Nedcentr.ru

НЕД Центр
3 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Претензия застройщику о выплате неустойки за просрочку по ДДУ

Досудебная претензия застройщику

Желая урегулировать споры с застройщиком без многомесячных судебных тяжб, дольщики при наличии разногласий составляют досудебную претензию, в которой указывают на все с их точки зрения, имеющиеся недостатки, с конечным требованием либо устранить их в течение действия договора долевого участия, либо вернуть денежные средства за нанесённый ущерб. По своей сути такая претензия – это требование о возврате денежных средств и одновременно урегулирование споров с застройщиком без подачи иска в суд.

Несмотря на то, что в последние годы российское законодательство в области защиты прав участников долевого строительства изменилось в лучшую сторону случаи, при которых строительные компании не соблюдают свои обязательства по договору и идут на многочисленные хитрости, чтобы не признавать свои ошибки, по-прежнему не редки.

  • Претензия завтройщику о выплате неустойки
  • Претензия застройщику о нарушении сроков сдачи дома
  • Претензия застройщику об устранении недостатков
  • Претензия застройщику после подписания акта приёма-передачи
  • Претензия застройщику по качеству квартиры
  • Претензия ЖК Дом 128
  • Претензия ЖК Мир Митино
  • Претензия ЖК Гринада
  • Претензия к компании ГК ПИК
  • Претензия к Мосстройснаб
  • Претензия ЖК Sreda
  • Судебная практика по неустойке ДДУ
  • Как получить полный размер неустойки ДДУ
  • Неустойка в арбитражном суде
  • Представление в суде по ДДУ
  • Соглашение о неустойке по ДДУ
  • Претензия ЖК Рассказово
  • Претензия ЖК Ландыши
  • Претензия застройщику ООО ОЛЕТА
  • Претензия ЖК Лайнер
  • Претензия ЖК Мосфильмовская
  • Претензия ЖК Путилково
  • Претензия ЖК Флотилия
  • Претензия застройщику ИНТЕКО

Условия договоров на долевое строительство и компенсация за просрочку сдачи дома

Участие в долевом строительстве – это реальный шанс купить квартиру значительно дешевле и высокий риск нарушений со стороны одной из сторон договора. Прежде чем подписать договор долевого участия, необходимо точно выяснить, какие сроки передачи квартиры указаны в документе, поскольку компенсация за просрочку сдачи дома зависит от указанной даты.

Варианты могут быть такие:

  • Точная дата передачи квартиры. Предъявлять претензии к застройщику и рассчитывать неустойку нужно со следующего дня
  • Указание квартала сдачи. Неустойка начисляется со дня, следующего за последним днем указанного периода
  • Количество дней после сдачи дома. В этом случае необходимо выяснить, в каком документе указана конечная дата строительства, и производить расчеты исходя из этого.

Если сроки строительства явно нарушаются, то дольщик может взыскать неустойку с застройщика после подписания акта приемки квартиры или обращаться за компенсацией сразу после нарушения сроков.

Обращение в суд, не дожидаясь сдачи дома, оправдано в случае прекращения строительства или недобросовестной реакции застройщика на запросы. Если же строительные работы продолжаются и выдвигаются встречные предложения о продлении сроков строительства, то лучше подождать благополучного окончания строительства, получить квартиру, проверить ее состояние и только потом решать вопрос, как взыскать неустойку с застройщика.

Законом установлена единая, обязательная для всех норма компенсации за каждый день просрочки, которая рассчитывается, исходя из одной трехсотой части действующей на указанную дату ставку рефинансирования, установленной Банком России.

Т.е. для расчета неустойки, если имеет место нарушение сроков сдачи квартиры застройщиком по дду, чтобы узнать, как получить пени — необходимо узнать действующую ставку. Сегодня она составляет 11%, затем разделить ее на 300 и для физических лиц умножить на 2, чтобы узнать процент неустойки за один день (11/300*2=0,073%). Для определения конечной суммы стоимость по договору умножают на количество просроченных дней и на полученный процент.

Например, при договорной стоимости жилья 5 млн рублей и просрочке в 30 дней сумма неустойки составит 109500 рублей (5000000*0,073%*30).

Предварительный расчет неустойки необходим для того, чтобы определить целесообразность обращения в суд. При малых суммах это не покрывает издержек. Если рассчитанные суммы получаются слишком большими, то опытные юристы рекомендуют ограничиться претензией в пределах одного миллиона. Это повышает возможность положительного решения суда по иску и снижает активность противоположной стороны, для которой выплата неустойки за просрочку сдачи дома означает потерю полученной прибыли.

Читать еще:  Получают ли военные пенсионеры накопительную пенсию?

Как получить от застройщика неустойку? Личный опыт

Если застройщик затянул со сдачей жилья или сделал некачественный ремонт, он должен вам деньги. На реальном примере рассказываем, как их получить.

В июне 2020 года Евгений купил квартиру в строящемся доме в ЖК «Бутово». Застройщиком по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) выступала компания «Лотан», принадлежащая крупнейшему российскому девелоперу ПИК. По ДДУ застройщик должен был сдать квартиру не позднее конца ноября 2020 года. Но просрочил «дедлайн» на полгода.

В ходе приемки квартиры обнаружилась масса недостатков: от мелких сколов на ламинате и отклеивающихся обоев до складок на натяжном потолке и криво установленных дверных блоков. Квартиру Евгений принял, но потребовал у застройщика устранить недочеты или компенсировать стоимость ремонта. Пойти навстречу застройщик отказался, поэтому Евгений решил обратиться в суд, чтобы тот обязал застройщика возместить затраты на ремонт, а заодно и выплатить неустойку за нарушение срока передачи квартиры.

На что Евгений может рассчитывать по закону?

1. Неустойка за просрочку передачи квартиры

В ситуации Евгения застройщик задержал сдачу квартиры на пять месяцев, но получить неустойку Евгений может только за четыре месяца 2021 года, так как в 2020-м действовал мораторий, освобождающий застройщиков от уплаты неустойки. Мораторий ввели с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года, чтобы поддержать девелоперов, вынужденных остановить стройки из-за пандемии.

Неустойка за нарушение срока передачи квартиры рассчитывается по формуле:

Неустойка = цена квартиры × количество дней просрочки × 1/300 × ключевая ставка.

Квартира Евгения стоила около 6 млн рублей, поэтому за четыре месяца просрочки застройщик должен выплатить Евгению примерно 240 тыс. рублей.

2. Возмещение убытков за исправление недостатков

Евгений приобретал квартиру с чистовой отделкой, в которую входил полный косметический ремонт. При осмотре квартиры он заметил дефекты.

Для профессиональной оценки состояния квартиры Евгений обратился в независимую компанию, оказывающую услуги по приемке жилья. Результатом экспертизы стал акт осмотра на семи страницах с описанием выявленных недостатков. По расчетам экспертов, восстановительный ремонт обойдется примерно в 730 тыс. рублей.

Таким образом, за просрочку сдачи квартиры и за восстановительный ремонт застройщик оказался должен Евгению почти 1 млн рублей.

Шаг 1. Досудебное урегулирование претензии.

Сначала Евгений попробовал договориться с застройщиком, не доводя дело до суда. Но «Лотан» устранять недостатки ремонта отказался. Тогда Евгений обратился к юристу.

В июле 2021 года Евгений направил застройщику досудебную претензию, в которой ему предлагалось возместить убытки на устранение недостатков и уплатить неустойку за просрочку сдачи объекта. На претензию застройщик ответил отказом, сославшись на то, что неустойка не должна служить обогащением для одной из сторон. После этого Евгений решил обратиться в суд.

Шаг 2. Судебное разбирательство.

Евгений подал в суд два исковых заявления: о взыскании неустойки за нарушение срока передачи квартиры и о возмещении расходов на устранение недостатков. Даты заседаний пока не назначены. По словам Андрея Шевченко, юриста, представляющего интересы Евгения в суде, судебные разбирательства по таким делам занимают в среднем от четырех до семи месяцев.

«На заседании о взыскании неустойки за просрочку сдачи квартиры застройщик будет оспаривать неустойку: утверждать, что дом был введен в эксплуатацию вовремя, что неустойка несоразмерна, что на сроки сдачи повлияла пандемия. В таких случаях суд находит баланс интересов между дольщиком и застройщиком и удовлетворяет иск на ту сумму, которую считает целесообразной. Что касается взыскания компенсации за устранение недостатков, суд с большой вероятностью назначит повторную экспертизу, поскольку застройщик будет ходатайствовать о ее проведении. Застройщик наверняка будет предлагать поручить экспертизу своей организации, но суд назначит независимую компанию, которая определит перечень недочетов и рассчитает стоимость восстановительного ремонта. После этого дело вернется в суд, и, если все будет хорошо, суд взыщет с застройщика сумму, рассчитанную по судебной экспертизе», — поясняет Андрей Шевченко.

Почему застройщик не устраняет недостатки?

Отклеивающиеся обои, неровный пол и потолок — недостатки, не мешающие, по мнению застройщиков, пользоваться квартирой. Характеристики качественного ремонта регламентируются СНиПами (строительными нормами и правилами), которые носят рекомендательный характер, а потому застройщиками массово игнорируются. В ДДУ требования к качеству отделки тоже не прописываются. Вот и получается, что дольщик, заранее оплативший ремонт при покупке квартиры, может оказаться вынужденным переделывать недостатки за свой счет.

Читать еще:  Оплачивается ли больничный, если работник болел во время отпуска без сохранения зарплаты?

Тем не менее не все так мрачно. Помимо закона о долевом строительстве, покупателей квартир в новостройках защищает еще и закон о защите прав потребителей. По закону недостатком является несоответствие товара (работы, услуги) требованиям, которые прописаны в законе или договоре либо нигде не прописаны, но соответствуют целям, в которых товар (работа, услуга) обычно используется.

В этом случае СНиПы как раз и являются ориентирами, указывающими, как должны быть наклеены обои и какие неровности пола или стен являются максимально допустимыми. Если суд посчитает, что ремонт квартиры не соответствует СНиПам, он может обязать застройщика компенсировать покупателю квартиры необходимый ремонт.

Несмотря на то, что суды уже неоднократно вставали на сторону покупателей в подобных делах, застройщики все равно предпочитают не устранять недостатки в добровольном порядке. «Как показывает практика, большинство застройщиков не устраняют недостатки либо устраняют их точечно: то, что считают нужным устранить, или то, что могут устранить. Дело в том, что процент тех, кто с исками обращается в суд, не настолько велик, как процент тех, кто решает переделывать все сам. Застройщику может быть даже выгодно не устранять недостатки, чтобы не было большого потока людей, которые пришли бы к нему с требованием устранить недостатки или в судебном порядке выплатить возмещение», — считает Шевченко.

Когда суд может отказать в выплате неустойки

Если речь идет о неустойке за просрочку сдачи жилья, причиной отказа может стать ситуация, когда покупатель намеренно затягивает сроки приема квартиры. «Бывает такое, что дольщики находят какие-то недостатки и не принимают квартиру, тем самым затягивая срок начисления неустойки. В дальнейшем суд может признать это злоупотреблением и отказать в возмещении, встав на сторону застройщика», — поясняет Шевченко. По его словам, отказываться принимать квартиру стоит в том случае, если недостатки являются существенными и могут мешать проживанию: отсутствие воды, электричества, отопления и т. п.

Если же недостатки носят косметический характер, с приемкой квартиры лучше не затягивать. А чтобы в дальнейшем можно было рассчитывать на компенсацию за устранение недостатков, для приемки квартиры стоит пригласить профессионального эксперта. Он составит детальный акт о состоянии квартиры, с которым можно будет обратиться к застройщику или в суд.

Также бывает, что застройщик включает в ДДУ условия, по которым при определенных обстоятельствах он может в одностороннем порядке переносить сроки сдачи жилья. По мнению Андрея Шевченко, такие положения договора ущемляют права дольщика, так как тот обычно просто присоединяется к договору и не может повлиять на его содержание. В связи с этим, отмечает Шевченко, в судебной практике есть дела, когда суд не находил никаких форс-мажорных обстоятельств для переноса сроков сдачи дома и вставал на сторону дольщика.

Что до возмещения расходов на ремонт, здесь суд может отказать в следующих случаях:

  1. Закончился гарантийный срок на ремонт.
  2. До проведения судебной экспертизы покупатель сам устранил недостатки.

Гарантийный срок на отделку помещений указывается в ДДУ и обычно составляет два года с момента подписания договора приема-передачи. В течение этого срока можно требовать компенсации суммы, которую придется потратить на ремонт.

То же самое касается второго пункта: если до проведения судебной экспертизы покупатель сам сделает ремонт, эксперту будет трудно установить, какие недостатки действительно были.

Мы будем следить за развитием ситуации Евгения.

Как составляется претензия на неустойку по договору долевого участия

Чтобы получить компенсацию, необходимо направить в адрес застройщика претензию. В ней указываются:

  • наименование компании, в адрес которой направляется претензия;
  • сведения о заявителе-дольщике, права которого были нарушены (Ф.И.О., адрес и контактный телефон);
  • название документа;
  • сложившиеся обстоятельства с указанием установленного договором и нарушенного застройщиком срока;
  • требование о выплате неустойки со ссылкой на п. 2 ст. 6 ФЗ № 214;
  • расчет размера обязательного платежа;
  • реквизиты счета, на который должны быть перечислены деньги;
  • дата составления претензии.
Читать еще:  Госпошлина на развод размер госпошлины в 2021 году

Документ подписывает заявитель — сам дольщик или его представитель. Подать претензию можно:

  1. Лично, передав ее представителю застройщика. При этом документ составляется в двух экземплярах — один передается на рассмотрение, а второй, с отметкой о получении, остается у дольщика.
  2. По почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении адресату.

Срок рассмотрения претензии — 30 дней с момента подачи застройщику. Однако в договоре может быть указан иной срок рассмотрения претензий. В таком случае сторонам стоит руководствоваться именно им.

Если застройщик откажется удовлетворять требования, заявленные дольщиком, факт обращения к нему в претензионном порядке станет основанием для подачи искового заявления в суд. В этом случае помимо неустойки застройщику придется заплатить штраф в размере 50% от суммы выплаты (п. 6 ст. 13 закона «О защите…» от 07.02.1992 № 2300-1) за нарушение своих обязательств, а также возместить дольщику расходы на услуги юриста и прочие судебные издержки.

На что можно рассчитывать

Направление письменной претензии в адрес застройщика может иметь один из следующих исходов:

  1. Нарушитель признает свою вину и постарается исправить ситуацию – в практике подобное развитие событий происходит достаточно редко. В большинстве случаев дольщикам приходится отстаивать свои права через суд;
  2. Застройщик направит мотивированный отказ в удовлетворении требований, выдвинутых собственником объекта;
  3. Вторая сторона договора долевого участия будет всячески игнорировать полученную претензию и оставит ее без ответа.

Таким образом, события могут развиваться самыми разными способами. В то же время, заявителю в своем письме следует указать точный срок, в течение которого застройщик должен подготовить ответ. Если данный период истек, а никакой реакции не последовало, можно приступать к более жестким способам воздействия на нарушителя (например, пожаловаться в компетентные органы, подать иск в суд).

Расчёт неустойки за нарушение сроков ДДУ для включения в претензию

23 марта 2018 года ЦБ РФ снизил ключевую ставку (ставку рефинансирования).

С 26 марта 2018 года ключевая ставка составляет 7,25% !

В зависимости от характера нарушений, формула неустойки по ДДУ будет отличаться.

Формула расчёта неустойки с застройщика за нарушение срока передачи квартиры (для физических лиц)

Неустойка за нарушение срока передачи объекта регулируется статьёй 6 закона № 214-ФЗ. Она равна 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Базовая сумма – цена договора, то есть стоимость квартиры.

Сумма неустойки = (Сумма договора * количество просроченных дней * ключевая ставка в %)/150

Первым днем является день, следующий за крайним днем передачи объекта. Обычно в строительстве указаны кварталы, к примеру, срок окончания – 3 квартал 2018 год, первый день просрочки – 1 октября. Последним днем считается день подписания акта приема-передачи.

Формула расчёта неустойки за нарушение сроков устранения недостатков

За нарушение сроков устранения недостатков неустойка рассчитывается по правилам, определенным Законом «О защите прав потребителей» (ст. 23): 1% за каждый день просрочки. В качестве базовой принимается сумма, необходимая для устранения недостатков, именно от нее рассчитывается размер неустойки.

Таким образом, формула выглядит так: Сн = Ср ×1% ×Nд /100%, где

Сн = сумма неустойки (пени);

Ср – стоимость работ для устранения недостатков;

Nд – количество дней просрочки.

Сроки удовлетворения претензии

Законодательно сроки ответа на претензию застройщику не установлены. Поэтому здесь руководствуются двумя нормативными актами.

Первый – это закон о защите прав потребителей, где в ст. 31 говорится о 10-дневном сроке для ответа на запрос. Но представленное время устанавливается только при требовании возместить ущерб или снизить стоимость продукции.

В ином случае пользуются ст. 5 ГК РФ, где на рассмотрение заявки дается 14 дней. После ответа застройщику дается 30 дней на устранение неисправностей.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector