Покупка квартиры в рассрочку у застройщика плюсы и минусы

Рассрочка от застройщика в новостройке: плюсы и минусы

Один из возможных вариантов приобретения квартиры в новостройке – рассрочка от застройщика. Такое кредитование чаще всего выгоднее ипотеки с точки зрения итоговой суммы переплаты, но предоставляется на более сжатые сроки.

Для начала разберемся с определением:

Рассрочка – это метод приобретения какого-либо товара, в том числе, недвижимости, при котором покупатель оплачивает не сразу всю сумму, а производит выплаты частями по договоренности с продавцом. В отличие от банковского кредита, где покупатель получает определенную сумму под проценты, рассрочка предоставляется продавцом, и начисление процентов при таком варианте пролонгированной оплаты не предусмотрено.

Получается, что при оформлении рассрочки деньги можно платить частями в течение нескольких лет без как-либо переплат. В реальности все не настолько радужно. И условия покупки квартиры в рассрочку от застройщика могут включать обязательное страхование и другие дополнительные платежи. Потому перед покупкой жилья стоит тщательно изучить все условия.

Выбор периода

При выборе срока, на который берется рассрочка, покупателям нужно руководствоваться размером бюджета семьи. Если погашение долга будет осуществляться исходя из ежемесячной заработной платы, то оптимальным выбором будет максимальный срок расчета со строительной фирмой.

Когда покупатель в ближайшее время рассчитывает получить крупную денежную сумму, например, от продажи недвижимости или получение наследства, то наилучшим выходом будет оформить рассрочку на наименьший срок.

По сути, рассрочка от застройщика – своеобразная альтернатива ипотеке. Потому активность строительных компаний в ее продвижении носит волнообразный характер.

В годы экономических кризисов, когда банки со скрипом дают жилищные кредиты, строительные компании вынуждены поддерживать покупательскую активность – они придумывают и запускают новые, более лояльные программы рассрочки. С повышением доступности банковской ипотеки данный способ приобретения жилья отходит на второй план.

Разберемся в преимуществах и недостатках рассрочки от застройщика. Начнем с плюсов.

Доступность

Первое и главное позитивное отличие рассрочки от ипотеки – ее абсолютная, стопроцентная доступность для всех покупателей. Банки могут отказать клиенту в займе, если у него подпорчена кредитная история, нет возможности подтвердить доход справкой 2-НДФЛ или размер зарплаты не удовлетворяет кредитора.

Застройщики, напротив, готовы продавать квартиры всем желающим, особо не интересуясь их платежеспособностью и аккуратностью в погашении прошлых долгов.

Простота оформления

Второе преимущество рассрочки – простота ее оформления. Для подписания договора достаточно паспорта. Рассрочку от застройщика можно оформить за один день, тогда как с банковским ипотечным кредитом процесс затягивается в среднем на месяц.

Стоимость обслуживания

В большинстве случаев квартира, купленная в рассрочку, оказывается дешевле ипотечной. Как известно, за годы обслуживания банковского кредита стоимость приобретенного объекта за счет уплаты процентов может вырасти в два раза и более.

Застройщики в большинстве случаев предлагают либо беспроцентную рассрочку, либо, если речь идет о длительных сроках, – под годовой процент на остаток, причем процент заметно ниже банковского.

На этом перечень позитивных сторон рассрочки исчерпан – переходим к минусам.

Первоначальный взнос

«Порог входа» в рассрочку, как правило, более высок, чем в ипотеку. Банки предоставляют ипотечный кредит при минимальном первоначальном взносе 15-20%.

Застройщики более осторожны. В большинстве случаев, чтобы купить квартиру в рассрочку, надо единовременно заплатить не менее 30% ее стоимости. А самые лучшие условия по обслуживанию долга предоставляются покупателям, которые осилили первоначальный взнос в размере 50-70% от стоимости объекта.

Цена объекта

Обратной стороной доступности рассрочки является более высокая цена на квартиру – на 10-20% выше, чем при единовременной оплате или ипотеке. На петербургском рынке недвижимости известны случаи, когда строительная компания, предлагая рассрочку на длительный период, повышала стоимость объекта на 50%.

Читать еще: Отказ от предложения должности при сокращении в 2021

Сроки

Банковский кредит можно взять на 10, 20 и даже 50 лет (при условии что позволяют возраст и здоровье заемщика). Длительность рассрочки куда скромнее. Чаще всего она предоставляется до окончания строительства – то есть на два-три года. Однако некоторые застройщики на свой страх и риск удлиняют сроки выплат до четырех-пяти лет. Таким образом, квартира полностью оплачивается уже после ввода дома в эксплуатацию.

Право собственности

Приобретенная в ипотеку достроенная квартира передается в собственность покупателя (хотя и остается в залоге у банка). С рассрочкой – совсем иная история. Строительная компания, предоставляющая возможность оплачивать объект после окончания строительства, предпочитает оставлять его за собой до завершения расчетов с покупателем. Более того, некоторые застройщики отказываются подписывать акт приема-передачи квартиры, пока покупатель не внесет как минимум половину ее стоимости.

Отсрочка вступления в права собственности порождает ряд юридических вопросов. Как зарегистрироваться в квартире? Как выстраивать отношения с жилищно-коммунальными службами? Как продать данный объект, если жизненные обстоятельства изменились?

Риски

Наконец, о самом неприятном аспекте – о рисках, связанных с покупкой жилья в рассрочку. Представим самую плохую ситуацию: застройщик не смог выполнить свои обязательства и покинул рынок (во время экономических кризисов такое случается). Как правило, судьбой недостроя занимаются городские власти: они находят инвестора, готового выполнить обязательства предшественника перед дольщиками. У покупателей, которые приобретали жилье в рассрочку, новый застройщик может попросить за неоплаченные метры уже другую, более высокую цену. Такие случаи в Санкт-Петербурге были.

Можно вообразить также следующую ситуацию: против строительной компании начат процесс банкротства после того, как дом введен в эксплуатацию. В этом случае покупатели, оплачивающие жилье в рассрочку, в отличие от ипотечников могут претендовать исключительно на возврат внесенных сумм, но не на готовую квартиру.

Плюсы и минусы покупки квартиры в рассрочку у застройщика

Плюсы:

Короткие сроки рассмотрения заявки на предоставление рассрочки;
Минимальный пакет документов;
Широкий выбор первичного жилья;
В отличие от вторичного рынка, новостройки обходятся дешевле;
Кредитная история не влияет на решение застройщика;
На приобретаемый объект не обязательно оформлять страховку.

Минусы:

Право собственности на квартиру может быть оформлено только после внесения последнего платежа по рассрочке или считаться ограниченным;
Высокие суммы ежемесячных взносов;
Короткие сроки исполнения обязательств (в среднем, не более 3-7 лет);

Предложение о рассрочке, при покупке квартиры, не всегда является рентабельным и надежным. Оно может повлечь как приятную выгоду в виде экономии на квадратном метре, так и суровое разочарование, ввиду неспособности справиться с долговыми обязательствами и потерей части суммы за штрафные санкции. Перед оформлением отношений следует проверить положение застройщика на рынке, сопоставить условия рассрочки с личными возможностями по ее оплате.

Минусы вторички

У вторичного жилья есть особенности, по которым оно проигрывает новостройкам.

Сложная сделка

Усложнить сделку и преподнести неприятный сюрприз могут претендующие на квартиру наследники, несовершеннолетние дети, а также собственники, отбывающие наказание в тюрьме.

Нередко проблемой становится обременение в виде ипотеки или наложенного на жилплощадь ареста.

Все эти нюансы требуют тщательной проверки с привлечением грамотного риелтора или юриста.

Сложнее получить ипотеку

Банки тщательнее проверяют квартиры на вторичном рынке недвижимости. В ипотеке могут отказать из-за:

проблем с документами и собственниками;
высокого процента износа дома;
незаконных перепланировок.

Читать еще: Ходатайство о взыскании судебных расходов. образец и бланк 2021 года

Так как до погашения ипотеки квартира будет в залоге у банка, то одобрение получит только ликвидная недвижимость, которую можно выгодно продать и компенсировать финансовые потери, если клиент не сможет погасить задолженность.

Старый жилой фонд

Состояние многих домов на рынке вторичного жилья оставляет желать лучшего. Нередко процент технического износа составляет более 40%.

Велик риск, что в таком доме вас будут ждать плохая проводка и вентиляция, аварийное состояние инженерных коммуникаций.

Парковка

Во дворах домов, которые строили несколько десятилетий назад, катастрофически мало парковочных мест. В те годы никто и не задумывался об их необходимости в таком большом количестве.

Квартиры в рассрочку от застройщика: разбираем плюсы, минусы

Существуют разные варианты покупки квартиры, один из таких – приобретение в рассрочку. В новой статье эксперты в сфере недвижимости поделились, каким клиентам подойдет вариант рассрочки, а также отметили преимущества и недостатки данной покупки.

Кому будет интересна рассрочка от застройщика?

Этот вид приобретения жилья привлекает тех, кто может внести сразу часть суммы за квартиру, а за последующие полгода/год выплатить уже остальную стоимость.

«Под эту категорию подходят люди, у которых уже есть определённая сумма, которую вносят изначально и жилье, которое во временем выгодно продадут и внесут оставшуюся часть денег. Рассрочка также подходит тем, кто по каким-либо причинам не может взять ипотеку», – сообщает Артур Меркушев, директор аналитического отдела Dominfo.ru.

По данным строительной компании «Неометрия» чаще всего это клиенты, которые ищут жилье для себя и не планируют перепродажу в будущем. В основном, это:

– индивидуальные предприниматели, имеющие большую часть суммы на руках;
– клиенты, которые в ближайшее время продадут или уже продали недвижимость;
– покупатели, имеющие достаточный для покупки депозит в банке . Они либо только сняли деньги со счета с хорошими процентами, либо, наоборот, дожидаются пока срок депозита закончится;
– платежеспособные клиенты с испорченной кредитной историей;
– покупатели, которым банк одобрил недостаточную сумму ипотечного кредита.

Преимущества рассрочки от застройщика

Для оформления рассрочки необходим только паспорт, справка о доходах покупателя не требуется.

«Ключевое преимущество рассрочки — это простая процедура ее оформления, в отличие от получения ипотечного кредита. Покупателю квартиры не нужно собирать пакет документов, подтверждать доход и ждать одобрения банка», – считает Алексей Зубик, коммерческий директор группы компаний BSA.

Плюс данной процедуры еще и в том, что погасить долг можно одновременно с процентами, в отличие от оформления ипотечного кредита.

«В случае с аннуитетным ипотечным платежом, когда каждый месяц заемщик вносит одинаковую сумму, первые треть срока большая часть ежемесячного платежа уходит на погашение процентов, а не самого тела кредита. В таком случае при расторжении договора или перепродаже недвижимости он потеряет больше средств, чем при рассрочке», – уверен Алексей.

Недостатки покупки в рассрочку

Основным минусом такой покупки, по мнению экспертов, является срок выплаты долга и отсутствие выгоды при досрочном погашении.

«Застройщик не начисляет проценты, а просто увеличивает стоимость квартиры соразмерно процентной ставке по рассрочке сразу при заключении договора, поэтому нет возможности не платить проценты при досрочном погашении», – объясняет эксперт.

К примеру, оформление ипотеки более удобно по срокам выплаты, нежели приобретение в рассрочку.

«Рассрочка дается на ограниченный срок в основном полгода-год, максимум два. Ипотеку же можно взять на несколько лет. Ежемесячные выплаты по рассрочке обычно большие, за просрочку пени, и сумма становится еще внушительнее», – считает Артур Меркушев.

Читать еще: Претензия к договору купли-продажи автомобиля. образец заполнения и бланк 2021 года

Также стоить не забывать про риски, которые также актуальны при покупке.

«Приобретение строящейся недвижимости несет в себе два основных риска: срыв сроков строительства и Банкротство застройщика. Если при простом переносе сроков дольщик все еще может рассчитывать на получение жилья, то Банкротство может поставить крест на приобретении», – адвокат Антон Лебедев.

Наиболее выгодные варианты рассрочки

Первоначальный взнос при рассрочке для большинства людей составляет 30-60% от стоимости квартиры.

«Оптимальными условиями рассрочки являются первоначальный взнос на уровне 50% от стоимости жилья сроком на один год. В этом случае, проценты, как правило, не начисляются», – отмечает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Однако у многих застройщиков есть и другие условия.

«Но у некоторых компаний есть нестандартные программы: с первым взносом 20% или совсем без него. Стоит помнить, что застройщик, чтобы избежать рисков, делает наценку на квартиру, т.е. в рассрочку она будет стоить дороже. Чем меньше первый взнос, тем больше наценка», – поясняет Алексей Зубик.

Преимущества заключения сделки с застройщиком

Всегда есть возможность получить хорошую скидку от застройщика. Особенно в праздники!

Как известно, на рынке недвижимости торг уместен. Если процент риелторского агентства от продажи квартиры составляет от 2 до 5%, то это и есть пределы, в которых можно торговаться с посредником. Все иначе с застройщиком. При хороших коммуникативных способностях сбить цену у непосредственного продавца можно куда серьезнее. Эксперты рынка недвижимости рассказывают о случаях снижения стоимости жилья на 20-30%.

Застройщик лучше посредника может рассказать о нюансах объекта. Часто риелтор не владеет в полной мере информацией о технологии возведения здания, особенностях материалов, ходе строительства и т. д. Для клиента есть вероятность получения от посредника неверных сведений по интересующим его вопросам. Этого можно избежать, сразу обратившись к непосредственному продавцу.

Если покупатель намерен получить в банке ипотечный кредит на приобретение жилья, то обращение к застройщику тоже может оказаться полезным, с точки зрения экономии средств. Дело в том, что многие строительные компании сотрудничают с банками. Последние иногда предоставляют клиентам своих партнеров более выгодные условия кредитования.

Ну и, наконец, строительные компании предоставляют клиентам такую услугу, как бронирование понравившейся квартиры. Если покупатель намерен приобрести определенное жилье, но пока не может за него заплатить, он может «зарезервировать» за собой квартиру и выкупить ее чуть позже по старой цене, в то время, как остальное жилье в новостройке уже подорожает.

Таким образом, обращение к непосредственному продавцу или посреднику при покупке квартиры на первичном рынке будет зависеть от того, какие цели для покупателя являются приоритетными. Если человека интересует экономия средств, то для заключения договора долевого участия ему лучше обратиться в строительную компанию. Если деньги не так важны, как отличный сервис, широта выбора и юридические гарантии, то агентство недвижимости — именно то, что нужно.

Популярные новости недвижимости