Nedcentr.ru

НЕД Центр
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

За что платит собственник нежилого помещения в жилом доме?

Нежилые помещения в многоэтажке: кто, когда и как платит земналог?

Для определенности будем считать, что ОСМД, о котором идет речь в вопросе нашего читателя, оформило вещные права на «многоквартирнодомовую» землю. Пусть это будет ситуация № 1. А поскольку она достаточно редкая, то, чтобы удовлетворить всех заинтересованных читателей, дорисуем в воображении еще несколько ситуаций.

Ситуация № 2 (традиционная). У ОСМД отсутствуют какие-либо документы, которые бы подтверждали его права на земельный участок (придомовую территорию). Более того, эта земля вообще ни на кого не оформлена. Такое случается тогда, когда ОСМД создают в домах, которые раньше обслуживались государственными или коммунальными ЖЭКами.

Ситуация № 3 (нетипичная). Как и в ситуации № 2, у ОСМД нет никаких прав на землю. Однако они есть у стройподрядчика, который после окончания строительства многоквартирного дома просто так избавиться от них не может (особенно когда идет речь о праве собственности).

А есть еще и ситуация № 4 (самая распространенная) — ОСМД не создано, а дом продолжает обслуживать ЖЭК, которго оформление прав на землю совершенно не заботит. Эта ситуация вроде бы выходит за рамки нашего тематического номера, посвященного ОСМД, но для полноты картины вспомнить о ней все равно нужно. Ну и как же быть при таком многообразии ситуаций?

О программе

Капитальный ремонт жилых домов в столице начался в прошлом году. Программа рассчитана до 2044 года. Первыми в очереди на ремонт стали пятиэтажки несносимых серий, дома довоенной постройки и 1957-1968 годов.

Согласно краткосрочному плану на 2015–2016 годы, капитальный ремонт проведут более чем в двух тысячах домов, отремонтируют и заменят свыше 23 тысяч инженерных систем.

В этом году ремонт внутридомовых инженерных систем теплоснабжения проведут в 1810 многоквартирных домах. Старые чугунные батареи поменяют на современные биметаллические радиаторы, срок службы которых не менее 25 лет.

Кроме того, в общей сложности до конца 2016 года заменят шесть тысяч лифтов. А всего в течение первых трех лет программы капремонта планируется поменять восемь тысяч лифтов в 1569 домах.

Электроэнергия

Потребление электроэнергии регулируется Правилами пользования электрической энергией для населения (утверждены постановлением Кабмина от 26.07.1999 №1357) и Правилами пользования электрической энергией (постановление Кабмина от 31.07.1996 №28).

«Первый документ регулирует пользование электрической энергией населением, второй – прочими пользователями. С учетом их положений, собственники нежилых помещений в многоквартирных домах должны платить по иному тарифу, нежели собственники квартир в этих же домах», – пояснил Иван Топор.

Размеры тарифов для населения определены постановлением НКРЕКП от 26.02.2015 №220 «Об установлении тарифов на электроэнергию, отпускаемую населению» (с четырьмя изменениями, каждое из которых повышало тарифы).

По факту, если собственник нежилого помещения не заключил отдельный договор с местным облэнерго, то он платит, исходя из начислений, выставленных жителям дома, например, ОСМД. В свою очередь, ОСМД осуществляет оплату за весь дом по тарифу для населения в соответствии с показаниями общедомовых счетчиков, и уже в дальнейшем распределяет начисления каждому собственнику недвижимости в доме в соответствии с показаниями индивидуальных приборов учета.

«То есть, зачастую собственник квартир никаким образом не переплачивает за собственника нежилой недвижимости в многоквартирном доме. Просто владелец нежилой недвижимости выигрывает, пользуясь тарифом для бытовых потребителей. Но для полной уверенности следует уточнить в исполнительном органе ОСМД по поводу взаимоотношений с облэнерго и того, каким образом формируется тарифная политика в отношении конкретного ОСМД», — советует Иван Топор.

Заключение договора на оказание коммунальных услуг подразумевает, что одна сторона предоставляет другой доступ к потреблению энергии на возмездных условиях. Этот договор регулирует Постановление Правительства РФ под номером 354 от 06.05.2011 года.

Этот документ регулирует поставки следующих ресурсов:

  1. Уборки территории относящейся к придомовой.
  2. Проведение технического обслуживания в доме.
  3. На горячее и холодное водоснабжение.
  4. Осуществление управленческих действий в доме.

Договор заключают в письменной форме, и он обязательно содержит следующие пункты:

  • дата, месяц и число когда был подписан договор;
  • наименование юридического лица;
  • данные о потребителе услуг;
  • если потребитель – это физическое лицо тогда отражаются его данные: ФИО, почта и телефон;
  • прописываются характеристики услуг;
  • способы уведомления в случае неуплаты.

Сторонами договора являются управляющая компания или поставщик услуг, а так же собственник помещения. Договор заключается, при желании собственника пользоваться услугами ЖКХ.

Читать еще:  Как получить жилье матери одиночке от государства сбор документов

Сash is the king

Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.

Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.

Как платить за офис в многоквартирных домах

Елисеев Иван Сергеевич
Не работает

С 1 сентября 2012 года меняется порядок исчисления объема потребления коммунальных услуг для собственников помещений в многоквартирных домах, в том числе и для предпринимателей, занимающих нежилые помещения в таких домах (офисы, магазины). В статье Ивана Елисеева проводится сравнительный анализ новых и старых правил расчета.

Старый порядок расчета объема коммунальных услуг

Принципиально законодатель никогда не ставил вопрос об особом правовом статусе собственников нежилых помещений (офисов, магазинов) в многоквартирных домах. Жилищный кодекс РФ, например, отношения между владельцами коммерческих помещений с другими собственниками и операторами коммунальных услуг не рассматривает как особенные или специфические. Но когда дело доходит до регулирования конкретных ситуаций, становится понятно, что полное отождествление статуса собственников коммерческих помещений с собственниками квартир невозможно.

Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме [1], детализирующим положения Жилищного кодекса РФ, собственник нежилого помещения в правах и обязанностях эквивалентен собственнику квартиры. Например, если домом управляет управляющая компания, размер платы за содержание недвижимости должен быть одинаков для собственников любых помещений в этом доме (п. 31 указанных Правил).

Однако при установлении норм и правил взаимоотношений между собственниками коммерческих помещений и операторами коммунальных услуг возникает ряд сложностей, поскольку фактически привила расчета размера потребленных услуг для собственников магазинов и офисов и собственников квартир оказываются разными. В частности, система расчета оплаты в Жилищном кодексе РФ предполагает либо приборное определение количества коммунальных услуг, либо бесприборное (безучетное, нормативное) — на основании нормативов потребления. Однако Правила предоставления коммунальных услуг ситуацию с коммерческими помещениями в многоквартирных домах оговаривают отдельно.

Так, если в доме нет ни общедомовых, ни индивидуальных приборов учета, размер платы собственников коммерческих помещений за водоснабжение определяется исходя из нормативов водопотребления, а при отсутствии таких нормативов — в соответствии с требованиями строительных норм и правил. При этом Правила не поясняют, что следует понимать под отсутствием нормативов: либо отсутствие нормативов, принятых в отношении именно коммерческих помещений, либо отсутствие нормативов в принципе. Судебная практика дает свой ответ: нельзя рассчитывать потребление услуги водоснабжения собственником коммерческих помещений по нормативу, установленному только для жилого помещения [2].

Водоотведение для нежилых помещений также определяется совсем по-другому, нежели для квартир: не по нормативу, а по объемам потребления холодной и горячей воды. По нашему мнению, данная норма гораздо справедливее, чем действующая норма о расчете объема водоотведения для квартир: если в последних есть приборы учета горячей и холодной воды, но нет прибора учета объема водоотведения (а это повсеместная ситуация), то формально объем водоотведения должен считаться по нормативу. Как показывает практика, наличие или отсутствие прибора учета холодной и горячей воды может быть проигнорировано судом при оценке правильности расчета объема водоотведения, произведенного оператором коммунальной услуги [3].

Если же вести речь о газе и электрической энергии, объем данных ресурсов при отсутствии общедомового прибора учета определяется расчетным путем — в соответствии с мощностью и режимом работы потребляющих устройств, установленных в нежилых помещениях. Метод расчета собственник нежилого помещения должен согласовывать непосредственно с поставщиком газа или электроэнергии, с которым заключен договор. Либо, если прямого договора с поставщиком нет, за собственника этот метод согласуют поставщик и исполнитель коммунальной услуги.

Читать еще:  Перечень типовых управленческих архивных документов 2021 и 2021

Новый порядок расчета объема коммунальных услуг

1 сентября 2012 года вступают в силу новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов [4]. Документ, в совокупности с другими недавно принятыми актами жилищного права, направлен на поиск золотой середины между интересами участников отношений: поставщик — исполнитель — потребитель.

Согласно новым правилам, объем безучетного потребления коммунальных услуг владельцами любых помещений будет определяться несколько иначе. Плата будет включать две составляющих: доля общедомового потребления коммунальных услуг данным лицом и доля индивидуального потребления.

Индивидуальное потребление холодного и горячего водоснабжения, газо- и электроснабжения в нежилом помещении определяется ненормативным расчетным способом, аналогичным тому, который определен между оператором коммунальных услуг и ресурсоснабжающей организацией в целях расчета объема потребления коммунального ресурса в нежилых помещениях, не оборудованных индивидуальными приборами учета. В случае заключения прямого договора с поставщиком объем потребления согласуется владельцем помещения и поставщиком коммунального ресурса.

Доля же общедомового потребления определяется одним из двух способов:

1. Если дом не оборудован прибором общего учета, общедомовое потребление коммунальных услуг определяется с помощью применения специального общедомового норматива.

2. Если дом оборудован прибором общедомового учета, то из общедомовых показателей вычитаются индивидуальные показатели потребления (приборные и бесприборные) всех собственником. Оставшаяся сумма распределяется между всеми собственниками пропорционально площади их помещений.

С нашей точки зрения, такое решение в части определения общедомовой доли потребления собственников коммерческой недвижимости следует признать правильным. Во всяком случае, это корреспондирует общему принципу Жилищного кодекса РФ: больше площади — больше прав, а соответственно, и больше обязанностей у собственника, согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ [5]. В то же время, двухступенчатая система определения расходов на коммунальные услуги разрешает и ряд проблем собственников коммерческих помещений в жилых домах. Например, многие нежилые помещения не оборудованы индивидуальными приборами отопления. Иногда через них могут проходить трубы отопления, которые являются общим имуществом, и за счет потерь тепловой энергии в которых нежилое помещение и получает тепло. Но иногда труб или иных систем общедомового отопления может и не быть. Естественно, оборудовать узлы учета на общедомовые системы отопления в первом случае бессмысленно или невозможно. Однако следует признать, что в обеих ситуациях, как невольный совладелец общих коммуникаций, собственник нежилых помещений обязан нести расходы на их содержание.

Сейчас, по правилам, которые будут действовать до 1 сентября 2012 года, если собственник коммерческих помещений хочет определиться с размером своего вклада в содержание систем отопления, то он может освободиться от платежей полностью (на основании соответствующих положений законодательства и сложившейся судебной практики [6]) либо оплатить за отопление по нормативу. Ни первое, ни второе нельзя назвать правильным.

Естественно, с введением новой системы нормативов будет возникать меньше вопросов, особенно в части того, почему при определении расчетного потребления коммунальных услуг собственником нежилого помещения включается общедомовое потребление и почему именно в таком размере.

Статья опубликована в газете «Статус» (№3 (11)/2012) и журнале «ИНТЕЛЛЕКТ-ПРЕСС» (№19/2012).

[1] Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность».

[2] См.: Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 октября 2010 г. №Ф09-7810/10-С5 по делу №А60-3586/2010-С2.

[3] См.: Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 января 2011 г. №17АП-13386/2010-ГК по делу №А60-23773/2011.

[4] Утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».

[5] При этом собственник должен понимать, что принципиально его обязанность нести расходы на общее имущество никак не обусловлена тем фактом, пользуется ли он им или нет. Например, собственник магазина на первом этаже может вообще не пользоваться лифтом или чердаком, но платить за содержание этого имущества обязан.

[6] См.: Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 декабря 2009 г. №14801/08 и Рекомендации Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа от 15-16 июля 2011 г.

Такой вот маленький протест

На самом деле, как рассказала Галина А., платить она перестала после того, как ее лишили бюджетной субсидии на оплату ЖКУ. И утверждение о том, что «размер долей в праве собственности на жилые помещения не является юридически значимым обстоятельством» тоже, по ее мнению, является придумками служб ГУ ИС. В постановлении правительства Москвы об утверждении ставок и тарифов на 2012 год сказано только о наличии у собственника единственного жилья или о наличии у него более одного жилого помещения как определяющего основания для выделения субсидии или лишения ее, но нет ни слова о размерах долей.

Читать еще:  Привлечение должника к субсидиарной ответственности особенности и нюансы процедуры

– Хотелось бы понять, что означает «более одного жилого помещения» в представлении разработчиков постановления? Это чисто математическое понятие, и тогда оно может быть дробным числом: 0,1 или 0,13 доли жилого помещения, как у меня. Или оно все-таки является юридически значимым обстоятельством, т.е. жилое помещение может быть только комнатой или квартирой в соответствии со статьями 15 и 16 Жилищного кодекса РФ? В частности, в п. 2 ст. 15 сказано: жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. В ст. 16 говорится, что к жилым помещениям относятся: жилой дом или часть жилого дома, квартира или часть квартиры, комната. И как быть с постановлением правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г. (в ред. постановления правительства РФ № 494 от 2 августа 2007 г.), которым утверждено Положение о признании помещения жилым?

В частности, согласно п. 4 Положения жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания.

Согласно п. 5, жилым помещением признается:

– жилой дом – индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем;

– квартира – структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

– комната – часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В п. 16 Приложения 7 к постановлению правительства Москвы от 29 ноября 2011 г. № 571-ПП говорится о том, что начисления за содержание и ремонт осуществляются по ценам, утвержденным правительством Москвы, за площадь, занимаемую сверх установленных норм, но не выше фактической стоимости. И норма эта относится к гражданам, имеющим на праве собственности более одного жилого помещения, либо не зарегистрированным в нем.

Решение суда было бы понятным, если бы в московском документе фраза «имеющих более одного жилого помещения» была дополнена фразой «или части жилого помещения, независимо от доли в собственности на него». Тогда и повода для недовольства у Галины просто бы не было. Но к сожалению, качество издаваемых нормативно-правовых актов в нашей стране таково, что некоторые положения невозможно истолковать прямо, а где-то их приходится в буквальном смысле переводить на русский язык или додумывать их смысл. В частности, указанная норма из года в год кочует по постановлениям правительства Москвы об утверждении тарифов и ставок на ЖКУ. До 2010 года ее и применяли-то в разных районах по-разному. Кому-то при наличии второй площади давали субсидию на обе квартиры, кому-то – только на одну из двух квартир, ту, где собственник был зарегистрирован, кому-то отказывали вовсе, как сейчас. Только с 2010 года ГУ ИСы пришли к какому-то единообразию. И теперь под раздачу попадают не только владельцы двух и более отдельных квартир, но и те, кто имеет долю в одной квартире и пару-тройку метров в другой, как правило, доставшихся по наследству. Справедлив ли такой принцип?

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector