Оформление права собственности на кооперативную квартиру через суд

Как оформить право собственности на жилье

Продолжая разговор об оформлении права собственности на недвижимость, нельзя не затронуть вопросы, жизненно важные для жителей столицы, желающих стать собственниками жилья. Дело в том, что в 2009 г. столичные власти приняли документ, которому на сегодняшний день подчиняется порядок оформления права собственности на объекты недвижимости. Речь идет о Распоряжении исполнительного органа Киевского городского совета (КГГА) от 27 октября 2009 г. ?1227 (в ред. от 7.04.2010), которым утверждено Положение о порядке оформления права собственности на объекты недвижимого имущества в Киеве (далее – Положение). Следует отметить, что названный акт значительно усложняет процедуру узаконивания прав собственника, расширяя перечень необходимых для этого документов, предусмотренный Временным положением о порядке госрегистрации прав собственности на недвижимое имущество.

Куда и с чем обращаться

Для оформления прав на жилые объекты недвижимости необходимо обратиться в Главное управление жилищного обеспечения исполнительного органа Киевского горсовета (далее – Главное управление жилищного обеспечения; Управление). Ведь, в соответствии с п. 5.1 Положения, именно это Управление оформляет права собственности и выдает свидетельства о праве собственности на жилые объекты недвижимости физическим и юридическим лицам.

Для выдачи свидетельства о праве собственности на объект недвижимого имущества в Управление подаются заявление, а также материалы текущей технической инвентаризации объекта недвижимости, оформленные соответствующим городским бюро технической инвентаризации. Также необходимо предоставить паспорт заявителя и справку налогового органа о включении собственника в государственный реестр физических лиц (идентификационный номер).

Однако не спешите вздыхать свободно, т. к. это далеко не весь перечень необходимых документов. В зависимости от того, регистрируется право собственности на «новострой» или происходит переоформление прав, пакет нужно будет дополнить.

Так, согласно п. 9.3 Положения, для оформления права собственности на построенные, перестроенные или реконструированные жилые дома, необходимо предоставить: 1) документ, подтверждающий право собственности на объект до начала перестройки, реконструкции; 2) документы, подтверждающие право собственности или пользования земельным участком, на котором расположен объект недвижимости; 3) решение соответствующего органа о строительстве (перестройке, реконструкции) объекта; 4) разрешение на выполнение строительных работ; 5) проектную документацию, согласованную и утвержденную в установленном порядке; 6) документы о принятии объекта в эксплуатацию – свидетельство о соответствии построенного объекта проектной документации, требованиям госстандартов, строительным нормам и правилам, а также акт готовности объекта к эксплуатации (приемки в эксплуатацию законченного объекта).

Кроме того, лицу, оформляющему право собственности на вновь построенное жилье, необходимо предоставить решение соответствующего органа о присвоении построенному объекту почтового адреса и документы, подтверждающие уплату паевого взноса на создание социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры города. В некоторых случаях может потребоваться и документ о выделении идеальной доли в объекте недвижимости.

Как зарегистрировать право собственности на квартиру в новостройке

Оформление в собственность квартиры в только что построенном доме может происходить следующими способами:

• регистрация через застройщика – всю процедуру по регистрации права собственности проводит строительная компания, и новоселы получают полностью оформленное свидетельство о праве собственности. Минусом такого способа регистрации может быть чрезмерная растянутость по времени из-за задержек с подачей документов отдельными жильцами дома;
• самостоятельная регистрация права собственности;
• оформление через обращение в суд – если застройщик не представляет необходимые документы, то собственник вправе потребовать регистрации права собственности через суд. В ряде случае сами застройщики рекомендуют этот способ оформления жилья в целях ускорения процесса.

После того как новый дом принят в эксплуатацию, застройщик должен произвести следующие действия, без которых зарегистрировать квартиру в собственность невозможно:

• составление протокола о распределении недвижимости (жилой и коммерческой);
• получение в БТИ технического паспорта на новый дом;
• получение в местной администрации разрешения на ввод дома в эксплуатацию;
• подписание Акта приема-передачи Госархстройнадзоре;
• постановка дома на кадастровый учет;
• присвоение дому почтового адреса.

Для того чтобы приступить к самостоятельной регистрации права собственности на квартиру в новостройке, жильцу необходимо удостовериться, что вся документация у застройщика оформлена в соответствии с необходимыми требованиями. Если все согласования не прошли надлежащим образом и застройщик не смог получить все разрешения, то новоселу придется обратиться в суд.

