Nedcentr.ru

НЕД Центр
7 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Вывод участка из снт и оформление ижс 2021 год

Земля для дома: что нужно знать перед покупкой участка

В 2020 году в результате пандемии и перевода большого числа сотрудников на удаленную работу в России резко вырос спрос на различные форматы загородного жилья. Его популярность продолжит расти и в 2021 году. Драйверами роста спроса называют льготные ипотечные программы («Сельская ипотека» и ипотека на ИЖС), разрешение использования маткапитала для строительства домов, а также продление «дачной амнистии» до 1 марта 2026 года.

Все это позволило многим россиянам задуматься о строительстве загородного дома для всесезонного проживания. Но не у всех есть деньги на покупку сразу готового дома, и выбор готовых домов небольшой, а цены резко пошли вверх. Выход — покупка земельного участка, чтобы потом возвести на нем частный дом с учетом собственного бюджета и потребностей.

Рассказываем, на что нужно обратить внимание при покупке земельного участка, какие коммуникации там обязательны, какие документы нужно проверить и к какой категории земель должен относиться участок, чтобы на нем впоследствии согласовали строительство именно индивидуального жилого дома.

Подготовка к прирезке земельного участка в СНТ

Чтобы увеличить земельный участок в СНТ за счет дополнительного надела:

Уточните, все ли совладельцы дачи согласны с прирезкой. Это актуально только для участков в долевой собственности.

Определитесь с вариантом прирезки — межевание с увеличением или выкуп.

Узнайте, впишется ли участок после прирезки в max нормативы по площади. Иногда уже на этом этапе становится понятно, что прирезка неосуществима.

Узнайте, отмежеваны ли земли общего пользования.

Проверьте, оформлена ли земля в собственность или находится в аренде.

Закажите ГПЗУ, чтобы проверить прирезаемую территорию на обременение охранных зон. Большинство таких обременений не позволяют оформлять землю в собственность.

Решите, придется ли задействовать в прирезке председателя СНТ. В некоторых вариантах без него не обойтись и здесь многое зависит от личных отношений.

Требования к даче

Чтобы получить регистрацию в доме, который расположен на участке СНТ, нужно подтвердить его соответствие объектам ИЖС — индивидуального жилищного строительства. Это требование установлено статьей 1 № 217-ФЗ. Параметры зданий, признаваемых жилыми, утверждены в Постановлении Правительства России от 28 января 2006 года № 47. Они таковы:

  • этажность дома не более 3 этажей, высота в пределах 20 метров;
  • здание оснащено инженерными коммуникациями — холодной и горячей водой, электричеством, канализацией, вентиляцией и отоплением — и пригодно для проживания в любое время года;
  • соблюдены санитарно-гигиенические нормы: минимальная температура — 18 градусов тепла, в комнатах и на кухне есть оконные проемы (коэффициент естественной освещенности в центре помещения — не менее 0,5);
  • уровень пола на первом этаже дома должен быть выше, чем уровень земли;
  • несущие конструкции и крыша должны обеспечивать безопасность жильцов.

Если возведение дома только в планах, то нужно получить разрешение на строительство в местной администрации и отправить туда же уведомление после окончания стройки. Упрощенный порядок действует для зданий, попадающих под действие законодательства в области ИЖС и чья площадь не превышает 500 квадратных метров. Если квадратура больше этого значения или есть другие параметры, которые препятствуют возможности получить разрешение по упрощенной схеме, потребуется разработка и согласования проекта.

Документы

Чтобы оформить земельный участок в собственность, вам нужно собрать документацию для подачи в Росреестр. Перечень документов, необходимый для регистрации полномочий, большой. Проще всего тем владельцам, у которых есть свидетельства, подтверждающие законное владение:

  • О передаче земельного участка в бессрочное пользование;
  • О передаче земельного участка во владение с правом наследования;
  • Ранее действовавшее свидетельство о праве собственности.

В большинстве случаев таких документов нет. В такой ситуации нужно собрать любые подтверждения, что ваши права законны:

  • Выписки из документов, где есть информация, что участок был передан для ведения хозяйства;
  • Членская книжка садоводческого товарищества;
  • Справка об уплате членских взносов в СНТ;
  • Выписка из хозяйственной книги;
  • Справка от БТИ;
  • Копии документов из архивов;
  • Кадастровый паспорт участка (если ЗУ стоит на кадастровом учете) и т.д.

Если вы оформляете участок в рамках наследственного дела, также потребуются документы, подтверждающие ваше родство с наследодателем.

Узнать, какие документы нужно подготовить в вашем случае, можно на консультации эксперта ГЕОМЕР ГРУПП. Записаться на консультацию можно по телефону ☎ +7 (495) 481-49-21.

После того, как сделано межевание и собраны все документы, можно подавать заявление в Росреестр. Заявление подает владелец или его доверенное лицо. Подать документы можно через МФЦ. Специалист многофункционального центра выдаст вам расписку в получении и скажет, когда можно прийти за выпиской.

Читать еще:  Коммунальные выплаты сельским учителям в 2021 году будут изменения

Решение по вашему заявлению госрегистратор примет в течение 7 дней. Согласно ФЗ РФ № 218 постановка земли на кадастровый учет и оформление прав проходят одновременно. Если никаких нарушений не будет обнаружено, вы получите выписку из ЕГРН. Этот документ будет подтверждением того, что ваши права зарегистрированы юридически.

Участок под ИЖС – оформление

Чтобы начать строить дом, надо выбрать конкретный участок земли, на котором может быть установлено капитальное строение под проживание.

Если надел на территории населенного пункта, относится к землям муниципалитета или поселения, после завершения строительства ему будет присвоен адрес.

После присвоения адреса, у владельца участка и строения появляется право прописаться по нему.

При завершении строительства и регистрации права собственности на строение, застройщик может получить разрешение на подключение всех коммуникаций – систем отопления, канализации, газопровода, водопровода и электричества.

Перед тем, как начинать застройку, необходимо внимательно изучить всю документацию и выяснить, есть ли обременения на участок. Бывает, что он оформлен в долгосрочную аренду, при этом возведение зданий на нем запрещено.

КС выявил противоречия в практике привлечения к ответственности за нецелевое использование земли

16 октября Конституционный Суд РФ вынес Постановление № 42-П по делу о проверке конституционности ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ, устанавливающей административную ответственность за использование земельных участков не по целевому назначению или невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для такого использования.

Повод для обращения в КС

В августе 2007 г. начальник отдела государственного земельного надзора, геодезии и картографии Управления Росреестра по Забайкальскому краю оштрафовал Маргариту Анцинову на 10 тыс. руб. по ч. 1 ст. 8.8 КоАП. Поводом послужил факт содержания ею домашнего скота (кур, уток, свиней и коз) на двух земельных участках, отнесенных к категории земель населенных пунктов (зона застройки индивидуальными жилыми домами «Ж-3»). Контролирующий орган счел, что тем самым женщина нарушила требования Классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного Приказом Минэкономразвития от 1 сентября 2014 г. № 540, поскольку на землях, предоставляемых для индивидуального жилищного строительства, не предусмотрено содержание сельскохозяйственных животных.

Маргарита Анцинова пыталась оспорить решение в различных судебных инстанциях, включая Верховный Суд РФ, которые сочли, что фактическое изменение собственником (правообладателем) разрешенных видов использования его земельного участка невозможно без уведомительного отражения в ЕГРН.

В жалобе в Конституционный Суд женщина указала, что спорная правовая норма необоснованно ограничивает гарантированное федеральным законом право собственников (правообладателей) земельных участков самостоятельно выбирать вид их использования из ранее установленных для определенной территориальной зоны таких видов без каких-либо санкций со стороны государства. В связи с этим она отметила, что обжалуемое законоположение допускает возможность привлечения к административной ответственности собственника земельного участка, самостоятельно реализовавшего свое право на выбор (фактическое изменение) основного или вспомогательного вида использования земельного участка в пределах установленных для конкретной территориальной зоны видов разрешенного использования.

КС признал оспариваемую норму неконституционной

Конституционный Суд отметил, что применительно к диспозиции ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ оценка соблюдения конституционного принципа определенности правового регулирования, подразумевающего ясное и четкое закрепление признаков состава административного правонарушения, невозможна в отрыве от нормативных положений о порядке и условиях разрешенного целевого использования земельных участков, а потому также нуждающихся в конституционной проверке.

Как пояснил Суд, собственник земельного участка вправе самостоятельно выбирать для себя не только основной, но и вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны. При этом Земельный и Градостроительный кодексы непосредственно не обязывают лицо, одновременно использующее земельный участок в соответствии с основным и вспомогательными видами его разрешенного использования, уведомлять о своем решении органы публичной власти.

После анализа судебной практики Конституционный Суд подчеркнул, что суды общей юрисдикции и арбитражные суды по-разному понимают порядок и условия реализации собственником (правообладателем) земельного участка предоставленного ему права самостоятельного выбора вспомогательного вида его разрешенного использования.

В ряде случаев, аналогичных делу с участием заявительницы, суды полагают, что наличие у собственника (правообладателя) земельного участка права использовать этот объект в соответствии с любым из предусмотренных видов его разрешенного использования – как основного, так и вспомогательного – не отменяет обязанности такого лица оформить в уведомительном порядке все осуществляемые им виды разрешенного использования своего участка. В противном случае отсутствие такого уведомления служит основанием для административной ответственности. В частности, такая позиция приведена в Обзоре ВС РФ о практике рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка.

Читать еще:  Инструкция по составлению графика исполнения контракта по 44ФЗ

Тем не менее, отметил Суд, даже после появления обзора ВС распространена противоположная судебная практика. Согласно ей непременным условием привлечения к ответственности по оспариваемой норме выступает только расхождение между фактическим использованием земельного участка и разрешенными видами (основным и вспомогательным) его использования, предусмотренными градостроительным регламентом. Тем более что ответственность за непредставление в орган регистрации прав необходимых документов для внесения сведений в ЕГРН предусмотрена лишь для органов государственной власти, органов местного самоуправления и иных указанных в этом Законе о госрегистрации недвижимости компетентных лиц (Определение ВС РФ от 1 октября 2020 г. № 310-ЭС20-8733).

КС добавил, что у Госдумы, Совета Федерации и Президента РФ нет единства в вопросе о необходимости внесения в ЕГРН сведений о вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка по инициативе его собственника или правообладателя. «Но если исключающие друг друга варианты толкования одной и той же нормы (продиктованные, помимо прочего, различиями в ее понимании при сопоставлении с другими нормами) оказываются не лишенными разумного юридического обоснования, укладывающегося в конституционные рамки законодательной дискреции, а единая судебная практика применения такой нормы не сформирована, уяснить ее действительное содержание даже с помощью обращения к конституционным целям и принципам удается не всегда. В подобной ситуации наиболее корректным способом выявления подлинного смысла и значения установленного законодателем правового регулирования является – в силу принципа разделения властей – законодательное уточнение нормативных положений, неясность (неоднозначность) которых, неустранимая средствами юридического, в том числе конституционно-правового толкования, создает непреодолимые препятствия для полноценного обеспечения равенства перед законом и судом в процессе их применения», – отмечено в постановлении.

В связи с этим Суд заключил, что неоднозначность, неясность и недосказанность правового регулирования неизбежно препятствуют адекватному уяснению его содержания и предназначения, допускают возможность неограниченного усмотрения публичной власти в процессе правоприменения, создают предпосылки для административного произвола и непоследовательного правосудия, чем ослабляют гарантии защиты конституционных прав и свобод.

Таким образом, КС РФ признал неконституционной оспариваемую норму и распорядился пересмотреть судебное дело заявительницы. Федеральному законодателю рекомендовано внести необходимые поправки в соответствующее правовое регулирование.

Эксперты «АГ» прокомментировали выводы Суда

Партнер Юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников полагает, что Конституционный Суд фактически поставил «двойку» как иным судам судебной системы, так и прочим ветвям власти, указав, что по рассматриваемому вопросу у судов до настоящего времени наблюдается взаимоисключающая судебная практика, а мнения представителей обеих палат Федерального собрания и президента разнятся с точностью до наоборот. «Такое положение дел для норм федерального законодательства, которые давно приняты, подписаны, опубликованы и вступили в силу, конечно, является вопиющим. Тем более что данный вопрос касается миллионов как частных лиц, так и организаций», – подчеркнул он.

Эксперт поддержал выводы КС. «Действительно, парадоксальным образом некоторые суды из положений п. 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, делали вывод о том, что обязательным условием использования земельного участка согласно вспомогательному виду разрешенного использования является внесение соответствующих данных в ЕГРН. Хотя в действительности в указанном пункте, напротив, подтверждалось, что собственник земельного участка, находящегося в частной собственности, может выбирать основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельного участка самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований с органами местного самоуправления», – пояснил он.

По мнению Николая Сапожникова, объяснить такой парадокс можно разве что подходом судов к земельному праву как к отрасли, где действует жесткий принцип «все что не разрешено – то запрещено» и вытекающим из этого крайним формализмом. «Хотя, как отметил сам КС, например, в Определении № 310-ЭС20-8733 Верховный Суд изложил иную позицию. Однако системно вопрос решен не был. К сожалению, Конституционный Суд не взял на себя решение данной дилеммы до конца. При этом он фактически заранее дал оценку тому, что любое из решений (как в сторону допустимости, так и в сторону недопустимости свободного использования земельного участка согласно вспомогательному виду разрешенного использования) соответствует Конституции. Тем самым КС прямо указал, что ни одна из взаимоисключающих правоприменительных версий его законной реализации, сложившихся в юридической практике, принципиально не расходится с Конституцией РФ», – подчеркнул эксперт.

Николай Сапожников добавил, что Суд, несмотря на собственные выводы о том, что неоднозначность, неясность и недосказанность правового регулирования неизбежно ослабляют гарантии защиты конституционных прав и свобод, определил, что закрепленная правовая позиция применяется «впредь». «Поэтому новое постановление Суда вовсе не означает, что все ранее привлеченные к административной ответственности могут рассчитывать на возврат уплаченных штрафов», – подытожил он.

Читать еще:  Сервис по поиску наследственных дел на сайте ФНП

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Марина Строкань заметила, что вопрос свободного выбора вспомогательного вида разрешенного использования в последнее время стал практически «камнем преткновения» в отношениях землепользователей и государства в лице уполномоченных на проведение контрольных и надзорных мероприятий органов исполнительной власти. «Несмотря на соответствующие разъяснения Верховного Суда и регулярное исправление им ошибок, суды разных регионов по-прежнему продолжают создавать противоречивую судебную практику, что неизбежно ведет к принятию неправомерных решений о применении штрафных санкций в отношении собственников земельных участков, неограниченному усмотрению публичной власти», – отметила она.

По мнению эксперта, разное понимание должностными лицами и тем более судами заложенного в градостроительном законодательстве механизма свободного, беспрепятственного выбора вспомогательного вида использования земельного участка по существу сводится к одному вопросу: обязан ли собственник внести вспомогательный вид использования в сведения ЕГРН или по умолчанию волен использовать и осваивать земельный участок в соответствии с градостроительным регламентом, не заботясь об уведомлении государства о своем решении.

«Действующее законодательство отвечает на этот вопрос однозначно: не должен. Как отмечает Конституционный Суд, ни земельное, ни градостроительное законодательство не содержит норм, обязывающих собственников “инициативно заботиться” о внесении таких сведений в реестр. В этом смысле постановление КС РФ является не просто инструкцией, разъясняющей судам и всем причастным к проблеме алгоритм и логику правильного разрешения споров, но и единственно верным инструментом устранения корня проблемы», – убеждена Марина Строкань.

По ее словам, признание ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ не соответствующей Конституции является необходимой мерой по защите конституционных прав собственников. «Системная проверка Конституционным Судом норм действующего законодательства, применяемых судами при разрешении вопроса о применении мер административной ответственности, выявила неопределенность правового регулирования, его неоднозначность, неясность, недосказанность и, как следствие, неспособность в существующем виде защищать интересы собственников», – заключила юрист.

Марина Строкань подчеркнула, что такой подробный системный анализ проблемы позволит законодателю качественным образом пересмотреть действующие нормы и принять меры по устранению выявленной неопределенности правового регулирования. «Остается надеяться на вдумчивый и системный подход законодателя к разработке необходимых изменений, реализация которого закрепит для собственников конституционные гарантии свободного использования имущества и вместе с тем не допустит злоупотреблений», – резюмировала эксперт.

Безналичные платежи и два вида взносов

Новый закон оставил только два вида взносов: членские и целевые. Упразднены вступительные, которые достигали десятков тысяч рублей, и ряд других взносов. Изменен формат взаимоотношений с «индивидуалами» — имеющими договоры с СНТ, но не желающими вступать в товарищество. Теперь тем, кто не является членом товарищества, придется в него вступить или платить больше. По новому закону «индивидуалы» обязаны будут платить не только за «коммуналку», но и за содержание имущества общего пользования с учетом налога 6% (поскольку от налога освобождаются только членские и целевые взносы). «Индивидуалы» также смогут участвовать в общих собраниях по ключевым вопросам и обжаловать решения собраний. При этом собрания теперь смогут проходить в очно-заочной форме, как в жилищном законодательстве. Упразднен и институт «уполномоченных», которые голосовали на собрании от имени садоводов, зачастую их не избиравших.

Закон запрещает членам СНТ вносить платежи «в кассу» — теперь легален только безналичный перевод на счет СНТ. Никита Чаплин считает это одним из главных достижений нового документа. Раньше некоторые председатели СНТ пользовались тем, что платежи поступали в виде наличных, — это давало возможность предоставлять расплывчатые отчеты садоводам, которые не могли проследить поступление и расходование средств с целевых взносов (взносы на различные цели, например ремонт дороги). Движение денежных средств теперь становится прозрачным и для государства. По словам Чаплина, некоторые председатели садовых товариществ в переходный период пошли на «смешанный тип» сбора платежей. Однако власти предупредили, что будут пресекать такие формы, в том числе на уровне налоговой ответственности главы и членов правления.

Впрочем, до конца этот вопрос оказался не урегулированным. Председатель профсоюза садоводов России Людмила Голосова в колонке еженедельника «Аргументы и факты» обратила внимание на статью 861 Гражданского кодекса (ГК). В ней говорится, что «расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами без ограничения суммы или в безналичном порядке». Учитывая, что ГК РФ стоит выше федерального закона, члены садоводств могут внести в устав ссылку на эту норму для тех, кто не умеет пользоваться банковскими картами и онлайн-системами.

Надежда Геращенко

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector