Nedcentr.ru

НЕД Центр
6 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Перевод апартаментов в жилой фонд в 2021 году

Почему скупают апартаменты

Пока Госдума рассматривает законопроект, позволяющий переводить нежилые «квадраты» в жилой фонд и прописываться в них, интерес людей к таким объектам усилился. За первые полгода в Москве на первичном рынке зарегистрировали 22,75 тысячи договоров долевого участия в нежилом фонде, что в два раза превышает прошлогодние показатели. «Парламентская газета» разбиралась в причинах возросшей популярности недвижимости, правовой статус которой ещё не определён.

Плюсы и минусы

В январе — июне 2021 года в Москве на первичном рынке зарегистрировали более 22 тысяч договоров долевого участия в нежилом фонде. Это в два раза больше, чем за тот же период 2020 года, когда было зафиксировали 10,35 тысячи договоров. Об этом написал «Коммерсантъ», ссылаясь на данные столичного Росреестра.

Апартаменты стоят, как правило, на 20-30 процентов дешевле обычного жилья, в чём, считают эксперты, и кроется причина возросшего спроса на недвижимость, которую пока приравнивают к коммерческой — в ней нельзя зарегистрироваться и платить за ЖКУ по щадящим тарифам, как это делают обитатели квартир. При этом здесь есть всё необходимое для жизни: вода, электричество, санузел, место для кухни.

Но в то же время имеется большой минус, особенно для семей с детьми: на апарт-комплексы, возводящиеся в общественно-деловых зонах, не распространяются требования о наличии минимальной инфраструктуры. Иными словами, во дворе многоэтажки может не быть детских или спортивных площадок, а поблизости — школ и поликлиник. Также на коммерческую недвижимость не распространяются некоторые нормы, например, закон о тишине.

Ниже коммуналка и налоги

В январе этого года президент Владимир Путин поручил определить правовой статус апартаментов. Позже по инициативе премьера Михаила Мишустина создали специальную рабочую группу с участием сенаторов и депутатов, которая должна была доработать законопроект, внесённый в Госдуму в апреле группой парламентариев.

Этот документ, в частности, вводит понятие «многофункциональное здание», определяет порядок обслуживания помещений, взимания платы за коммунальные услуги, особенности долевого участия при строительстве таких объектов, регистрации собственников в апартаментах, работу управляющих компаний и другие положения.

Статусом многофункционального предлагают наделить здания, состоящие из нежилых и жилых помещений, расположенные вне границ жилой застройки, в общественно-деловой зоне. Кроме того, планируют предусмотреть отдельные критерии расположения таких зданий в составе территориальных зон и требования к расположению жилых и нежилых помещений внутри здания.

Одна из целей будущего закона, по словам зампреда Совета Федерации Николая Журавлёва, расширить права владельцев апартаментов. «Среди особо важных пунктов — появление у жильцов права осуществлять регистрацию по месту жительства, а также возможности платить за коммунальные услуги и налоги на помещения по более низким тарифам», — пояснил сенатор.

Читать еще:  Как предоставляются служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях?

Вице-спикер добавил, что «масштабное и стремительное развитие этого рынка требует правового регулирования статуса апартаментов, правил строительства таких комплексов и проживания в них».

И старые тоже?

Ранее «Парламентская газета» сообщала, что Комитет Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям в мае рекомендовал принять законопроект о правовом статусе апартаментов в первом чтении, но предложил доработать его отдельные положения. В частности, комитет указал, что нормы законопроекта распространяются только на новое строительство апартаментов и не затрагивают существующие объекты. Депутаты считают, что такие отношения также надо урегулировать. Они отметили, что на практике возникают проблемы, например с капремонтом, установлением режима общей собственности на общее имущество.

Читайте также:

Наделять ли статусом «многофункционального здания» уже построенные дома с апартаментами, обсудят при подготовке законопроекта ко второму чтению, заверил Николай Журавлёв. «Есть разные мнения, но надо с чего-то начать», — пояснил сенатор.

В то же время замглавы Минстроя Никита Стасишин на стратегической сессии «Народная программа «Единой России» — доступное и комфортное жильё», прошедшей 5 августа, заявил, что закон о правовом статусе апартаментов могут принять до конца 2021 года.

«Мы с «Единой Россией» чуть ли ни раз в две недели обсуждаем вопрос апартаментов, и до конца года, я думаю, что совместными усилиями законопроект будет принят, и правила игры будут точно поставлены», — привело ТАСС слова Стасишина.

С чего все началось?

В январе 2020 года вице-премьер правительства Марат Хуснуллин заявил: в течение года планируется уточнить правовой статус апартаментов, а для этого надо синхронизировать законотворческую практику. В сентябре политик подтвердил: законопроект будет принят до конца декабря. В декабре Виталий Мутко, генеральный директор ДОМ.РФ, прокомментировал, что спорный вид нежилой недвижимости имеет все шансы стать специальным жилым фондом.

Осенью 2020 года замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил: возведение апартаментов в России могут запретить. Но строящиеся объекты будут сданы. У готовых апартаментов есть шанс получить статус жилых помещений.

Можно ли перевести?

Теоретически никаких запретов на перевод апартаментов в жилой фонд не предусмотрено. Практически – механизм требует тщательной подготовки и оценки ситуации. Ведь нужно придать апартаментам статус жилого помещения – квартиры. Процедура подчиняется нормам п. 4 ст. 22 ЖК РФ.

Выделяют три основных условия для перевода:

  1. Заявитель выступает собственником апартаментов.
  2. Нежилой объект ничем не обременен – отсутствует арест, залог под кредит, притязания третьих лиц.
  3. Недвижимость отвечает техническим требованиям, которые предъявляют к жилым помещениям в МКД.

О требованиях подробнее:

Апартаменты пригодны для проживания, соответствуют Градостроительному регламенту (например, при двухъярусной планировке нельзя размещать кухню под санузлом).

Читать еще:  Апелляция на решение районного суда образец жалобы

Общая площадь не меньше стандартов: 1-комнатная – от 28 м², 2-комнатная – от 44 м². Число комнат не столь важно, куда важнее их назначение. Обязательное наличие кухни, туалета, ванной, жилой комнаты.

Допустимый уровень шума – не более 75 дБ.

Наличие канализации, отопления, вентиляции – инженерные узлы должны быть исправными.

Развитая инфраструктура важна, но по факту она не зависит от собственника. Современные ЖК и так имеют придомовую территорию, парковку, стоянку, «зеленые зоны», игровые/спортивные площадки, магазины и даже детские сады. Правда, бывает, что апартаменты выходят на промышленную площадку или магистраль. Вот тут могут быть проблемы с переводом в статус жилого фонда.

Еще один важный параметр – инсоляция. Окна помещения должны освещаться солнечными лучами. Согласно нормам СанПиНа 2.2.1/2.1.1.1076-01, оптимальной можно считать инсоляцию кухни и жилого помещения. Временной отрезок, в течение которого лучи проникают в комнаты – 2 часа или 150 минут. Если апартаменты не имеют «выходов» на солнечную сторону, признать их жилым помещением крайне сложно. Но в законе есть «лазейки», которые позволяют обойти правило. Например, установить, что солнечные лучи проникают через окна не сразу, а в несколько «подходов» (допустим, в 10:00 и 13:00 дня).

Это они заучились маненько

Сам же законопроект предполагает следующий перечень новшеств.

1. Вводится термин «многофункциональное здание» (МФЗ). Это здание, состоящее из нежилых и жилых помещений, расположенное вне границ жилой застройки, в административной зоне.

2. Жилое помещение в МФЗ приравнивается к понятию «квартира», как оно определено в Жилищном кодексе. Отдельный термин «апартаменты» законопроектом не предусмотрен.

3. Управление МФЗ предлагается осуществлять общим собранием собственников имущества МФЗ и управляющей компанией МФЗ.

4. МФЗ будут обеспечены объектами социальной и иной инфраструктуры, но нормативы будут отличаться от нормативов, установленных для многоквартирных домов.

5. Собственники жилых и нежилых помещений МФЗ будут обязаны формировать фонд капитального ремонта на спецсчете.

6. Размер тарифов на коммунальные услуги и налогов на жилые помещения в МФЗ будет установлен аналогично МКД.

7. В жилых помещениях МФЗ (квартирах) будет осуществляться регистрация граждан по месту жительства.

«Основная повестка заключается в том, чтобы перевести какую-то часть апарт-комплексов в статус многофункциональных жилых комплексов. И впоследствии ограничить строительство такого формата „жилья“, – комментирует управляющий партнер компании „Метриум“ Мария Литинецкая. – Главными дискуссионными темами являются методика классификации комплексов с апартаментами (она даст представление о формальных требованиях государства к апартаментам „жилого назначения“ и позволит застройщикам доработать концепции своих проектов), а также вопрос о полном запрете строительства подобной недвижимости в будущем».

Таким образом, пока нет конкретного итогового текста с точными формулировками, судьба апартаментов может еще несколько раз поменяться – от негативной (полный запрет строительства) до позитивной (формального приравнивания к жилью и выработки требований к новым проектам с апартаментами).

Читать еще:  Форма 1кадры сдаем в статистику без ошибок

Расширение перечня документов

Часть 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ, содержащей перечень документов, дополнена п. 6 и п. 7. Теперь помимо прочих документов, нужно также предоставить:

  • протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;
  • согласия собственников всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.

Ранее таких требований не было и достаточно было предоставить:

  • заявление о переводе помещения;
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
  • план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
  • поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
  • подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

Резюме: сложно, но можно

Итак, соблазн изменить целевое назначение квартиры высок: в ряде случаев цена квадратного метра может вырасти вдвое. Но воплотить задачу в жизнь реально лишь в домах малой этажности, с небольшим количеством собственников. Мало того, что все «смежные владельцы» должны дать письменное согласие на процедуру. Придётся проводить общее собрание, заручившись поддержкой 2/3 жильцов подъезда и 50% – всего дома.

Поэтому прежде, чем пускаться в авантюру, советуем взвесить все «за» и «против». Реализация услуги отнимет несколько сотен тысяч рублей (главным образом – на подготовку проекта и его воплощение). А риски потерять инвестиции нельзя назвать низкими. Как бы то ни было, вопрос с изменением назначения недвижимости в России решаем. Но редко без услуг специалистов и посредников.

Эксперты указывают на ряд дополнительных деталей. Например, если перевод помещения в нежилое требует уменьшение площади общего имущества дома, то нужно будет получить согласие от всех собственников в доме. Еще один важный момент: допускается перевод строго отдельной квартиры, нельзя перевести в нежилое помещение, например, только комнату в ней.

Что касается уже существующих коммерческих предприятий в домах, то они продолжат функционировать: новый закон не обладает обратной силой и не распространяется на них. В целом же теперь у жителей МКД есть в распоряжении эффективный инструмент в плане защиты от нежелательного соседства: заблокировать открытие в доме магазина, пивной и пр. стало намного легче.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector