Управление МКД от застройщика до выбора способа управления

Договор управления с застройщиком

Квартира в новостройке – это возможность жить в новом месте с теми, кто разделяет общие взгляды на жизнь. После ввода дома в эксплуатацию происходит долгожданный момент передачи ключей. Полы тщательно замеряются уровнем, проводка проверяется под лупой, но про эксплуатирующую организацию счастливые новосёлы обычно забывают. Кто выбирает управляющую компанию в новостройке? Кто, когда и как возьмётся обслуживать здание? Как застройщик передает дом управляющей компании? Публикация раскрывает все основные аспекты этого процесса.

Конкурс по отбору управляющей организации для новостройки признали недействительным, так как застройщик уже «выбрал» УК

На днях Верховный Суд РФ закрепил грустную для жителей новостроек практику.

Санкт-Петербург. Застройщик в конце 2018 года получил разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Тогда же он заключил временный договор управления с управляющей организацией в порядке ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса РФ.

Согласно этой норме, до заключения договора управления с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, домом управляет компания, выбранная застройщиком. В таком случае договор с застройщиком заключается на срок не больше трёх месяцев (п.3 ч. 5 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Через пару месяцев застройщик, считая себя единоличным собственником всего дома, своим решением выбрал способ управления, управляющую организацию (ту же самую), утвердил размер платы за содержание жилья (решение можно посмотреть на сайте Реформа ЖКХ во вкладке «Управление»). Управляющая организация продолжила управлять новостройкой на основании уже нового договора со сроком действия 3 года.

Через месяц администрация провела конкурс, где выиграла другая управляющая организация. Компании от застройщика такие новости не понравились, и она пошла в суд (дело № А56 – 58207/2019).

Суд признал проведение конкурса незаконным

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области поддержал УК от застройщика. Он посчитал единоличное решение строительной организации нормальной альтернативной решению общего собрания собственников о выборе управляющей компании:

• в отношениях, связанных с управлением общим имуществом, участник долевого строительства становится правомочным с момента передачи ему помещения. До указанного момента номинальным собственником помещений является застройщик,
• решение о выборе управляющей компании подтверждает самостоятельный выбор правообладателем помещений МКД способа управления МКД и управляющей компании,
• в этих условиях проведение администрацией конкурса и выбор по результатам конкурса управляющей компании противоречит как закону, так и волеизъявлению правообладателей помещений.

Торги признали недействительными. После этого администрация последовательно обжаловала это решение в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд и Арбитражный суд Северо-Западного округа.

По мнению администрации, застройщик должен заключить договор управления не больше чем три месяца, а после этого к управлению обязана приступить компания, выбранная по результатам конкурса. Конкурс не проводится только в случае, если до него общее собрание собственников (лиц, принявших помещения от застройщика по передаточному акту) успело самостоятельно выбрать управляющую компанию. Застройщик же может голосовать только за те помещения, которые он строил для себя и на которые не заключались договоры долевого участия в строительстве. Так как решение принято с нарушениями закона, то оно не может считаться реализованным, а договор – заключённым.

Вышестоящие инстанции отказали в удовлетворении жалоб

Порядок проведения конкурса установлен Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75. По этим правилам конкурс не проводится, если до дня его проведения собственники выбрали способ управления или реализовали своё решение о выборе способа управления домом. Таким образом, необходимость проведения конкурса определяется наличием решения правообладателей помещений о выборе способа управления домом и реализации этого решения:

«Волеизъявление правообладателей является преимущественным правом на определение судьбы своего имущества. При этом обязанность органов местного самоуправления по отбору управляющей организации играет компенсаторную роль в случае, когда правообладатели не имеют намерений самостоятельно определять порядок управления».

По мнению судов, администрация до конкурса должна была и могла проверить, приняты и реализованы ли решения о выборе способа управления спорным домом.

«Проведение конкурса и определение иной управляющей организации влечет фактическую отмену решения правообладателей помещений, реализовавших свое право на определение способа управления, предоставленного им нормами жилищного законодательства. В связи с чем, своими действиями по проведению открытого конкурса Администрация создала реальную угрозу ущемления прав и законных интересов правообладателей помещений многоквартирных домов и выбранной ими управляющей организации».

Верховный Суд РФ в определении от 13 октября 2020 г. № 307-ЭС20 – 14444 также не оправдал надежд администрации, отказав ей в передаче жалобы для дальнейшего рассмотрения.

Проблемы хозяйствования общедомовым имуществом

Любой вариант управления многоквартирным зданием сопряжен с некоторыми проблемами.

В частности недостаток заключается в трудности принятия единого решения и чем больше жильцов, тем труднее прийти к общему мнению.

При управлении многоквартирным домом посредством сторонней организации значение имеет порядочность управляющей компании.

Кроме того, следует учитывать, что сторонняя организация лично не заинтересована в поддержании здания в надлежащем состоянии и без контроля со стороны жильцов многие проблемы могут попросту игнорироваться.

Порядок действий по передаче дома

Процедура передачи дома управляющей компании от застройщика достаточно запутанная. Давайте разберемся, как все проходит в соответствии с законом.

• Застройщик организует общую встречу собственников квартир, на которой и проводится выбор управляющей организации
• Выбирается он простым алгоритмом – звучит предложение, далее голосование
• Если собственники не пришли к единому мнению – назначается либо еще одно собрание, либо проводится открытый конкурс силами администрации
• Соответственно, кто-то из чиновников должен присутствовать на общем собрании жильцов
• После выбора управляющей организации или создания новой управляющей организации происходит заключение договора.
• Подписывается акт передачи дома от застройщика управляющей компании
• Подписываются личные договора управляющей организации с собственником квартиры

Если буквально следовать букве закона, то застройщик обязан инициировать процесс выбора управляющей организации одновременно с процессами по вводу здания в эксплуатацию. Но по факту такое происходит редко – сначала дом сдают, а уже потом застройщик предлагает дольщикам выбрать свою управляющую организацию.

Документы

Давайте разберемся, какие документы передает застройщик управляющей компании, и с какими необходимо ознакомиться каждому будущему собственнику жилья в многоквартирном доме.

• Нужно проверить учредительные документы застройщика и учредительные документы управляющей организации
• Документы, передаваемые застройщиком управляющей компании – это проект дома и проектная декларация, а также выписки из ЕГРЮЛ (данные о собственниках квартир из реестра собственников управления Росреестра)
• Информация об управляющей организации – ИНН, ОГРН, справка о директоре организации и еще двух сотрудниках, которые обязаны сдать экзамен на лицензию на право управления многоквартирным домом
• Сама лицензия на право управления многоквартирным домом
• Документ с перечнем общего имущества, которое передается на управление УК

Образец договора

Собственники квартир для составления договора между застройщиком, собственниками и управляющей компанией должны проверить все вышеизложенные документы. Заранее изучите образец договора между собственниками и управляющей компанией.

Перед заключением договора убедитесь, что вы также ознакомились с:

• Протоколом, который был составлен на собрании дольщиков. В нем должен быть прописан выбор общего собрания собственников жилья или подпись о том, что собственники проинформированы об итогах открытого конкурса
• Если проводился конкурс, то нужен и его протокол
• Акт ввода дома в эксплуатацию, подписанный управлением стройнадзора по вашему городу или региону, в зависимости от местного законодательства
• Разрешение на ввод в эксплуатацию дома
• Акты приема передачи дома между застройщиком и управляющей организацией

Договор на практике обычно предлагается самой управляющей организацией. Нужно понимать, что вы как собственник жилья вправе вносить в него изменения, предлагать эти изменения собранию собственников жилья и настаивать на их принятии общим собранием.

В договоре должны быть прописаны:

• Перечень имущества, которое принимает управляющая организация
• Площадь дома и придомовой территории – эти цифры нужно сверить с данными в вашем договоре долевого участия или договоре с ЖСК
• Перечень услуг, которые оказывает управляющая организация
• Сумма, которую платит собственник с одного квадратного метра площади своей квартиры – учтите, что собственник платит за площадь квартиры и включенную в нее площадь лоджии. Если у вас балкон, то включать эти квадратные метры в ваш договор незаконно
• Если есть, в договоре также прописываются дополнительные платежи, на которые согласился собственник

Договор между застройщиком, собственниками жилья и управляющей организацией должен также содержать обязанности управляющей компании:

• Перечень работ по содержанию дома
• Перечень пунктов текущего ремонта и мероприятий по содержанию общих коммуникаций в дом
• Обязанности по предоставлению собственникам жилья коммунальных услуг
• Обязанности по содержанию в порядке инженерно-технического оборудования многоквартирного дома
• Перечень работ по благоустройству придомовой территории

В договоре нужно прописать, как именно и как часто управляющая компания должна отчитывать перед собственниками жилья. Отчет должен содержать несколько пунктов, лучше это также прописать в договоре:

• УК отчитывается, сколько потратили на ремонт, сколько на содержание, сколько на благоустройство
• Статьи «Текущий ремонт» и «ремонт в случае аварийных ситуаций» должны быть разделены в отчете управляющей организации
• УК отчитывается о полученных и потраченных деньгах
• Отчет о содержании самой управляющей организации содержит полные денежные суммы на все статьи
• Отчет по санитарной и пожарной безопасности

Договор первоначально заключается на один или на три года. Нужно понимать, что собственники в любой момент решением общего собрания могут или поменять управляющую компанию на другую, либо отказаться от услуг управляющей компании и создать ТСЖ, либо обратиться в администрацию города и попросить провести другой открытый конкурс на право управления многоквартирным домом.

Юрист коллегии правовой защиты. Специализируется на ведении дел, связанных с обжалованием незаконных действий должностных лиц, жилищными спорами, взысканием неустойки с застройщиков. Большой опыт работы по 214 ФЗ.

Доказательства некачественной работы УК

Жильцам, которых не устраивает работа управляющей компании, необходимо собрать доказательства, которые станут аргументами плохого качества предоставляемых услуг. По словам Баранова это могут быть:

• частные или коллективные претензии собственников;
• документально зафиксированные (при участии инициативной группы и представителей УК) данные о плохом состоянии коммуникаций дома или подъезда;
• выписка из аварийно-диспетчерской службы о количестве зарегистрированных заявок;
• фотографии и видеосъемка;
• результаты анализов независимых экспертиз;
• копии результатов проверок сотрудниками жилищной инспекции по жалобам граждан.

«Необходимо заручиться поддержкой собственников квартир в вашем доме. Действовать в одиночку не стоит. Напишите в чат жильцов дома, повесьте объявление со своими контактными данными, в котором кратко описана проблема и основной план действий. Можно пройтись по квартирам и лично поговорить о проблемной УК с соседями», — рекомендует юрист Баранов.

Управляющая компания обязана:

в соответствии с правилами содержания общего имущества МКД проводить необходимые работы;

обеспечить предоставление жильцам коммунальных услуг;

соблюдать правила и нормы по управлению МКД.

В первую очередь, необходимо заключить договор управления. Это обязательный документ в работе УК. Дата заключения этого договора будет считаться датой начала управления домом. Такой договор должен быть заключен с большинством собственников дома.

В качестве одной стороны договора выступают все жильцы дома, в качестве другой – управляющая компания.

На базе договора управления строится вся работа по управлению домом и его имуществом, а также оговаривается ответственность за некачественное оказание услуг и выполнение работ. Качество определяется согласно техническим регламентам и правилам содержания общего имущества в МКД.

В договоре управления необходимо указать:

описание общего имущества МКД;

перечень коммунальных услуг и их стоимость;

список работ по содержанию, ремонту и их стоимость;

порядок осуществления контроля за деятельностью управляющей компании.

Срок заключения договора на управление МКД может варьироваться от 3 месяцев до 5 лет.

Управляющая организация в новострое: изменения в законодательстве

Cкорректирован порядок проведения органом местного самоуправления конкурса по отбору управляющей организации после выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и порядок передачи дома от застройщика управляющей компании.

Эти изменения внесены в статьи 155, 161 и 162 Жилищного кодекса Федеральным законом от 05.04.2013 N 38-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и вступают в силу 19.04.2013 года.

Содержание статьи:

После сдачи дома в эксплуатацию

Теперь, согласно части 13 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, орган местного самоуправления в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети Интернет и не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения такого извещения проводит открытый конкурс.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом.

Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса РФ.

При этом следует учитывать, что согласно части 8 статьи 161 заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 ЖК РФ, допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся.

Старая редакция : «В течение 10 рабочих дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством РФ, проводит в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом.»

Как отметил зампред комитета по жилищной политике и ЖКХ Павел Качкаев, комментируя принятый закон, выбрать управляющую компанию в течение 10 дней невозможно, так как у нас законодательство изменилось и процесс выбора управляющей компании занимает от 40 до 50 дней на открытом конкурсе. «Мы, как депутаты, вносим изменения в эту статью. При сегодняшнем положении дел, по 161 статье ЖК РФ, органу местного самоуправления предписывается в течение 10 дней выбрать управляющую компанию, что невозможно», — сказал парламентарий.

Договор между застройщиком и управляющей компанией

Согласно части 14 статьи 161 до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявшим от застройщика квартиру после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома

Старая редакция : «До заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией…»

Таким образом раньше застройщик должен был заключать договор управления домом, то есть был выбор управляющей компании застройщиком, теперь закон исключает возможность заключения договора управления домом застройщиком, однако до заключения договора между дольщиками и УК, застройщик всё-таки подписывает договор с управляющей организацией на управление домом.

Как отмечает зампред комитета по жилищной политике и ЖКХ Павел, в сегодняшнем законодательстве предусматривается проведение общего собрания только собственниками вновь построенного многоквартирного дома, что, по мнению депутатов, очень затруднительно, так как процесс оформления документов занимает достаточно большое время. В этой связи закон определяет, что в общем собрании могут участвовать лица, которые заключили с компанией-застройщиком договор или получили жилье по акту приема-передачи, что должно существенно упростить процедуру проведения собрания и повысить активность граждан.

Допустимый срок договора управления МКД заключенного с застройщиком

Федеральным законом уточнены срок заключения договора управления многоквартирным домом, а также условия предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

Согласно части 1.1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ после проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации с каждым лицом, принявшим от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем 50% от их общего числа.

При этом в соответствии с частью 5 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается:

Плата за управление многоквартирным домом

Уточнен порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в отдельных случаях, а именно:

В случае заключения лицом, принявшим квартиру от застройщика, договора управления домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса , а также в случае, если договор управления заключен с указанным лицом без проведения открытого конкурса, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится такой управляющей организации (часть 7.2 статьи 155 ЖК РФ).

При осуществлении застройщиком управления многоквартирным домом без заключения договора управления таким домом с управляющей организацией плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится лицом, принявшим квартиру от застройщика, застройщику (часть 7.3 статьи 155 ЖК РФ).

При заключении застройщиком ( до подписания договора управления между дольщиком и управляющей организацией до проведения открытого конкурса ) договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится лицом, принявшим квартиру от застройщика, такой управляющей организации (часть 7.4 статьи 155 ЖК РФ).

Заключение

Первый заместитель руководителя фракции «Единая Россия», председатель Всероссийского совета местного самоуправления Вячеслав Тимченко, отмечает, что закон призван защитить интересы собственников жилья во вновь построенных домах.

«Задача состоит в том, чтобы установить такой порядок отбора управляющей компании, который бы исключал даже малейшую возможность злоупотреблений со стороны застройщика», — сказал Тимченко.