Можно ли сделать перепланировку если квартира в ипотеке?
Как согласовать перепланировку квартиры в ипотеке Сбербанка
В настоящее время все больше людей прибегают к ипотечному кредитованию при покупке недвижимости. Но, несмотря на то, что заемщик становится полноправным собственником недвижимого имущества только после погашения кредита, изменить конфигурацию квартиры можно и до полной выплаты.
Как оформить перепланировку квартиры в ипотеке Сбербанка в Москве
Изменять планировку квартиры, находящуюся в ипотеке Сбербанка, можно предварительно получив разрешение в Жилищной инспекции города Москвы. В целом перепланировка квартиры в ипотеке Сбербанка мало чем отличается от согласования перепланировки в обычной квартире в Москве, но отличия все-таки есть.
Обязательным условием согласования перепланировки в МЖИ является согласие банка-кредитора, так как без него жилищная инспекция не даст вам разрешение на перепланировку. Для этого нужно предоставить проект перепланировки и техническое заключение о возможности ее осуществления в Сбербанк. Изготовить проектную документацию может только компания, имеющая допуски СРО.
Возможно ли узнать «неправильную» квартиру?
Представьте ситуацию. Покупатель в первый раз проводит осмотр квартиры, ему всё нравится, он хочет купить жильё и даже подписывает предварительный договор. В качестве доказательства своих намерений он даже оставляет задаток или аванс. Затем наступает черёд подготовки пакета документов. Вроде бы, всё готово. Но банк всё равно отказывает в ипотеке.
Рисков в данной ситуации несколько:
- владелец может и вовсе отказаться возвращать предоплату;
- есть риск дорогостоящего судебного разбирательства;
- время будет идти, вы не добьётесь нужного результата.
Как сделать так, чтобы избежать подобных рисков? Для этого сначала нужно пригласить оценщика, который предоставит профессиональное заключение: была ли изменена конструкция и подойдёт ли она банку. Будьте готовы к тому, что самая низкая стоимость процедуры оценки стартует от 1,5 тысяч рублей. Проводить проверку подобного варианта будет недёшево.
Почему банк должен знать о перепланировке квартиры в ипотеке
Важно, какой характер носят изменения в техническом плане помещения. Если не затронуты несущие стены и нет изменений в площади объекта, часто это не требует согласования с кредитором.
Важность согласования перепланировки с банком
Когда в результате незаконной перепланировки изменилась площадь квартиры и затронуты несущие стены, банк рискует потерять залоговую недвижимость. По факту кредитор выдавал средства на приобретение одного объекта, а после капремонта квартира приобрела новую конфигурацию. С юридической точки зрения это может послужить причиной отъема объекта залога. Кредитору такие проблемы не нужны. Поэтому в договоре ипотеки есть пункт об ответственности заемщика за неузаконенную перепланировку залоговой недвижимости. Банк не нарушает права потребителя, но защищает себя от дополнительного риска.
Если речь идет о сносе перегородок, которые не являются частью несущих стен, можно обойти закон и перед приходом оценщиков сделать фальш-стену из пенопластовых блоков. Это крайний вариант, но иногда такие ухищрения спасают от долгого согласования.
Кредитное обременение может стать серьезной преградой при планировании и узаконивании результатов неузаконенного капитального ремонта залоговой недвижимости. Брать разрешение на перепланировку, оформлять документы и согласовывать технические моменты с банком долго и сложно. Не хотите тратить на это свое время — брокеры компании «Ипотекарь» готовы взять на себя решение этой проблемы. Мы гарантируем быстрое согласование всех изменений с кредитором без бумажной волокиты и негативных последствий для заемщика.
Можно ли взять ипотеку на квартиру с перепланировкой
Однозначного ответа на этот вопрос нет. В каждом конкретном банке свои требования к залоговому имуществу. При ипотечном кредитовании покупаемая квартира служит обеспечением. То есть при невозврате займа это имущество реализуется для уплаты долга. Поэтому банки заинтересованы в ликвидности объекта недвижимости. А перепланировка – это дополнительный риск снижения стоимости. Поэтому не всегда покупателям одобряют подобные кредиты.
Как понять, что в квартире сделана перепланировка? На поэтажном плане в техпаспорте объекта недвижимости неузаконенные элементы отображаются красными линиями.
Если перепланировка согласована, то проблем у заёмщика не возникнет. Если же продавец недвижимости сделал изменения самовольно, то возможны варианты.
- Просить собственника исправить этот недостаток не рационально. Продавцу проще найти другого покупателя, который готов рассчитаться сразу, без оформления ипотечного кредита. Быстро узаконить перепланировку не получится. Процедура затянется на месяцы. Поэтому такое решение вопроса практикуется редко.
- Банк может закрыть глаза на перепланировку, если о ней неизвестно в БТИ. Это касается незначительных изменений, которые не могут негативно повлиять на стоимость объекта.
- Банк вправе потребовать оформить нотариально заверенное заявление специальной формы. Согласно документу заёмщик подтверждает, что ему известно о несанкционированной перепланировке. А также обязуется привести помещение в первоначальный вид за свой счёт при предъявлении претензий со стороны БТИ или взыскании квартиры банком. Такое практикуется, например, при оформлении ипотеки в Газпромбанке.
- Банк сразу откажет в кредите, как только узнает о перепланировке в квартире.
Совет № 4. Подготовьте техническое заключение
Перед тем как обратиться в банк за разрешением, необходимо разработать проект перепланировки и подготовить техническое заключение, рассказала адвокат частной практики Ольга Благовещенская. По ее словам, техзаключение и проект можно получить в любой юридической компании, которая специализируется на сделках с недвижимостью.
Это платная процедура. По словам юриста, иногда также требуется привлечение независимой оценки будущей перепланировки, чтобы подтвердить ее безопасность и исключить все риски.
Когда запрещена
Встречаются случаи, когда банк прямо запрещает перепланировку квартиры в ипотеке.
Соответствующий пункт также должен быть в кредитном договоре. Например, о том, что любые технические изменения конфигурации жилого помещения запрещены. В этом случае обращаться в банк за согласованием бессмысленно. Кредитор все равно не выдаст разрешение на перепланировку квартиры.
Что делать? Ждать полного погашения ипотечного кредита и снятия обременения с квартиры. После этого можно делать перепланировку без всяких согласований с банком.
Также банк откажет в преобразовании квартиры, если работы не соответствуют СНиПам, нормам СанПиНа, ГОСТу и прочим регламентам. Для банка это как красный сигнал светофора:
- Во-первых, перепланировка с нарушениями может нанести вред здоровью людей, их имуществу;
- Во-вторых, такие переделки снижают стоимость квартиры – банк не сможет быстро продать жилье с неузаконенными изменениями.
Например, нельзя оборудовать камин в панельном доме, снести несущую стену, перенести кухню в жилую комнату. Также нельзя располагать санузел над жилыми комнатами соседей (если это не первый этаж).
Заключение
Перепланировка квартиры, находящейся в ипотеке, не согласованная официально, является незаконной и наказывается крупными штрафами. Кроме того, при отсутствии предварительного согласования с банком возможно возникновение конфликтной ситуации, последствия которой для заемщика будут весьма неприятными. Финансовая организация, помимо денежного штрафа, имеет право потребовать восстановления первоначального состояния ипотечной квартиры. Кроме того, банк может обязать заемщика досрочно погасить задолженность в полном объеме, либо расторгнуть договор ипотеки в одностороннем порядке.