Документы для самостоятельной регистрации квартиры в новостройке

Чтобы самостоятельно пройти процедуру оформления квартиры в собственность, новосел должен подготовить и сдать в федеральную службу регистрации следующие документы:

• акт приема-передачи квартиры – составляется вместе с представителем компании-застройщика и должен быть подписан обеими сторонами;
• поэтажный план дома и экспликация всех помещений квартиры – выдается в Росреестре совместно с постановкой жилья на кадастровый учет. Экспликация составляется техником после проведения всех необходимых замеров и проверки соответствия плана квартиры первоначальному плану застройщика. Если до получения кадастрового паспорта была проведена перепланировка, то для оформления квартиры в собственность ее необходимо узаконить;
• кредитный договор и закладная – если недвижимость приобретена в ипотеку. Закладная получается в банке, который предоставил кредит на покупку жилья;
• разрешение органов опеки и попечительства – если в числе собственников недвижимости есть несовершеннолетние. Для его получения следует написать заявление с указанием причины, по которой данное разрешение получается. К заявлению необходимо приложить паспорта, свидетельства о рождении детей, акт приема-передачи квартиры и договор, согласно которому приобретена недвижимость в новостройке.

При обращении в орган Росреестра собственник предъявляет личные документы и свидетельства о рождении детей. Помимо вышеперечисленных документов, необходимо иметь на руках договор со строительной компанией (включая все имеющиеся приложения) и нотариально заверенную доверенность – если от лица собственников действует уполномоченное лицо.

Заявление на осуществление регистрации права собственности заполняется в электронном виде сотрудником регистратора. Одновременно выдается расписка в приеме пакета документов. Подпись на заявлении ставится непосредственно в Регистрационной палате.

Госпошлина на проведение регистрационных действий составляет 2000 рублей. Эта сумма делится на всех сособственников квартиры. Срок, в течение которого осуществляется оформление права собственности, составляет 30 дней. По истечении этого времени собственники (или доверенное лицо) получает Свидетельство о праве собственности на квартиру.

2. Кто и как может стать членом ЖСК?

В соответствии со ст. 111 ЖК РФ членами ЖСК могут быть:

• граждане, достигшие возраста 16 лет;
• юридические лица в случае, установленном законодательством РФ;
• юридические лица, являющиеся собственниками помещений в МКД (если ЖСК осуществляет управление общим имуществом в таком доме).

Преимущественное право на вступление в ЖСК, организованные при содействии органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления имеют малоимущие граждане, а также граждане, признанные в установленном порядке нуждающимися в жилых помещениях.

Также преимущественное право вступления в члены жилищного кооператива предусмотрено для случаев наследования пая ( ст. 131 ЖК РФ ).

Решение об организации ЖСК принимается собранием учредителей, в котором вправе участвовать лица, желающие организовать кооператив. Решение собрания учредителей оформляется протоколом ( ст. 112 ЖК РФ ).

Лица, проголосовавшие за организацию ЖСК, становятся его членами с момента его государственной регистрации в ЕГРЮЛ ( ст. 112 ЖК РФ ).

Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом ЖСК, подают в правление ЖСК соответствующее заявление. Заявление о приеме в члены ЖСК рассматривается в течение месяца и утверждается решением общего собрания его членов ( ч. 2 ст. 121 ЖК РФ ).

Гражданин или юридическое лицо признается членом ЖСК с моменnа уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме его в члены кооператива.

Количество членов ЖСК не может быть менее 5-и, но не должно превышать количество жилых помещений в кооперативном МКД (ч. 1 ст. 112 ЖК РФ).

Член ЖСК может в любой момент выйти из состава кооператива, подав в правление заявление о выходе. Членство в ЖСК автоматически прекращается в случае смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива.

В определенных законом случаях члена ЖСК могут исключить из кооператива решением общего собрания.

Как оформить право собственности на квартиру от застройщика

Предоставленные застройщиком документы проходят регистрацию в базе данных о регистрации заявлений и запросов Государственного реестра прав на недвижимое имущество. Оригиналы сканируют, получают электронные копии.

Покупатель квартиры в новостройке со своим пакетом документов, паспортом и идентификационным кодом, заявлением о регистрации прав обращается к субъекту регистрации прав. Документы проходят проверку, после чего право собственности регистрируется в реестре.

Риски при регистрации права собственности на недвижимость

При покупке квартиры в новостройке существуют определенные риски:

1. Продажа одного и того же объекта двум или более лицам. В начале строительства покупатель заключает с застройщиком инвестиционный договор, который дает право на покупку, но не на собственность. Недобросовестный застройщик может продать это право несколько раз, о чем покупатели узнают только тогда, когда начинают процедуру регистрации.
2. Незаконность строительства — когда у компании не имеется всех необходимых разрешений на стройку.
3. Несвоевременный ввод объекта в эксплуатацию — например, из-за несогласованной документации по инженерным сетям.
4. Квартира в залоге у банка. В этом случае банк имеет право изъять жилплощадь у застройщика за долги.

Учитывая вероятность возникновения таких рисков, следует тщательно проверять документы компании-застройщика, можно обратиться к профессиональным юристам по недвижимости.

Чем поможет специалист

даст подробную консультацию;

проверка правоспособности участников сделки, юридической чистоты квартиры;

примет участие в досудебном урегулировании конфликта;

составит исковое заявление о признании прав собственности на квартиру и соберет необходимые документы, доказательства к нему;

примет участие в судебном процессе и проконтролирует исполнение решения судьи;

подготовка документов для Росреестра и получение готовых бумаг из регистрационного органа и др.