Как облагаются налогом разные земельные участки разъяснения налоговиков
Как облагаются налогом разные земельные участки: разъяснения налоговиков
В случае отсутствия в ЕГРН информации о правах на земельные участки налогоплательщики по налогу определяются на основании государственных актов, свидетельств и других документов, удостоверяющих права на землю и выданных физическим или юридическим лицам до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которые имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН, либо на основании актов о предоставлении земельных участков, изданных органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, установленном законодательством, действующим в месте издания таких актов на момент их издания.
В ряде ситуаций сведения о таких ранее возникших правах на земельные участки не содержатся у органов Росреестра и могут представляться в налоговые органы в виде заверенных копий документов о ранее возникшем праве.
Допустимо ли налоговым органам использовать такие документы для целей налогового администрирования, в т.ч. полученные из органов местного самоуправления? Нет, ответила ФНС.
Исходя из ч. 1 ст. 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на земельные участки, возникшие до дня вступления в силу Закона N 122-ФЗ и не зарегистрированные в ЕГРН, признаются юридически действительными при отсутствии их регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.
НК не предусматривает использование для администрирования налога в отношении ранее учтенных участков сведений, полученных из органов местного самоуправления.
Для исчисления налога регламентирован информационный обмен налоговых органов с органами Росреестра, обеспечивающими ведение ЕГРН.
Для внесения в ЕГРН сведений о ранее учтенном участке может использоваться порядок госрегистрации ранее возникших прав, согласно ч. 1 ст. 69 Закона N 218-ФЗ.
Для регистрации ранее возникших прав без личного обращения в регистрирующий орган физлица — правообладателя ранее учтенного участка ст. 12 Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ предусмотрено, что органы местного самоуправления могут подавать от имени граждан (в качестве уполномоченных лиц) заявления о госрегистрации прав на недвижимое имущество и иные документы в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или ИЖС).
В дальнейшем сведения о зарегистрированных в ЕГРН правах на ранее учтенные участки передаются в налоговые органы в соответствии с п. 4 ст. 85 НК.
Налог на недвижимость не стал спасением для местных бюджетов, пишут IRN с разъяснениями исполнительного директора ИЭГ Т.Д. Полиди
Вот уже два года, как мы, граждане России, по-новому платим налоги на нашу недвижимость — на квартиры, дома и земельные участки. Нам начисляют их, исходя из кадастровой стоимости, приближенной к рыночной. На новые налоговые рельсы перешло большинство российских регионов, так что можно подвести некоторые предварительные итоги – насколько налоговая реформа оказалась полезной.
«Рыночный» налог на недвижимость граждан вводился тяжело, власть долго не решалась на налоговую «революцию» — слишком уж эта тема была непопулярна у народа. Люди были настроены крайне негативно, относились к новации как к «обираловке». Чиновники и эксперты как могли объясняли публике, зачем всё это нужно. Один из аргументов «за» — надо наполнять небогатые бюджеты городов, поселений, районов. А имущественный налог – один из базовых для местной казны. Больше будем платить — больше будет возможностей решать самые насущные городские проблемы, на которые всегда не хватает денег – благоустройство дворов и улиц, строительство, ремонт дорог и коммунальной инфраструктуры, улучшение жилищных условий, здравоохранение, образование, социальная поддержка людей.
У «них»: платишь налог – живешь хорошо
Нам приводили западные примеры, где благополучие местной жизни напрямую зависит от налога на недвижимость. И в самом деле, в «цивилизованном мире» в структуре доходов местного бюджета имущественный налог составляет до 20-30%. Правда, и платят тамошние граждане очень приличную дань за свою недвижимость: у них и ставки солиднее – 1-2-3 процента и выше, и суммы больше, чем у нас. Поступления от налогов частично уходят и на вышестоящие «уровни» — штат, округ и т.д., но львиная доля оседает на местах. Например, в Америке заметную долю забирает содержание школ.
«Из всех налогов, которые я плачу, налог на недвижимость мне нравится больше всех. … Я могу выбирать, где мне жить и какой налог на недвижимость платить. Захочу жить в месте с отличными школами — буду платить больше. Если захочу на старости лет переехать в место без школ, то буду платить меньше», — пишет в живом журнале блогер под ником skysheep (skysheep.livejournal.com), переехавший из России в США и живущий в Майами.
Как описывает автор, владея домом стоимостью 440 тысяч долларов, он платит ежегодно около $7200. Самую солидную часть — $3200 — забирает школьный округ (орган местного самоуправления, финансирующий общественные школы). «Немного мелочи» идет штату Флорида, на охрану природы и безопасность детей, $1800 — округу Майами-Дэйд, $2100 — городу Майами. На небольшие отчисления — $110 и $70 — содержатся библиотеки и пожарная служба.
Если у вас дом стоимостью $280 000, то ваш налог на недвижимость может составить от $2000 до $5000 в зависимости от штата. Это означает выплаты в $200-500 каждый месяц! — дополняет автор блога «Моя Америка» olegblog.com.
Как поясняет исполнительный директор Фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди, по сравнению с нашими, у органов местной власти на Западе более стабильный источник доходов, меньше льгот, больше возможностей устанавливать свои ставки, они более независимы от вышестоящих уровней власти, да и сам налог на недвижимость (property tax) более рыночный… «Раз есть постоянный источник доходов, то есть и понимание, как профинансировать расходы – где дороги отремонтировать, где провести модернизацию сетей, коммунальной инфраструктуры».
У нас же всё совсем по-другому. За свои квартиры и дома мы платим гораздо меньше: у нас более низкие ставки (в основном 0,1-0,3% и 2% для дорогой недвижимости), к тому же налоги на имущество физических лиц «обставлены» весьма существенными льготами. Доля имущественных налогов в структуре бюджетов муниципальных образований не слишком значительна, да и сами бюджеты – бедные, они во многом существуют за счет трансфертов от «старших братьев» — бюджетов более высоких уровней.
Недоступный налог
В России «на муниципальном уровне налогов остается очень мало, доходы отбираются «наверх», где они перераспределяются, и город никогда не знает, сколько ему «упадет» в следующем году», комментирует Татьяна Полиди. Например, деньги на благоустройство по приоритетной федеральной программе формирования комфортной городской среды городам распределяют «наверху». Сколько денег придет – решает федеральная власть.
Конечно, у городов и горожан есть недвижимость, которая могла бы приносить стабильные и существенные доходы. В России существуют три имущественных налога — земельный, налог на имущество физических лиц и налог на имущество организаций. Земельный налог и налог на имущество физических лиц идут в муниципальные (городские) бюджеты, налог на имущество организаций уходит в региональный бюджет. В совокупности имущественных налогов налог на имущество организаций составляет около 80%, и только 20% – это земельный налог и налог на имущество физических лиц.
«И получается, что самый большой в городе налог на имущество, который генерирует городская недвижимость, — имущество организаций — на самом деле городу недоступен. У него остается слишком мало средств, чтобы финансировать содержание инфраструктуры, благоустройство», — замечает Татьяна Полиди. У городов федерального значения, которые одновременно являются еще и субъектами федерации, другая ситуация — все три налога поступают им в бюджет. Но это всего три города — Москва, Санкт-Петербург и Севастополь.
Любопытно сопоставить цифры: сколько денег приносит налог на имущество физических лиц и сколько — на имущество организаций, чтобы понять, какие суммы теряют города.
По данным Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ)[i], за счет налога на имущество физических лиц в 2016 году Москва собрала примерно 16 млрд рублей, Петербург — 2,8 млрд руб. Во всех остальных городах-миллионниках эта сумма меньше: например, в Екатеринбурге – 1 млрд, Красноярске – 350 млн руб., Владивостоке – 230 млн руб., Казани – 830 млн.
Налог на имущество организаций приносит куда больше: в том же 2016-м году Москва собрала 105 млрд рублей, Петербург – 30 млрд, и эти деньги двум столицам остаются. А вот «простые» города свои миллиарды потеряли: Екатеринбург — 15 млрд., Краснодар – 12 млрд, Нижний Новгород – 8,5 млрд рублей.
«Чудовищно мало»
В «цивилизованном», как принято говорить, мире сборы от имущественных налогов составляют до 20-30% от доходов бюджета города. В наших городах в сумме сборы от земельного налога и налога на имущество физических лиц составляют около 10% процентов от доходов бюджета (с некоторыми вариациями для разных городов).
В городах федерального значения доля этих поступлений совсем небольшая, — в связи с тем, что региональные и муниципальные бюджеты объединены: так, Москве и Петербурге сборы от земельного налога и налога на имущество физических лиц в сумме дают не более 2% доходов бюджета.
Цифры от федерального казначейства за январь-сентябрь 2018 года, которые приводит Наталья Зубаревич, директор региональной программы Независимого института социальной политики, тоже свидетельствуют об очень скромной роли налогов на недвижимость: в консолидированном бюджете субъектов федерации доля поступлений от налога на имущество физических лиц составляет 0,2%, от земельного налога — 0,1%, что, по выражению эксперта, «чудовищно мало».
С какой стороны ни посмотри – имущество граждан отнюдь не является существенным «наполнителем» для местных бюджетов.
Собирают больше, но на благоустройство не хватает
Тем не менее сборы от налогов на имущество физических лиц, действительно, возросли. В 2010 году Москва собрала 2 млрд рублей, а в 2016-м, как мы помним, — 16 млрд. То есть произошло увеличение в 8 раз. В Петербурге темп роста был меньше – в 2,5 раза: в 2010-м году – 1,2 млрд, в 2016-м – 2,8 млрд. В три раза выросли сборы налога в Екатеринбурге: с 325 млн рублей в 2010 году до 1 млрд рублей в 2016 году; в 2,5 раза – в Нижнем Новгороде: с 300 млрд рублей до 720 млрд рублей (статистика ИЭГ). У всех остальных городов темпы роста были ниже, а у кого-то даже произошло сокращение, вероятно из-за того, что эти регионы отложили реформу.
За 2016 год в Москве цифра по налогу на имущество физических лиц составила 1300 рублей на человека, в других городах — 300-500 рублей на человека в год.
Хватает ли этих денег на городские нужды? Сомнительно, потому что собственные расходы на благоустройство, которые несут города (не надо путать их с приоритетным проектом по формированию городской среды) очень низкие, опять-таки, кроме Москвы. В Москве в 2016 году они составили 190 млрд рублей, или 15 тыс. руб. на душу населения. Екатеринбург, по данным ИЭГ, потратил на ЖКХ и благоустройство 690 млн рублей (500 руб. на душу населения), Самара – тоже 825 млн рублей (700 руб. на душу населения).
Более того, в городах за небольшим исключением (Москва, Челябинск и Уфа), несмотря на возросшие в целом поступления от налогов на имущество физлиц, расходы на благоустройство и ЖКХ сократились! Расчеты ИЭГ показывают, что в Ростове-на-Дону, Новосибирске, Екатеринбурге, Красноярске, Перми, Саратове и Владивостоке они «ужались» в 4-5 раз.
«Это говорит о том, что за счет возросших доходов закрывали «дырки». Тратили их не на текущее содержание городской среды или развитие транспортной сети, а на другие дефицитные статьи расходов, — резюмирует Татьяна Полиди. — Те крошки, которые остаются городам, размазываются тонким слоем».
Льготы съедают бюджет
Большинство россиян платят по сравнению с западными налогоплательщиками гораздо меньше не только за счет более низких ставок, но и благодаря льготам, прежде всего — «пенсионным». Льготы для пенсионеров распространяется на один объект налогообложения каждого типа — квартиру, дом, гараж. То есть, если у человека пенсионного возраста имеются две квартиры в собственности, то налог он платит только за одну из них. Аналогично – с гаражами и дачами.
Другая существенная льгота — вычет, который действует в отношении абсолютно всех налогоплательщиков. В Налоговом кодексе прямо прописана площадь в квадратных метрах, которая не попадает под налогообложение, — 20 кв. м для квартир, 10 кв. м – для комнат и 50 кв. м – для домов.
По мнению Татьяны Полиди, эти «послабления» создают огромные потери для бюджета. «Есть термин — «нефинансируемый мандат», определяющий такое явление, как финансовое обременение, устанавливаемое на федеральном уровне, но без финансирования из федерального бюджета. Его не совсем правильно применяют к налоговому законодательству (обычно его используют, говоря о бюджетном), но это очень похоже. С одной стороны, федерация дает право взимать налоги в местный бюджет, с другой стороны – не дает возможности нормально управлять территорией», — говорит Полиди.
Но и увеличивать налоговое бремя, заставляя людей платить больше, невозможно. «У нас люди бедные, они стонут, когда эти платежки получают», — замечает Наталья Зубаревич.
Как налог на недвижимость может помочь управлять территорией
У налога на недвижимость есть еще одна важная функция. В мире он используется не только как средство пополнения бюджета, но и как инструмент градостроительного регулирования, обеспечивающий более эффективное использование земельных участков. «Представьте участок в центре города, занятый развалюхой. Его бы следовало обложить высокой ставкой налога, для того чтобы простимулировать собственника по-другому использовать землю: построить новый объект, получать доходы, с этих доходов платить налоги», — объясняет Татьяна Полиди.
Эксперт приводит другой пример: разные виды застройки в разных частях города должны по-разному облагаться налогами. Обычно у нас офисы, бизнес-центры расположены в центре города, жилье – на периферии. Люди ездят на работу и домой, создают пробки. Если мы хотим притянуть жилищное строительство в центр города, а рабочие места, наоборот, «оттянуть», то это можно сделать с помощью налогообложения. Тогда жилье в центре облагается налогом, который сравнительно ниже, чем на периферии, а офисные помещения получают высокий налог в центре и «слабенький» — на периферии.
Так работает этот механизм во всем мире, но не в России. Во многом по причине разрозненности трех имущественных налогов, из-за чего невозможно выстроить единую систему для городского управления, резюмирует Татьяна Полиди.
Выходы из тупика
Базовые налоги для муниципалитетов – это имущественные налоги и НДФЛ. До 2011 года в местных бюджетах оставалось 30% НДФЛ, а сейчас – только 15%, остальное забирают регионы. Ситуацию с наполнением местных бюджетов Наталья Зубаревич называет «тупиковой». Поскольку поднимать налоги для граждан невозможно, чтобы выходить из тупика, надо хотя бы разворачиваться к той схеме, которая работала до 2011 года – возвращать в местные бюджеты 30% НДФЛ.
Кроме того, Татьяна Полиди считает, что сборы от налога на имущество организаций необходимо передать городам. Без них города не могут в должном объеме финансировать расходы на благоустройство, ЖКХ и другие направления, связанные с городским развитием. Да и в целом – города сегодня не в состоянии выстроить стабильную финансовую систему, так как не могут оценить, какой поток доходов дает их недвижимость, «потому что самый большой налог — на имущество организаций — идет в регионы, а оставшиеся два налога федерация обставила таким количеством ограничений и установила такие льготы, что собирать серьезные суммы по ним довольно сложно», — подчеркивает Полиди.
