье не надо ждать, а если предусмотреть в договоре полномочия покупателя по односторонней регистрации сделки — риск просрочки передачи квартиры покупателю минимален. К тому же, такое жилье всегда можно легко и быстро сдать в наём (аренду) и возвратить за счет этого часть потраченных средств.

Но и в этом море преимуществ есть свои подводные камни. Например, в квартире могут быть дефекты: очевидные и скрытые. С очевидными все просто: их придется устранять своими силами, но использовать это как повод для снижения цены сделки. Со скрытыми — немного сложнее: например, если под обоями скрывалась плесень, а продавец забыл об этом упомянуть, можно взыскать с него причиненные убытки (включая стоимость ремонта).

Однако одним из самых сложных вопросов при покупке вторичного жилья является задолженность предыдущего хозяина по оплате ЖКУ. Как быть в подобной ситуации? Разбираемся в сегодняшней статье.

Содержание

1. Чем регулируется “переход долгов” к новому собственнику?

В соответствии со ст. 153 Жилищного кодекса России, граждане и компании, занимающие жилые помещения, обязаны оплачивать коммунальные услуги. Согласно ст. 544 Гражданского кодекса РФ, оплата энергии осуществляется либо за потребленное количество (при наличии приборов учета), либо по нормативам, установленных законодательно или сторонами самостоятельно.

В случае, если после покупки жилья вы не предпринимаете никаких действий по смене лицевого счета, к вам действительно могут предъявить требования по погашению накопившейся задолженности.

2. Первый способ защиты: открытие нового лицевого счета

При толковании статей 155 Жилищного кодекса и 249 Гражданского кодекса выясняется, что в случае нахождения жилого помещения в собственности нескольких лиц, совместные собственники вправе заключать отдельные договоры с обслуживающими организациями, а следовательно, и разные платежные документы с лицевыми счетами (п. 27 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 27.06.2017 №22).

Однако вопрос предоставления нового лицевого счета с отсутствующим долгом в связи со сменой собственника законодательством не урегулирован.

Судьи также придерживаются разных мнений на тот счет. Так, Альметьевский городской суд Республики Татарстан принял решение, в котором обязал управляющую компанию предоставить новому собственнику новый лицевой счет, поскольку на старом остались долги предыдущего жильца, хоть в договоре купли-продажи квартиры старый собственник и гарантировал отсутствие каких-либо задолженностей. Данное решение судом апелляционной инстанции было оставлено в силе (определение Верховного суда Республики Татарстан № 33-11047/2014 от 04.09.2014).

К примеру, в Ленинградской области сложилась иная практика правоприменения. Как и предыдущем случае, бывший собственник гарантировал отсутствие каких-либо задолженностей по коммунальным платежам в договоре купли-продажи, однако это условие им было нарушено. Новый собственник обратился в суд с иском об обязании управляющей компании предоставить новый лицевой счет, однако суды первой и апелляционной инстанций ему отказали, указав при этом на то, что после погашения задолженности приобретатель может взыскать денежные средства с продавца (определение Ленинградского областного суда от 19.03.2015 по делу №33-1525/2015).

Вывод: перед тем, как требовать открытия нового лицевого счета, изучите судебную практику в Вашем регионе. В конечном итоге именно позиции судов определят то, насколько успешными будут переговоры с управляющей компанией.

3. Способ второй: договориться

Если открыть новый лицевой счет не получается, самое время связаться с предыдущим собственником и управляющей компанией и сесть за стол переговоров. Опишите недобросовестному продавцу в подробностях, что его ждет: даже если управляющая компания взыщет долги с Вас, Вы все равно сможете вернуть эти средства, предъявив иск к нему. Дополнительно ему грозят проценты за пользование чужими денежными средствами, возмещение судебных расходов и, конечно, административная или даже уголовная ответственность.

Ваша цель — добиться заключения между управляющей компанией, вами и предыдущим собственником соглашения, в котором долг будет признан личным долгом продавшего квартиру лица. В нем может быть также определен график погашения задолженности, ответственность за просрочку и прочее — но, по большому счету, эта часть Вам не интересна.

4. Способ третий: заплатить по долгам и взыскать убытки с предыдущего собственника

Если договориться не удалось, можно самостоятельно заплатить управляющей компании и затем заявить иск о возмещении понесенных убытков к продавцу.

Этот же вариант возможен и в том случае, если Вы платите по решению суда.

Кстати, продавец, не погасивший свои долги самостоятельно, должен будет вернуть Вам не только саму уплаченную управляющей компании сумму, но и проценты по ключевой ставке ЦБ РФ, а также возместить все дополнительные расходы — например, проценты по кредиту и судебные расходы.

5. Немного об исполнительном производстве

Конечно, основной проблемой в данном случае будет фактическое взыскание долга. Но на помощь приходят дополнительные методы воздействия на должника — например, привлечение его к административной ответственности за неуплату долга или к уголовной (за обман при заключении сделки).

Если пристав бездействует и не разыскивает имущество должника, не вводит ограничение на его выезд из РФ или иным образом препятствует взысканию долга — обжалуйте нарушение. Сделать это можно тремя способами: в суде; в прокуратуре; пожаловавшись вышестоящему приставу или в вышестоящий орган.

Подробнее узнать о подаче жалоб на бездействие пристава и скачать образец жалобы можно здесь.

Для избежания форс-мажорных ситуаций, продавцу будет полезно знать, как проверить долг по квартире перед покупкой. Закон, а в частности ГК РФ, обязывает продавца ознакомить со всеми условиями процесса.
Как узнать долги по ЖКХ? Провести анализ сделки можно несколькими способами:

1. Обращение в центр координации ГУ ИС. Это государственные учреждения «Инженерные службы районов», где можно получить нужную информацию о недвижимости и долгах. Особенность: обратиться в центр могут жители столицы, получить данные можно при личном обращении или через интернет, воспользовавшись формой на портале.
2. Обращение в управляющую компанию.
3. Обращение в расчетно-кассовый центр. Специалисты центра сделают запрос, получив актуальную информацию от поставщика услуг.

Покупатель всегда может обратиться в ЖКХ, в энергосбытовую компанию. Внедряют такую практику и банки, например, Сбербанк России или Банк Москвы, где можно узнать, будут ли коммунальные долги при покупке квартиры.

Купля-продажа квартиры с долгами по «коммуналке»

По общему правилу, в России при покупке квартиры справку об отсутствии задолженности перед коммунальными компаниями в государственных органах регистрации сделок с недвижимостью не требуют.

Наиболее осторожные приобретатели вправе требовать у продавца предоставить такую справку в личных целях, чтобы убедиться в отсутствии долгов по квартире. Необходимо не только ознакомиться с такой справкой, но и сверить показания счетчиков, указанных в ней. Так, если показания при оплате коммунальных услуг были занижены, то справка об отсутствии задолженности не гарантирует передачи вместе с жильем неуплаченных счетов новому владельцу.

Допустим, наследнику досталась квартира с большим коммунальным долгом. Наследник не желает жить в квартире или сдавать её. Имеется намерение продать полученное по наследству жилье. Можно ли продать квартиру с долгами по квартплате? Закон не запрещает этого, но лучше соблюсти некоторые условия:

• не скрывать наличие долгов по квартире;
• рассчитать сумму неуплаченных вовремя долгов, сопоставить её со стоимостью квартиры;
• обсудить с потенциальным покупателем снижение цены на жилье в размере долга;
• при достижении согласия с покупателем включить в договор купли-продажи пункт о переводе долга на покупателя. Тогда новый собственник (тот что купил квартиру с долгом по квартплате) обязан выплатить долг по ЖКХ в сумме, указанной в договоре. Если о переводе долга ничего не сказано в основном договоре, долг подлежит взысканию с бывшего собственника.

Долги по взносам за капитальный ремонт

Это одна из тех задолженностей, которая качают от собственника к собственнику. Взносы носят немного другою правовую природу. Поэтому если от покупателя утаили сведения о долге за капитальным взносам, то это бремя ложится новому хозяину на плечи. От этого не отвертеться.

Как не нужно продавать квартиру

У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах за коммуналку нигде в документах не указали.

Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.

Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл. ; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл. ; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ .