Nedcentr.ru

НЕД Центр
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Улучшения отделимые и неотделимые как различить и как учесть

Неотделимые улучшения арендованного имущества – можно ли учесть в расходах?

Имущество не всегда берется в аренду в том виде, в котором нам хотелось бы его использовать. Зачастую требуется его улучшение, модернизация, частичное изменение свойств, чтобы оно соответствовало задачам, которое мы на него возлагаем. В таких случаях не всегда можно обойтись текущими ремонтными работами, а стало быть, возникают неотделимые улучшения арендованного имущества.

Такие неотделимые улучшения носят капитальный характер и связаны с модернизацией, достройкой, техническим перевооружением, реконструкцией, отвечают признакам основных средств в бухгалтерском учете и амортизируемого имущества в налоговом. Т.е. такие улучшения всегда направлены на улучшение характеристик объекта, его усовершенствование, увеличение количества выполняемых функций.

В качестве неотделимых рассматривают такие улучшения, которые невозможно отделить от арендованного имущества, не причиняя ей вреда. Например, установка сплит-систем, вентиляции, перепланировка, монтаж охранно-пожарной сигнализации.

Спросим собственника

Допустим, вы хотите улучшить арендованные основные средства. Сначала надо спросить об этом собственника, согласен ли он на это и будет ли компенсировать ваши затраты (п.1 ст.258 НК):

1. Собственник не согласен на то, чтобы с его имуществом проводили улучшения. Значит, лучше использовать объект в том виде, в котором он есть.

2. Собственник согласен на то, что вы произведете улучшения и:

— он компенсирует ваши затраты, и будет амортизировать улучшения сам;

— неотделимые улучшения арендованного имущества вы производите за счет собственных средств, поэтому улучшения амортизирует арендатор.

Собственник компенсирует затраты

Предположим наиболее благоприятную ситуацию – собственник согласен компенсировать затраты по улучшению. В этом случае именно он начисляет амортизацию. При окончании срока аренды вы возвращаете имущество арендодателю вместе с улучшениями. Учитывается ли это в расчете налогов?

Да, учитывается, несмотря на то, что изначально неотделимые улучшения принадлежат арендодателю. Однако налоговые органы требуют (позиция спорная, но суды принимают разные решения):

— в день подписания акта приема-передачи объекта сумма компенсации включается в состав выручки от реализации (письмо Минфина от 30.07.2010г. №03-03-06/2/134);

Читать еще:  Исковое заявление о признании права собственности на долю в квартире. образец и бланк 2021 года

— начислить НДС с рыночной стоимости передаваемых улучшений (письмо ФНС от 30.12.2010г. №КЕ-37-3/19032), т.к. арендатор передает собственнику результаты выполненных работ.

Собственник не компенсирует затраты

В этом случае арендатор учитывает неотделимые улучшения на своем балансе и амортизирует их все время, когда действует договор аренды. Срок полезного использования устанавливается согласно Классификации основных средств (об этом читайте тут ).

Согласно позиции Минфина к амортизируемым капитальным вложениям амортизационная премия не применяется (письмо Минфина от 12.10.2011г. №03-03-06/1/663). Однако в суде это можно оспорить (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.01.2012г. №А74-956/2011).

Договор аренды может быть продлен, т.е.:

— продлевается первоначальный (важно!) договор аренды, т.е. составляется дополнительное соглашение о продлении договора или арендатор просто продолжает пользоваться имуществом (ст.421,452, п.2 ст.621 ГК);

— перезаключается новый договор аренды.

В первом случае начисление амортизации можно продолжить. Во втором – амортизационные отчисления перестают начисляться по окончании действия первого договора, даже если вы не составили акт о передаче арендодателю неотделимых улучшений (письмо Минфина от 04.04.2012г. №03-05-05-01/18).

Обратите внимание: если арендуется недвижимость, то договор со сроком год и более нужно регистрировать. Налоговые инспекторы настаивают: регистрировать договор нужно, даже если он заключен на 11 месяцев, а потом продлен. Иначе расходы по договору не признаются. Хотя велика вероятность доказать в суде, что пролонгированые договора не нуждаются в регистрации.

Остаточную стоимость вы теряете

Предположим, что у нас имеет место второй случай, т.е. договор закончился, а неотделимые улучшения арендованного имущества вы не успели самортизировать до конца. Остаточную стоимость улучшений вы не сможете учесть в расходах по налогу на прибыль, нет такой возможности в п.1 ст.258 НК.

При расторжении договора вы можете:

1. Передать улучшения собственнику имущества безвозмездно, составив акт приема-передачи. Согласно п.16 ст.270 НК стоимость безвозмездно переданных ценностей (т.е. недоамортизированная часть имущества) не учитывается в расходах.

2. Улучшения демонтировать. Учесть остаточную стоимость не получится и здесь, об этом письмо Минфина от 17.08.2011г. №03-03-06/2/130.

Читать еще:  С кем останется ребенок после развода родителей юридические нюансы

Выкупаемое имущество

Нередко после окончания срока аренды арендатор выкупает имущество. Возникает вопрос, можно ли продолжать амортизировать неотделимые улучшения? Раньше чиновники давали отрицательный ответ.

Однако в письме Минфина от 06.06.2012г. №03-03-10/61 сделан благоприятный вывод: разрешается продолжать амортизацию неотделимых улучшений по выкупленному арендованному имуществу. Недоамортизированная сумма включается в первоначальную стоимость выкупленного объекта.

С точки зрения бухгалтерского учета

Посмотрим, как ведется бухгалтерский учет таких категорий активов. Во-первых, неотделимые улучшения арендованного имущества, являющиеся собственностью арендатора – это отдельные инвентарные объекты (п.5 ПБУ 6/01). Вводятся в эксплуатацию приказом руководителя предприятия с составлением акта приема-передачи ОС-1, составляется инвентарная карточка ОС-6. Улучшения должны отвечать критериям основных средств (о них читайте здесь ).

Дебет 001 – отражено за балансом арендованное основное средство

По счету 08 собирается первоначальная стоимость в виде суммы произведенных затрат:

Дебет 08 – Кредит 23, 60, 76, 10, 70, 69

Затем производится ввод в эксплуатацию:

Дебет 01 – Кредит 08

Срок полезного использования устанавливается на общих основаниях или может быть установлен в пределах срока аренды объекта.

После прекращения договора аренды, арендодатель получает имущество обратно вместе с улучшениями. Их остаточная стоимость для арендатора – прочие расходы. Арендодатель может учитывать полученные улучшения, стоимость которых он не компенсировал, как отдельный объект или увеличить первоначальную стоимость объекта.

Кредит 001 – возвращено имущество арендодателю

Дебет 01 «Выбытие ОС» — Кредит 01 – списывается первоначальная стоимость улучшений

Дебет 02 – Кредит 01 «Выбытие ОС» — списывается начисленная амортизация;

Дебет 91-2 – Кредит 01 «Выбытие ОС» — списана остаточная стоимость улучшения;

Дебет 91 – Кредит 68 — начислен НДС с рыночной стоимости.

Проводки при возвращении имущества у арендодателя:

Дебет 08 – Кредит 98-2 – безвозмездно получены неотделимые улучшения;

Дебет 01 – Кредит 08 – увеличена первоначальная стоимость возвращенного объекта или улучшение принято к учету как отдельный объект.

В дальнейшем начисляется амортизация:

Дебет 20, 23, 25, 26, 44 – Кредит 02

Читать еще:  Путевые листы автомобилей в 2021 году бланки

Дебет 98-2 – Кредит 91 – на величину амортизационных отчислений увеличиваются прочие доходы.

Если арендодатель будет компенсировать неотделимые улучшения, то делаются такие проводки:

Дебет 76 – Кредит 08 – переданы капитальные затраты, подлежащие возмещению;

Дебет 76 – Кредит 68 – НДС на передаваемые улучшения.

2. У арендодателя:

Дебет 08 – Кредит 76 – принята сумма затрат на баланс аредодателя;

Дебет 19 – Кредит 76 – отражен «входной» НДС;

Дебет 01 – Кредит 08 – увеличивается первоначальная стоимость имущества или формируется отдельный инвентарный объект.

Налог на имущество с улучшений

Если сделанные неотделимые улучшения зачислены арендатором в состав собственных основных средств, то с них придется платить налог на имущество, пока они находятся на балансе (ст374 НК). Налог начисляется до тех пор, пока:

— улучшенное арендованное имущество не возвратится собственнику (арендодателю);

— собственник не возместит арендатору стоимость произведенных улучшений (исключение – зачет капитальных вложений в счет арендной платы). Письма Минфина от 24.10.2008г. №03-05-04-01/37, от 03.10.2010г. №03-05-05-01/48.

О том, как определить первоначальную стоимость основного средства, читайте здесь . А о том, как определить срок полезного использования, смотрите тут .

А вы арендуете недостающие вам основные средства? Делаете ли улучшения в арендуемом имуществе? Поделитесь, пожалуйста, в комментариях!

Что такое отделимые улучшения арендованного имущества и их особенности

Если речь идет об отделимых, то их можно отсоединить без совершения повреждения существующего имущества. Есть такое правило, в котором говорится, что при отделении этих улучшений, цена на имущество остается такой же. К отделимым относят следующие:

  • оборудование для касс и сейфы,
  • не постоянный металлический навес,
  • системы электроснабжения компьютерной и бытовой техники,
  • пристройки без фундамента и двери, также важно чтобы они не затрагивали несущие конструкции,
  • электронно-световые стенды,
  • счетчики потребления электроэнергии,
  • витрины,
  • межкомнатные двери,
  • наружные вывески и прочее,
  • перегородки внутри комнат,
  • изменение пространства.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector