Nedcentr.ru

НЕД Центр
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Срок устранения недостатков застройщиком по закону в 2021 году

Как заставить застройщика устранить недоделки?

  • Приемка квартиры – на что нужно обратить внимание. Квартиры с отделкой и без нее
  • Недоделки «с отсрочкой» — устранение брака постфактум
  • Фиксируем дефекты
  • Способы устранения недостатков. Что такое «разумные сроки»?
  • Как воздействовать на застройщика?

Получение ключей от долгожданной квартиры – нерядовое событие в жизни человека. Однако семейный очаг может отказаться гореть, когда из всех щелей дует сквозняк, а дверь болтается на одной петле. Строительные дефекты и недоделки – это то, что может серьезно омрачить радость от въезда в собственное жилье. Ситуация неприятная, но, увы, не редкая. Новосела могут встретить текущие краны и батареи, вздыбленный пол, треснувшие стены. Естественно, возникают вопросы – когда и как будут устраняться недоделки, и как заставить застройщика ликвидировать строительный брак?

Что делать дольщику, если застройщик поставил не те окна, решал ВС

В новой квартире Аллы Бугиной* окна стали пропускать воду. Обнаружились и другие недостатки: шумно, пыль, сквозняк, зимой холодно, а летом жарко. В договоре с застройщиком ООО «Северная страна» было сказано, что гарантийный срок на квартиру – 5 лет. Поэтому Бугина потребовала починить окно или компенсировать ей расходы на ремонт. К претензии женщина приложила заключение специалиста, который подтвердил недостатки. «Северная страна» попросила другого эксперта оценить этот документ. Тот сказал, что заключение противоречивое и не соответствует закону. Застройщик решил, что ничего не должен дольщику.

Однокамерные стеклопакеты не хуже двухкамерных

Бугина заказала новое исследование. Выяснилось, что стоимость устранения недостатков – больше 2,7 млн руб. После этого в начале 2019 года женщина подала иск в Химкинский городской суд и потребовала 2,7 млн руб. на окна, еще почти 10 млн неустойки за то, что «Северная страна» вовремя не устранила недостатки, 6,4 млн руб. потребительского штрафа и 200 000 руб. компенсации морального вреда.

Ответчик попросил суд перепроверить цену починки окна. Для этого была назначена экспертиза. Вместо деревянных окон с двухкамерными стеклопакетами, которые фигурировали в договоре долевого участия, «Северная страна» поставила алюминиевые с однокамерными. Поэтому суд попросил экспертов оценить, не ухудшается ли от этого качество квартиры.

«В целом характеристики стеклопакетов удовлетворяют повышенным требованиям в части безопасности и поддержания комфортных условий микроклимата», – ответили эксперты. Это непонятная формулировка, утверждала истец. Эксперт уволился из организации, выдавшей заключение, вызывать его в суд было сложно. Поэтому Бугина просила провести повторное исследование. Но суд, воспользовавшись этим заключением, пришел к выводу, что стеклопакеты из квартиры не хуже обещанных в договоре.

Ремонт окна эксперт оценил в 428 000 руб. Из этой суммы первая инстанция исключила стоимость устранения тех недостатков, которые возникли уже при использовании окна, и взыскала 345 000 руб. на ремонт. Еще Бугиной присудили 30 000 руб. неустойки, такой же потребительский штраф и 20 000 руб. компенсации морального вреда (дело № 2-2485/2019).

Апелляция и первая кассация согласились с таким подходом. Тогда Бугина обратилась в Верховный суд. Он рассмотрел дело весной 2021-го.

ВС потребовал повторную экспертизу

Эксперт не ответил на вопрос о том, ухудшают ли однокамерные стеклопакеты качество квартиры по сравнению с двухкамерными, заметила тройка судей ВС под председательством Александра Киселева. В заключении говорится лишь о том, что окна от застройщика безопасны и поддерживают комфортный микроклимат в квартире.

Эксперт при расчете стоимости устранения недостатков квартиры не учел замену однокамерных стеклопакетов на двухкамерные. Из-за этого необоснованно уменьшилась сумма, которую должен заплатить ответчик, решил ВС.

Читать еще:  Какие документы необходимы для получения гражданства рф в упрощенном порядке?

Нужна была повторная экспертиза, указали судьи. При новом рассмотрении дела Московскому областному суду придется оценить и заключение специалиста, которое Бугина прикладывала к иску. Там сказано, что установленные стеклопакеты противоречат проекту и могут использоваться только для лоджий и балконов, где не нужно поддерживать комфортную температуру. Похожая информация была и в заключении судебных экспертов (дело №4-КГ21-4-К1).

На приемку квартиры – со специалистом

То, что дольщик подписал передаточный акт, не освобождает застройщика от обязанности устранить недостатки в рамках гарантийного срока, подчеркивает Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании × . Тем не менее, чтобы не получить некачественную квартиру, лучше пригласить на приемку специалиста, считает Алексеев.

При существенном нарушении требований к качеству квартиры и неустранении недостатков в разумный срок дольщик вправе отказаться от договора долевого участия и потребовать от застройщика возврата денег и уплаты процентов. Но на полную замену квартиры рассчитывать не стоит – это не предусмотрено законом № 214-ФЗ.

Максим Алексеев, юрист АБ Качкин и Партнеры Качкин и Партнеры Федеральный рейтинг. группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство Профайл компании ×

В спорах между застройщиками и дольщиками о качестве квартиры суд назначает экспертизу «в 99% случаев», утверждает Алексеев. Ее выводы ложатся в основу решения суда, то есть роль заключения достаточно велика. Если сторона сомневается в обоснованности выводов эксперта, можно ходатайствовать о его допросе в суде или принести рецензию от другого эксперта, говорит юрист. Можно попросить и повторную экспертизу, добавляет Марина Крайнова, юрист практики разрешения споров Инфралекс Инфралекс Федеральный рейтинг. группа Антимонопольное право (включая споры) группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Банкротство (включая споры) группа ГЧП/Инфраструктурные проекты группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Цифровая экономика группа Корпоративное право/Слияния и поглощения группа Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры) группа Семейное и наследственное право группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Уголовное право Профайл компании × . Но когда нет явных доказательств необоснованности выводов эксперта, суды часто отказывают, чтобы не затягивать рассмотрение дела, признает юрист.

Как заставить застройщика устранить недоделки в квартире?

Вы сами или со специалистом осмотрели жилье и выявили недоделки. Перед вами два пути:

  1. Если недоделки несущественные, вы подписываете акт приема-передачи и прилагаете к нему акт осмотра или смотровой лист (может называться по-разному) с описанием дефектов.
  2. Если недоделки существенные, вы не подписываете акт приема-передачи и составляете акт осмотра с описанием недостатков.

Акт осмотра — это претензия застройщику по недоделкам. Бланк акта может принести на объект сам застройщик, но также его можно составить в свободной форме в 2-х экземплярах. При этом на акте приема-передачи делается надпись о наличии акта осмотра.

Акт осмотра должен содержать:

  • Номер квартиры и адрес;
  • Номер и дату договора долевого участия;
  • Подробное описание недостатков (если существенные, то указать на это);
  • ФИО ваше и представителя застройщика, а также подписи сторон;
  • Дату составления;
  • Требование к застройщику со сроками.

Лучше, если перечень недостатков будет указан со ссылками на СНиПы, где указаны необходимые требования. В этой ситуации помощь эксперта будет кстати.

У представителя должна быть доверенность от застройщика. Обратите внимание на право подписи и срок действия.

Что делать, если представитель застройщика придумывает различные предлоги и уклоняется от подписания акта осмотра? Отправьте документ застройщику письмом с уведомлением о вручении и с описью вложения. Это в последствии поможет доказать, что застройщик знал о дефектах вашего жилья.

Читать еще:  Очередность наследования и отличия наследств по закону и завещанию

В соответствии с 214-ФЗ, вы можете требовать у застройщика:

  • устранить недостатки безвозмездно;
  • уменьшить цену договора;
  • возместить вам расходы на самостоятельное устранение.

Первый вариант удобный, но может растянуться надолго.

Если недостатки существенные, то можете без согласия застройщика расторгнуть договор и требовать возврата денег и процентов за пользование денежными средствами.

Что можно потребовать от застройщика?

После того, как все недостатки выявлены и составлена ведомость дефектов, вы можете попробовать договориться с застройщиком решить проблему несколькими способами. Согласно российскому законодательству, можно:

Попросить застройщика устранить дефекты за собственный счет.

Вычесть все предполагаемые затраты из цены по договору купли-продажи.

Перечислить вам сумму, необходимую на устранение недостатков своими силами.

Вы можете выбрать любой из вышеперечисленных способов, однако, если вы решите получить денежную компенсацию, то лучше привлечь специалистов для выявления дефектов и определения стоимости работ по их устранению. В противном случае, рассчитанных вами средств может просто не хватить, и тогда вам придется устранять недостатки за свой счет.

Если вы приобрели квартиру с готовым ремонтом, но застройщик его выполнил не качественно, то лучше сразу настоять на денежной компенсации. Почему? Да потому что в большинстве случаев застройщик начинает устранять недоделки безалаберно, не добиваясь желаемого вами качества. При этом устранять дефекты и недоделки он может очень долго и не один раз, поэтому лучше поберечь свои нервы и сразу получить деньги.

А уже на полученную сумму вы сможете нанять компанию, оказывающую услуги комплексного ремонта, согласовать проект и подождать точно отмеренный срок до въезда в полностью готовое жилье.

Застройщиков хотят привлечь к устранению недоделок

Фото: АГН Москва

Приобретатели жилья в новостройках могут получить право фиксировать все недостатки в случае, если они обнаружатся в квартире, которую им передаёт застройщик. При этом сроки достройки проблемных объектов Фондом защиты прав дольщиков можно значительно сократить, если позволить фонду не размещать на счетах эскроу деньги, предназначенные для выполнения своих обязательств по возведению этих помещений.

Такие нормы включает в себя законопроект, разработанный группой депутатов во главе с председателем Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николаем Николаевым.

Права дольщиков усиливаются

С 1 июля 2019 года в России при совершении сделок с новостройками применяется новая схема — эскроу-счета. По существующему теперь порядку дольщики передают деньги не напрямую застройщикам, а кладут их на специальные счета. Строительные организации возводят жилые объекты либо на свои средства, либо на заёмные, а деньги дольщиков могут получить только после завершения строительства и подписания акта приёма-сдачи готовой квартиры.

В теории всё верно, но на практике девелоперы сегодня иногда уклоняются от фиксации недостатков, выявленных покупателями жилья, в результате чего дольщикам приходится тратиться дополнительно на юристов, чтобы отстоять свои права. Законопроект даёт возможность повлиять на нерадивого застройщика. Как сообщает в своём Telegram-канале Николай Николаев, в законопроекте прописывается положение о том, что человек имеет право зафиксировать все недостатки «в случае, если они есть в квартире, которую ему передаёт застройщик».

«Кроме того, существует проблема доказательства правоты участника долевого строительства как потребителя, так как положения о защите прав потребителя прописаны не в законе о долевом строительстве, а в законе о защите прав потребителей. Мы же специально предлагаем прописать в законе о долевом строительстве право граждан зафиксировать недостатки, а в отношении застройщика — обязанность принять эти претензии», — уточнил глава думского комитета.

Читать еще:  Оформление квартиры в собственность пошаговая инструкция документы сроки

При этом депутат отметил, что если в текущей редакции законопроекта остаётся «хоть малейшая возможность, малейший риск» неправильно прочитать предложенную норму, то «мы её уточним и конкретизируем при подготовке ко второму чтению».

Мы предлагаем прописать в законе о долевом строительстве право граждан зафиксировать недостатки, а в отношении застройщика — обязанность принять эти претензии

Помимо предложенной нормы в законопроекте имеется множество важных и нужных предложений по сокращению сроков выплаты компенсации и достройки объектов для обманутых дольщиков. В частности, предлагается наделить Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства правом оперативно вмешиваться в затянувшиеся дела о банкротстве.

Что предлагает законопроект

Кроме того, законопроект предусматривает создание в единой информационной системе жилищного строительства личных кабинетов субъектов РФ, региональных фондов, конкурсного управляющего и расширение перечня информации, подлежащей размещению в системе. Об этом «Парламентской газете» рассказал руководитель рабочей группы президиума генсовета «Единой России» по защите прав участников долевого строительства, депутат Госдумы Александр Якубовский.

Документом также уточняется перечень оснований исключения объектов из единого реестра проблемных объектов — для обеспечения ведения достоверного учёта объектов, в которых есть пострадавшие граждане и по которым необходимо принятие решения о способе восстановления их прав.

Александр Якубовский подчеркнул, что цель поправок — сокращение сроков достройки проблемных объектов и улучшение администрирования Фондом защиты прав дольщиков этих процессов.

Одной из ключевых в законопроекте, по словам Якубовского, является норма, позволяющая фонду достраивать проблемные объекты без размещения средств на счетах эскроу. «Предложенная нами норма позволит фонду более оперативно направлять деньги дальше на достройку следующих проблемных объектов», — уточнил депутат. Счета эскроу, по его словам, были созданы для того, чтобы в стране больше не появлялись обманутые дольщики и недостроенные жилые дома. В случае с уже существующими проблемными объектами государство взяло обязательство их достроить, «а потому необходимости размещать деньги фонда на счетах эскроу нет».

Ещё одна важная норма позволит фонду продавать помещения в зданиях, которые он достраивает. Опять же для того, чтобы вырученные деньги направить оперативно на достройку других объектов. «По сути мы даём полномочия фонду контролировать исполнение «дорожных карт» регионами. Потому что, зачастую, деньги на счетах есть, понимание, что объекты нужно достраивать, есть, но регионы не оперативно свои обязанности выполняют. Мы даём возможность фонду контролировать сроки и процессы, думаю, за счёт этого ускорятся», — отметил Александр Якубовский.

Читайте также:

По данным Центробанка, на 1 февраля 2021 года в России было открыто 312 тысяч счетов эскроу. Объём денежных средств, размещённых участниками долевого строительства на этих счетах, превысил 1,26 трлн рублей.

Заключение эксперта

  1. Претензия к застройщику – неотъемлемая часть борьбы за свои права участника долевого строительства. В данном документе указываются требования дольщика, обязательные к выполнению.
  2. Претензия подается, если застройщик нарушил сроки сдачи дома, не добровольно не устраняет недостатки по объекту или не возвращает денежные средства. На практике, если строительная компания не выполнила идеально все условия договора, что бывает крайне редко, без претензии не обойтись.
  3. В данной статье были описаны типовые ситуации проблем с застройщиком и разобраны лишь некоторые подводные камни участия в долевом строительстве. Но в реальности каждая ситуация индивидуальна и требует особого подхода. Чтобы узнать, какие нюансы необходимо учесть в Вашем случае, задайте вопрос нашим юристом через форму внизу экрана.
голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector